Журнал «Загородное обозрение» составил свой рейтинг дорогих загородных домов, выставленных на продажу. Выборка сделана на основе данных четырех ведущих на петербургском загородном рынке риэлторских компаний: «Александр Недвижимость», «Русский фонд недвижимости», «Прогаль» и «Адвекс».
Психологические тесты
Какова доля эмоций в принимаемом решении о покупке, подсчитать невозможно, но явно существенная. Причем эмоции включаются как на этапе принятия решения «нам нужен загородный дом», так и при выборе конкретного варианта.
На решение «хочу купить» влияет прежде всего уровень оптимизма в стране вообще и в определенной социальной группе в частности. У потенциальных покупателей дорогих домов уровень личного благосостояния изменился не так заметно, как у среднего класса, — их финансовые возможности почти не пострадали.
Российский покупатель (и петербургский не исключение) готов переплатить за объект, если тот ему понравился. На этом основано противоречие: каждый владелец дома, строивший его с любовью и «для себя», уверен, что где-то есть покупатель, полностью разделяющий его вкусы и способный оценить по достоинству «плод» исканий и трудов. Надо просто его найти. Поэтому «подвинуть» в цене владельца дорогого дома бывает непросто: это человек, который «принимает решения» (говоря языком рекламных слоганов) и дорожит прежде всего собственным мнением.
Покупатель, в принципе готовый заплатить более 2 млн дол., тоже не лыком шит.
«Он поездил по миру, многое видел, ему есть с чем сравнить», как поясняет Александр Гиновкер, генеральный директор
АН «Невский простор». Покупатель знает, сколько стоит строительство, но все чаще уже наелся радостей самовыражения в строительстве и хочет купить готовый дом, чтобы не откладывать загородную жизнь на год или два. При этом он уверен, что рано или поздно найдет именно то, что хочет, — у хозяина, который согласится на его ценовое предложение.
Убедить покупателя и продавца примерами реальных продаж в верхнем ценовом сегменте непросто: и сделок, и данных о них мало. Но случается, что, находясь под впечатлением, покупатель не обращает внимания на дешевый силикатный кирпич или отделанный пленкой вместо долговечной плитки бассейн.
Под соснами
Покупатели дорогих домов ценят как престиж адреса, так и социально однородное окружение, причем не только самое ближнее.
Лидером по числу дорогих предложений в рейтинге «ЗО» стал Мельничный Ручей во Всеволожске. С одной стороны, территория прямо в городе, с другой — на участках сохранены вековые сосны, черника, брусника и другая лесная флора. А соседи примерно одного круга. К тому же Ждановские озера неподалеку (до них примерно полкилометра). Другая часть предложений (в Курортном районе) тяготеет к заливу. По мнению директора северо-восточного департамента агентства «Александр Недвижимость» Леонида Веденеева, предпочтение в дорогом сегменте отдается лесным участкам, а потом береговым: у воды шума и людей больше, а на тишину, уединение и безопасность приходится изрядная доля высокой цены. Но относительная близость озера или залива — всегда плюс.
Сергей Лучников, специалист того же АН «Александр Недвижимость», считает, что в Репине шум с дороги слышен повсюду, он неотъемлемая часть престижного адреса и воспринимается как данность.
По удобству охраны и обслуживания покупатель готового дома часто отдает предпочтение достроенному и обжитому поселку — далеко не все хотят заниматься организацией обслуживания отдельно стоящего дома и размещать на своей территории персонал.
Редко, но случается, что «индивидуальным» покупателям удается договориться с соседями об общей системе безопасности и установке домика охраны, в который поступают сигналы из их домов, считает Сергей Лучников.
По данным маркетологов, после кризиса в элитном сегменте вырос спрос на относительно небольшие дома — от 200 кв. м и участки до 20 соток, иногда приемлем оказывается вариант 10–15 соток. Хотя, если говорить о предложениях дороже 2 млн евро (80 млн руб.), по мнению исполнительного директора центрального отделения РФН Дмитрия Минина, дом должен быть попросторнее — 350 кв. м, а участок желателен четверть гектара (25 соток).
Слово экспертам
Дмитрий Минин, исполнительный директор центрального отделения компании «Русский фонд недвижимости»:
Если говорить об обязательных характеристиках дома стоимостью 2 млн евро, то он не может быть дальше 30 км от Петербурга. Архитектурный облик и дизайн-проект внутренних помещений должны быть выдержаны в единой стилистике. К качеству стройматериалов (дома по таким ценам практически всегда кирпичные) и отделки предъявляются очень высокие требования. Строительство и выбор материалов ведутся под авторским надзором — вплоть до марки цемента. Крытый бассейн в доме или отдельно стоящем спортивном комплексе стал обязательным. Дом должен стоять на участке с высокими соснами, новые посадки могут лишь дополнять ландшафт. По инженерии наиболее просты требования к системе водоотведения: современные технологии позволяют обеспечить удобство эксплуатации локальной системы. Обязательны магистральный газ, не менее 15 кВт электрической мощности, резервный электрогенератор минимум на 10 кВт.
Спорить ли о вкусах
Практически у каждого риэлтора, работающего на загородном рынке, есть в бэкграунде история о необычном доме, который был построен по самым современным технологиям и высоким стандартам, но его необычная архитектура удерживала покупателей от подписания документов.
Дмитрий Минин считает, что наш покупатель тяготеет к общепринятым канонам, ориентируется на классические архитектурные формы, поэтому индивидуальность последних должна вписываться в некие усредненные стандарты хорошего вкуса. Так, большинство предпочитает паркет напольной плитке, лаконичные силуэты многочисленным башенкам, европейскую классику русскому лубку.
Дома дороже 80 млн руб. отличаются разнообразием, но все они полностью пригодны (как по инфраструктуре, так и по транспортной доступности) для постоянного проживания. Бассейн, тренажерный зал, баня, сауна есть во всех объектах — где в доме, где в отдельном строении. В трех объектах есть каминные залы (не путать с гостиной с камином — размах другой).
Про любой дом, включенный в рейтинг «Загородного обозрения», можно сказать: уникален и имеет неоспоримые преимущества. Например, во Всеволожске продается дом 476 кв. м с участком почти 2 га, расположенным в пределах охраняемой территории (99 млн руб.).
А объект в Мельничном Ручье может похвалиться садом с водопадом, прудом, японским садиком (42 сотки, 83 млн руб.).
Самое дорогое предложение — особняк 750 кв. м с шестью спальнями, каминным залом и зимним садом, винным погребом и мастерской; на участке тоже есть водопад.
Рекордсмен по площади — дом в Курортном районе: 970 кв. м с интерьером в классическом стиле дворянских усадеб, мраморным камином.
Предложение в Войейкове необычно тем, что на участке стоят три коттеджа, не считая дома для персонала, а также устроен корт.
Дома в Порошкине предлагаются в готовых коттеджных поселках, что обеспечивает их будущим владельцам услуги управляющей компании, в том числе охрану. В «Русской деревне», например, есть свой бассейн, площадки для баскетбола и волейбола, теннисный корт.
За время подготовки материала выборка претерпела изменения. Один объект в Репине (520 кв. м на участке 28 соток) продали, цена предложения была 114 млн руб., сумма сделки неизвестна.
А на объект в «Русской деревне» (дом 280 кв. м плюс дом для гостей на 40 сотках) цена снижена с 80 до 65 млн руб.
Слово экспертам
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
Адреса дорогих загородных домов на вторичном рынке подразделяются на две категории: полностью построенные и обжитые коттеджные поселки или постепенно сложившиеся небольшие по площади элитные лакуны — Репино, Мельничный Ручей, часть Сестрорецка — Курорт (территория вдоль залива) и Разлив, а также Тярлево, прилегающее к Павловскому парку. Великолепные дома с роскошными участками, отвечающие самому взыскательному вкусу, могут располагаться и в других местах — во Всеволожском районе (Юкки, Порошкино), на Приозерском направлении. Но часто покупателей в таких предложениях не устраивает ближнее окружение или «шанхай» на удаленных подступах. Общая беда нашего загородного рынка в том, что, за исключением организованных поселков, не так много мест, где можно, выйдя из дома, прогуляться в полной безопасности и при этом любоваться живописными перспективами, а не глухими заборами, пусть и из дорогих природных материалов.
