«На этом направлении наибольший интерес с точки зрения загородного девелопмента вызывают окрестности Всеволожска и земли к югу от него — до Мурманского шоссе. Еще одна точка притяжения — побережье Ладожского озера», — говорит генеральный директор «ПулЭкспресс Инвест» Андрей Бочков. Сходные оценки дают и другие эксперты. «На побережье Ладоги есть свой слой клиентов, однако массового спроса на эти земли не заметно», — добавляет Марина Агеева, директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом».
По подсчетам г-жи Агеевой, на весьма компактной территории примерно 15 х 15 км, ограниченной с одной стороны Дорогой жизни (от КАД до пос. Корнево) с другой — Мурманским шоссе (от КАД до Коркинских озер), в настоящее время расположено 39 коттеджных поселков, вмещающих более 4500 домовладений: участков, коттеджей, таунхаусов.
Плюс к тому здесь же у застройщиков в разработке находится более 300 га земель. Однако эксперт уверена, что в обозримой перспективе здесь будут востребованы лишь проекты экономкласса, более дорогие загородные комплексы на этих землях вряд ли заинтересуют сегодняшнего покупателя.
Впрочем, другие специалисты уверены, что дорогие предложения тоже выведут: последние годы разрыв спроса и предложения становится все очевиднее, рынок наполняется новыми объектами куда быстрее, чем способен их поглотить.
Под Всеволожском — как в сказке
В окрестностях Всеволожска земля сегодня ценится почти так же, как в Курортном районе (если, конечно, не сравнивать эксклюзивные видовые варианты на Финском заливе). За хорошие участки в Мельничном Ручье просят по 900 тыс. руб. за сотку. Правда, при таких ценниках очередь из покупателей не стоит, но 500–600 тыс. руб. для этих мест — вполне реальная цена сотки, подтверждает г-н Бочков.
Поэтому ничего удивительного, что здесь реализуются весьма «пафосные» проекты. В качестве примера можно привести два малоэтажных комплекса от Parabola Group.
В расположенном в 10 км от КАД «Изумрудном городе» (ранее этот проект назывался «Чистые пруды») у покупателей весьма широкий выбор: земли нарезаны на участки от 10 соток до 1,5 га (всего 99 лотов). Однако даже самое скромное предложение (дом площадью 258 кв. м на 10 сотках) обойдется весьма недешево — 14,5 млн руб. Застройщик предлагает здесь дома из кирпича, поризованной керамики или газобетона.
Другой проект компании Parabola Group — «Лукоморье» расположен чуть дальше от городской черты, в 15 км от КАД. Он включает 102 коттеджа. К настоящему моменту строительные работы завершены, однако, по данным компании-застройщика, в продаже еще осталось несколько готовых коттеджей под чистовую отделку. Минимальная стоимость предложения — 27 млн руб. Материалы те же, что и в «Изумрудном городе»: кирпич, поризованная керамика, газобетон.
Самое дорогое предложение на этих землях в проекте «Уварово». Здесь цена дома доходит до 85 млн руб. Жилой комплекс расположен на территории Колтушского сельского поселения, в 12 км от Петербурга, и предполагает возведение 77 домов в викторианском стиле. Площадь особняков от 412 до 842 кв. м, каждый «квадрат» оценен в 100 000 руб. Пока проект, мягко говоря, не может похвастать высоким темпом продаж.
В «Румболове» от компании «ПулЭкспресс Групп» (проект расположен в Мельничном Ручье) цены на дома начинаются с 12 млн руб. Впрочем, можно купить и участок под самостоятельную застройку — от 8,5 млн за надел 11 соток.
Примечание
Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
В последний год на восточном направлении стали появляться поселки в 90–150 км от Петербурга. Как правило, это недорогие объекты: участки без подряда, стоимостью 15–60 тыс. руб./сотка. Встречаются и проекты подороже, расположенные на Ладоге, но обычно в них не запрашивают больше 100 тыс. руб. за сотку. На таком удалении от города нет поселков с дорогими домами, хотя эти места не уступают красотам Выборгского или Приозерского районов. Дело не только в плохих дорогах и проблемах с коммуникациями — это направление не раскручено. Пока дорогие дальние дачи востребованы лишь в Выборгском районе. Примеры удачных продаж в дорогих проектах в других районах мне не известны. Полагаю, что в течение ближайших лет на восточном направлении не будут предлагаться поселки бизнес- или элит-класса.
Поляны, сады, холмы и горка…
Впрочем, есть предложения земель в относительной близости от Петербурга по вполне умеренным ценам. Так, в рамках малоэтажного комплекса «Ясная поляна» (г. Всеволожск, Мельничный Ручей, 15 км от городской черты) можно приобрести наделы по 260 тыс. руб./сотка. Правда, эта цена установлена в рамках акции, проводимой до 1 мая. Тем не менее самый скромный участок (в проекте 33 надела от 6 до 13 соток) здесь обойдется чуть дешевле 1,5 млн руб. Отдельно придется доплатить за коммуникации. За газ, воду, и 10 кВт электричества, доведенные до границы участка, нужно заплатить 800 тыс. руб.
Участки можно приобрести под самостоятельную застройку, однако девелопер готов предложить и свои услуги по возведению дома: типовой коттедж 100 кв. м встанет в 3,5 млн руб. Итого — при минимальном варианте можно уложиться в 5,8 млн.
На таком же расстоянии от города на Мурманском направлении, в малоэтажном жилом комплексе «Петровские сады» (застройщик — группа частных лиц) участок с домом обойдется в 4,8–7,4 млн руб. Этот проект предусматривает два варианта: можно приобрести участок 9–12 соток под самостоятельную застройку в первой очереди (по 70 тыс. руб./сотка) либо готовый панельно-каркасный дом во второй очереди. Всего в «Петровских садах» 750 наделов; предусмотрен довольно большой набор объектов социальной инфраструктуры: аптека, продовольственный и промтоварный магазины, кафе, детский досуговый центр, медпункт.
В проекте «Вишневый сад», что в самом Всеволожске, можно купить землю по 200 тыс. руб./сотка. В зависимости от площади участка сумма покупки составит от 2 до 9 млн руб. Однако и в этом проекте инженерия (еще 600 тыс. руб.) оплачивается отдельно.
В «Коркинских холмах» (застройщик — компания «Промышленно-строительный альянс») участки 15–33 сотки без подряда предлагаются за 210 тыс. руб./сотка. Проект расположен в 8 км от КАД по Мурманскиму шоссе и рассчитан на 47 домов. Коттедж 140 кв. м в стиле шале с участком можно приобрести за 9,3 млн.
В то же время во Всеволожске встречаются предложения малоэтажного жилья от 3 млн руб. За эти деньги можно приобрести 73-метровую секцию таунхауса в проекте «Альпийская горка». Всего здесь планируется построить жилье на 36 семей (площадью от 73 до 121 кв. м).
Весьма недорогие земли на востоке предлагает проект «ПриЛесный» (застройщик — компания «Факт»). Он находится в стороне от других коттеджных поселений — между населенными пунктами Ёксолово и Манушкино, в 16 км от мегаполиса. Землей здесь торгуют по цене от 88 до 100 тыс. руб. за сотку, что заметно дешевле других предложений на таком удалении от городской черты.
В 25 км от Санкт-Петербурга, на берегу Невы недавно началось строительство коттеджного поселка «Новая Дубровка». На территории 52 га, расположенной в зоне населенных пунктов и предназначенной для ИЖС, под застройку выделено 273 индивидуальных участка от 8 до 20 соток.
Дома от эконом- до премиум-класса обеспечиваются центральными коммуникациями (газ, электричество, водоснабжение, канализация). Планируется собственная инфраструктура: магазины, детский сад, спорткомплекс, автостоянка, песчаный пляж, пирс, прогулочный бульвар вдоль берега Невы, лесопарковая зона.
Примечание
Дмитрий Соков, генеральный директор ООО «Новая Дубровка»:
Восточное направление, с моей точки зрения, предлагает застройщикам весьма разнообразные земли, на которых можно реализовать проекты любой ценовой категории, от «эконом» до «элит». Например, в нашем комплексе «Новая Дубровка» мы предлагаем коттеджи бизнес-класса, подключенные к городским инженерным сетям. И пять из 12 коттеджей уже забронированы. Клиентов, конечно, привлекает лесное окружение поселка, расположенного на берегу Невы. Поднимает продажи и отсутствие конкурирующих предложений по соседству: берега на значительном протяжении представляют собой леса первой категории — строиться там нельзя.
По десятке вам, товарищи…
Десять миллионов рублей за дом — наверное, самый популярный ценник на местные особняки. За эту сумму можно приобрести 200-метровый коттедж на 13 сотках в «Янине» (застройщик «Национальная жилищная корпорация — СПб»), расположенном в 1 км от КАД.
Примерно во столько же обойдется минимальное предложение (дом 205 кв. м на участке 15 соток) в «Щегловке», что в 17 км от Питера.
И в коттеджном поселке «Блудное» (застройщик «СтройАгроСервис»), расположенном во Всеволожске, среднего размера дом стоит столько же. В проекте предлагаются также участки под самостоятельную застройку (они оценены по 150 тыс. руб./сотка, плюс 30 тыс. руб. с сотки возьмут за подведение коммуникаций). Самое дешевое предложение выйдет под 3 млн, и чуть больше 6 млн придется выложить за дом (в данный момент в проекте ведется строительство девяти особняков).
В проекте Aurikatalot от компании «Вилла-Хаус» сейчас меняется концепция, окончательные параметры и цены еще не утверждены, однако в отделе продаж заверяют, что ориентировочная стоимость предложения составит те же 10 млн руб.
Примечание
Мария Разумовская, Руководитель отдела продаж компании «Инфотек Строй»:
Уверена, что восточное направление Ленобласти, за исключением окрестностей Всеволожска, на сегодняшний день явно недооценено, а ведь именно там полностью решена проблема с магистралями. Отличная Мурманская трасса, отсутствие пробок позволяют владельцам домов в этом направлении за 30 минут домчаться из суеты Санкт-Петербурга до живописного побережья Ладожского озера. Свежий воздух, благоприятный микроклимат, красота крупнейшего в Европе пресноводного озера — что еще нужно, чтобы отдохнуть от шума и духоты мегаполиса? Хочу еще отметить, что те, кто выберет для постоянного проживания именно наш поселок NEVO, расположенный непосредственно на берегу озера, могут себе позволить в летний период добираться домой из Санкт-Петербурга также и водными видами транспорта, которые можно успешно пришвартовать у собственного пирса.
Озерный фактор
По мере удаления от городской черты цены на землю быстро снижаются. Однако виновато в этом не расстояние, а особенности местности. Интересных мест в 25–30 км к востоку от Петербурга почти нет. К тому же здесь расположены крупные дачные массивы советских времен — то еще соседство.
Еще дальше от Питера ценники снова начинают подниматься — сказывается близость к Ладоге. Впрочем, больше 100 тыс. руб. за сотку здесь запрашивают крайне редко — все же места не столь популярные, как в окрестностях Всеволожска.
В 40 км по Мурманскому шоссе, у поселка Коккорево, в коттеджном поселке «Ладожский маяк» можно приобрести участки без подряда по 100 тыс. руб. (всего 134 участка). Самый скромный надел — 9 соток. В цену входят 5 кВт электричества, водоснабжение из артезианской скважины, магистральный газ. Также застройщик обещает общую охрану и собственную эксплуатирующую организацию.
Хотя многие эксперты довольно критически настроены в отношении возможности продавать земли на таком расстоянии по высоким ценам, попытки реализовать довольно дорогие проекты предпринимаются и здесь. Показательный пример — коттеджный поселок NEVO в Шлиссельбурге, на берегу Ладожского озера. Компания-застройщик «ИнфотекСтрой» возвела здесь 16 коттеджей от 300 до 770 кв. м на участках от 20 до 40 соток. В настоящее время осталось три дома: два по 300 кв. м и один 400 кв. м, за них запрашивают от 20 млн руб. Кроме стандартного набора инфраструктуры (пункт охраны, спортивная и детская площадки), проект предусматривает также весьма необычный элемент — причал для швартовки яхт, который подчеркивает «нетиповой» характер поселения.
На восточном направлении Ленинградской области (Кировский, Волховский, Киришский районы) проекты, удаленные от Петербурга на 50 км и более, — пока большая редкость. Однако понемногу и здесь начинается коттеджное строительство. Один из примеров — «Волхов Яр»
(от группы физических лиц). Поселок расположен в 125 км от Питера и в 3 км от Старой Ладоги.
Здесь предлагается 79 участков от 9 до 21 сотки под самостоятельную застройку. Земли оценены от 30 до 75 тыс. руб./сотка. В цену включены 4 кВт электричества и вода, доведенные до границы участка. Через три года обещают газификацию.
В «Ладожском просторе» (еще один проект на берегу Ладоги — в Волховском районе, в 150 км от Петербурга) запрашивают от 56 до 112 тыс. руб. за сотку (при единовременной оплате). Здесь всего 30 участков от 10 до 25 соток. Организовано электро- и водоснабжение, дороги построены. В рекламе девелопер акцентирует исключительные возможности для рыбалки в окрестностях поселка. В этом году застройщик пообещал начать обустройство гавани для катеров.
