Документ рамочный, содержание его — самое общее. Для того чтобы концепция заработала, ее необходимо наполнить конкретным содержанием и «привязать» к жизненным реалиям. Вот почему правительство Ленобласти в лице профильных комитетов собрало представительную конференцию, на которой власти озвучили инвестиционные перспективы региона, а руководители муниципальных образований, инвесторы и представители строительных компаний представили свое видение проблемы. Забегая вперед, скажем, что не все так просто складывается в сегменте малоэтажной застройки, как может показаться на первый взгляд…
Торги собьют стоимость квадратного метра?
Самое важное, конечно, территориальное планирование. Сколько споров и даже конфликтов возникало по поводу отсутствия генплана той или иной территории! Наконец на всех 84,5 тыс. кв. километров Ленобласти четко указано расположение жилой застройки, предприятий агропромышленного комплекса, отмечены новые города и поселки, зеленые зоны, охраняемые территории и прочее. Как заверил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Валерий Ким, к генплану подходили комплексно, «увязывая» новые поселения с предприятиями, на которых могут трудиться жители, и транспортной инфраструктурой.
Дороги — главное. Они сыграли роль той самой печки, от которой плясали при формировании зон малоэтажной жилой застройки. В течение ближайших 25 лет на территории Ленобласти появятся четыре(!) кольцевые дороги. Первое кольцо, расположенное в непосредственной близости от Санкт-Петербурга, уже практически достроено (остался лишь южный участок), территории вокруг него освоены. Второе кольцо, которое пройдет между «бетонкой» (бывшей военной дорогой) и КАД-1, в настоящее время формируется — предпроектная разработка, о которой «ЗО» информировало читателей в апрельском номере, передана на рассмотрение правительству. Третье кольцо — та самая «бетонка», которую придется реанимировать. Ну а четвертое свяжет Ломоносовский, Кингисеппский, Гатчинский, Тосненский, Киришский и Лодейнопольский районы. В общей сложности в области будет 12,5 тыс. км дорог, и проблема транспортной доступности отдаленных территорий отпадет сама собой.
«С 2010 года мы планируем вводить как минимум один миллион квадратных метров малоэтажной застройки в год. В пределах первого и второго колец в течение пяти-шести лет планируется построить 6 млн кв. м, за пределами третьего кольца, на отделенных территориях, — еще 3 миллиона. Уже сейчас все заинтересованные лица могут обратиться в КУГИ, на Большую Морскую, 15, и получить информацию о «пятнах», предназначенных под ИЖС», — поведал господин Ким.
Генплан не вносит никаких корректив в стратегическую политику области: две трети нового жилья отводятся под малоэтажное строительство, и лишь одна треть — под многоэтажное. Но должно измениться соотношение частных и муниципальных земель, выделенных под малоэтажку.
В настоящее время свыше 80% ИЖС в пятидесятикилометровой зоне вокруг Санкт-Петербурга осуществляется на частных землях, принадлежащих юридическим и физическим лицам. Комитет по архитектуре и градостроительству после принятия генплана намерен увеличить долю муниципальных земель, предлагаемых инвесторам на торгах. Валерий Ким обратил внимание, что в Ленобласти работает совсем иной «земельный» механизм, в корне отличный от городского. Субъект федерации осуществляет контроль, надзорные функции и определяет самые общие параметры застройки. Муниципальные образования первого уровня обладают наибольшими полномочиями по предоставлению земли под ИЖС. А окончательное решение по каждому конкретному земельному участку принимает муниципальное образование второго уровня. Схема сложная, но так регламентирует закон, который действует в области на протяжении вот уже трех лет.
В развитых странах мира от 70 до 90% населения живет в индивидуальных домах, в России же 77% граждан обитают в многоэтажной застройке, занимающей лишь один процент территории страны. Правительство намерено изменить ситуацию и в ближайшие годы «развернуть» жилищно-инвестиционную политику субъектов федерации в сторону малоэтажки.
Справятся ли МО с возложенными на них обязанностями по формированию лотов и активизации торгов, не увязнет ли все в чиновничьей волоките? Отвечая на этот вопрос корреспондента «ЗО», Валерий Ким признал, что проблема действительно серьезная, но в связи с новым территориальным планированием муниципалам придется активнее поработать с землей. «Другого пути у нас просто нет, потому что торги — один из способов снижения итоговой стоимости квадратного метра. Вы посмотрите, какие сегодня цены на рынке: загородный дом в окрестностях Петербурга становится не по карману даже представителям среднего класса. Сейчас, по нашим оценкам, половину цены квадратного метра дома составляет стоимость частной земли, на которой он построен. А на долю муниципальной земли, реализуемой на торгах, по предварительным данным, будет приходиться лишь четверть стоимости будущего квадратного метра загородной недвижимости», — раскрыл секрет председатель комитета.
Военным придется потесниться
А что будут выставлять на торги? Где взять землю, если в престижных пригородах Петербурга она давно уже в собственности, а в отдаленных районах — малоинтересна как для застройщика, так и для будущего обладателя загородного дома? Во всяком случае, пока не появились те самые обещанные четыре кольцевые дороги. «На эти вопросы ответил президент Дмитрий Медведев, когда провозгласил политику вовлечения федеральных земель в программу массового жилищного строительства», — поведал председатель Комитета по строительству Ленинградской области Сергей Абрамчик.
В Ленинградской области федеральные — это так называемые «военные» земли, принадлежащие Министерству обороны. Сокращения в Российской армии привели к тому, что многие объекты вооруженных сил стоят законсервированные, не охраняются — они не привлекают даже мародеров, которые уже давно срезали там весь цветной металл. Такие полузаброшенные территории можно встретить в 15–20-километровой зоне от Санкт-Петербурга! Вот на этих землях и развернется малоэтажное строительство.
«Пока сложно говорить о площадях и конкретных земельных участках — мы еще не проводили оценку «военных» земель. Но на территории Ленинградской области ввиду сложившихся исторических условий земли Министерства обороны занимают довольно большую площадь — это и территории войсковых частей, и полигоны. Использование этого ресурса даст весьма ощутимый эффект. Сегодня у нас есть даже населенные пункты, ограниченные территориально землями Министерства обороны, и это сдерживает их развитие», — рассказал корреспонденту «ЗО» в приватной беседе господин Абрамчик.
Компании, работающие в сегменте малоэтажного строительства, могут получить финансовую поддержку на местном и федеральном уровнях, но пока этим правом мало кто пользуется. В прошлом году, по данным Сергея Абрамчика, пять компаний обратились за субсидиями на погашение кредитной ставки, получила деньги лишь одна: инвесторы не смогли предоставить Росстрою правоустанавливающие документы на земельные участки, проектно-сметную документацию и прошедшие государственную экспертизу проекты. «Это серьезные, больные проблемы, над ними в 2008 году нам придется активно работать», — признал глава Комитета по строительству.
В общем, в ближайшие годы кризис из-за отсутствия свободных земель в Ленобласти, в пятидесятикилометровой зоне от границы с Санкт-Петербургом, малоэтажному строительству не грозит. Но и легкой жизни строительным компаниям ждать не приходится. Во-первых, растет конкуренция на рынке за счет интереса коллег из других регионов страны и зарубежья. Белорусские строительные компании изучают ситуацию на рынке малоэтажного жилья и выходят с конкретными предложениями на руководителей региона и муниципальных образований по реализации проектов, обещая более низкие в сравнении с петербургскими цены. Финны не дремлют: в сентябре на выставочной площадке Всеволожского района строители Суоми представят эксклюзивный проект недорогой малоэтажной застройки.
Во-вторых, часть земель, вводимых в оборот, будет предоставлена жителям Ленинградской области без торгов. В настоящее время проходит юридическую экспертизу закон, согласно которому все жители области (а это 1,65 млн человек!) будут иметь право один раз в жизни получить без тендера участок для строительства индивидуального дома.
Однако здоровая конкуренция — это залог развития рынка жилищного строительства. Но вот что интересно. Если строительный комплекс Санкт-Петербурга крайне волнует приход на рынок иногородних и иностранных компаний, которые вытесняют местные фирмы за пределы северной столицы, то коллег, работающих в области, как показала конференция, тревожат совсем другие проблемы. Может, потому, что «пришельцы» пока не столь активны на рынке?
Отсутствие инженерной инфраструктуры — вот что тормозит малоэтажное строительство сейчас и может стать причиной срыва всех хороших начинаний в перспективе. Механизм кредитования строительных компаний, занимающихся инженерией, под залог земельного участка пока еще только разрабатывается, и каким он станет — сказать сложно. А в реалии ситуация такова. «ЗО» в минувшем году рассказывало о проекте «Кудрово» — нового города в окрестностях Петербурга, недвижимость в котором должна была продаваться по доступным ценам. В итоге квадратный метр первого жилого квартала Новый Оккервиль сегодня стоит 2500 долларов — на уровне петербургских цен! Почему? Все из-за той самой инженерии. Генеральный директор ООО «Кудрово-град» Марк Окунь сообщил, что акционерам пришлось вложить собственные средства в развитие инженерных сетей, деньги эти автоматически включили в стоимость жилья — и вот итог. «Мы не заинтересованы в таком росте цен, потому что снижается количество потенциальных покупателей, но другого выхода, когда на компанию-застройщика перекладывается вся инженерия, нет», — заявил господин Окунь.
Строительное бизнес-сообщество в этом непростом вопросе поддержал и начальник отдела администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Анатолий Иванов. О ценах на коттеджи и дачи в этом районе говорить не приходится — они уже давно сравнялись с ценами в Курортном районе. «Происходит это потому, что покупателю приходится оплачивать все затраты застройщиков на инженерию. Вообще, активное развитие сегмента малоэтажного жилья сомнительно, если не будут решены вопросы инженерной подготовки территорий. Не надо все перекладывать на инвестора! Такое жилье будет комфортным, но отнюдь не доступным», — признал Анатолий Иванов.
В итоге пришли к выводу, что при доработке концепции малоэтажной застройки необходимо наладить сотрудничество инвесторов, властей и представителей естественных энергетических монополий. Если будет найдено взаимопонимание, рамочный документ удастся наполнить столь необходимой конкретикой, детализировать самые спорные моменты.
