Согласно данным информационного обмена (см. врезку), на 55 малоэтажных комплексов в феврале было подписано 72 договора купли-продажи на общую сумму 268,5 млн руб. Это вдвое больше, чем месяцем ранее (в январе было заключено 36 сделок на сумму 116 млн). За февраль девелоперы выручили даже больше, чем в сентябре и октябре прошлого года, и чуть-чуть не дотянули до пиковых показателей июля и августа (рис. 1). Объяснения этому феномену у экспертов нет. Впрочем, многие девелоперы вовсе не заметили подъема. Продажи распределились по рынку неравномерно, и половина компаний-продавцов в этом году пока сидят без сделок. Были примеры фирм, которые неплохо отработали январь, но в феврале продажи у них пошли на спад. «Радужные надежды на оживление рынка, появившиеся в январе, разбились о полную тишину в феврале», — так образно описывает ситуацию с продажами в своем проекте Валерий Панкратов, исполнительный директор СК RusWoodHouse. Однако у многих застройщиков как раз наоборот: после январского затишья в феврале работы оказалось на удивление много. «Мы провели довольно много показов в нашем комплексе таунхаусов бизнес-класса Ollila, довольно большой интерес потенциальные покупатели проявляют к коттеджным поселкам «Балтийская Ривьера» и «Академические дачи». Некоторые показы уже переросли в сделки, а часть еще находятся в работе», — заявляет Марина Селиванова, руководитель департамента продаж загородной недвижимости компании «БТК девелопмент».
Слово экспертам
Владимир Бобров, ген. директор агентства «ИнфоНедвижимость»:
Мы наблюдали существенный рост активности клиентов с начала 2010 года и до конца сентября. Все это время погода благоприятствовала просмотрам, и клиенты старались не упустить возможность приобрести загородную недвижимость до весеннего подъема цен. В конце февраля 2011-го ударили морозы, начались обильные снегопады и клиенты стали отказываться от уже запланированных выездов. Но в целом этот год, по нашим наблюдениям, будет заметно лучше предыдущего по клиентской активности. В период кризиса граждане опасались тратить деньги, даже если у них были накопления. Сейчас, когда будущие доходы становятся все более предсказуемыми, горожане опять выводят средства на рынок. Осенью мы наблюдали туристический бум, активно раскупались автомобили. На очереди рынок недвижимости. Уверен, мы все ближе к этому этапу. Пока цены на жилье вверх не пошли, но, как только это произойдет, на загородный рынок вернутся инвесторы и это подтолкнет спрос.
Самые высокие показатели традиционно у «Охтинского парка». В феврале здесь было реализовано 15 участков (в январе — семь). В «Золотых ключах» зафиксировано 11 продаж (месяцем ранее — шесть).
Средняя цена сделки в феврале составила 3,73 млн руб.: в феврале неплохо раскупались как дорогие участки (было куплено 17 наделов дороже 5 млн руб.), так и бюджетные лоты (18 продаж пришлось на наделы ценой до 1,5 млн руб.)
К сложностям готовы
В целом из 72 сделок 52 договора (72%) были подписаны на участки под самостоятельную застройку. Здесь тоже никаких сюрпризов: последние годы три четверти продаж приходится на участки без подряда.
Граждане вроде бы настроены покупать недвижимость за городом не с целью просто «вложиться» (до кризиса было немало именно таких продаж), а с намерением строиться и жить. Это подтверждают и наблюдения экспертов: приобретенные земли не пустуют, а активно застраиваются.
При покупке строящегося дома, по свидетельству специалистов, один из главных критериев принятия решения — продолжительность периода с момента подписания договора до начала комфортной жизни в загородном доме.
И все же горожане чаще всего выбирают самый долгий и трудоемкий путь к коттеджу — самостоятельное строительство. Отчасти это продиктовано неуверенностью в собственной финансовой стабильности: покупка участка без подряда позволяет растянуть траты на строительство на неопределенный срок.
Однако другая немаловажная причина — желание существенно сэкономить, заказав дом «на стороне». Клиентам кажется, что в этом случае легче проследить, из каких составляющих складывается конечная сумма, и больше уверенности, что строители «не возьмут лишнего». «В настоящее время самым востребованным товаром оказываются услуги: строительные, проектные, по инженерной подготовке территории и пр.
Продажа домов и участков больших дивидендов, увы, не приносит», — делится наблюдениями советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева.
По единодушному мнению экспертов, сегодня строить дома «впрок», в расчете на последующие продажи неразумно. Покупателей на готовые коттеджи мало, объекты (и вложенные в их строительство деньги) могут надолго «зависнуть».
Нелишняя «социалка»
По наблюдениям аналитиков, проекты, заложенные до кризиса, все больше проигрывают новым предложениям. Вновь выходящие на рынок малоэтажные комплексы, как правило, спланированы скромнее: не перегружены инфраструктурными объектами, участки и дома более компактны.
Все больше попыток выставлять на продажу земельную нарезку вовсе без инфраструктурного наполнения (а иногда даже без инженерной подготовки). Предложения в таких комплексах весьма привлекательны по цене и неплохо раскупаются.
Однако эксперты в один голос утверждают: заложенные застройщиком расходы на обустройство объектов социальной инфраструктуры (как минимум — магазина, аптеки, спортивной и детской площадки) в малоэтажном комплексе хотя и удорожают предложения, заметно повышают привлекательность проекта. «Наличие социальной инфраструктуры сегодня выступает одним из основных факторов, существенно влияющих на принятие решения о покупке. По нашим оценкам, инфраструктурная составляющая способна на 50% повысить показатель продаж. Конечно, нужно выделять предложения экономкласса, где главным для покупателя остается цена. Однако клиент, который сколько-нибудь свободен в средствах и оценивает загородное жилье с точки зрения удобства проживания, проект без соответствующей инфраструктуры просто не будет рассматривать. Это, кстати, подтвердило и исследование мнений клиентов, которое мы провели в феврале. Существенно повышают привлекательность объекта детская и спортивная площадки, благоустроенные места отдыха и гостевая парковка. Но в целом набор инфраструктурных опций зависит от концепции поселка», — говорит Марина Селиванова.
Схожей точки зрения придерживаются и другие эксперты. «Социальная инфраструктура — очень важный фактор при выборе. Хотя я бы не назвала его решающим — в первую очередь должен быть конкурентоспособен сам продукт, который предлагается к продаже: дом или участок. Однако, сравнивая предложения, покупатель непременно обратит внимание на социальную «начинку» малоэтажного комплекса, в котором ему предлагают обосноваться. Да, это поднимает цену продукта, но разумное удорожание встречает понимание клиентов», — полагает Светлана Невелева.
«Без заявленной социальной инфраструктуры сегодня можно продавать только с очень большим дисконтом. Минимальный пакет инфраструктуры должен быть обязательно. Хотя сейчас все девелоперы стремятся снизить себестоимость продукта, свой новый дачный поселок «Любаша» мы проектировали, заложив обязательный минимум «социалки», — уверены: это окупится», — добавляет Валерий Панкратов.
Специалисты подчеркивают, что сегодня искушенный покупатель не верит обещаниям «Все будет!», он хочет это «все» видеть сейчас. И лишь тогда готов на дополнительные траты.
Примечание
Справка
Проект по обмену информацией о реальных сделках существует с начала 2009 года при посредничестве аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО. Проект открыт для всех застройщиков, готовых делиться с коллегами информацией о реальных продажах. В данный момент в проекте участвуют 30 девелоперов, реализующих 55 комплексов малоэтажной загородной застройки.
Загородные малоэтажные комплексы, участвующие в информационном обмене: Ski House, «Янино», «Гармония», «Сторожевая гора», «Галактика», «Альпийская горка», «Вырица», «Отрадное», «Вартемяги», «Барышево», «Лапландия», «Русская Красавица», «Коттеджный поселок во Всеволожске», «Вартемяги-33», «Северное кольцо», «Охтинский парк», «Румболово», «Солнечный берег», «Ягодное», «Приветнинское», «Чехово», «Западное солнце», «Лемболово парк», «Правдинское озеро», «Краснофлотское», Ollila, «Академические дачи», «Балтийская Ривьера», «Сестрорецкая усадьба», «Мариинская усадьба», «Прохладное озеро», «Хвойное», «Орлинка», «Новое Манушкино», «Кискелово», «Сосновая поляна», «Красноозерное», «Видная горка», «Ленинское», «Репино», «Крутой берег», «Тавра-Коркинское», «Новый мир», «Жемчужина Разлива», «Малое Репино», «Токкари-лэнд», «Малая Малиновка», «Смольный», «Бавария», «Покровская горка», «Озеро Врево», «Речной бобр», «Изумрудная долина», «Усадьба Волковицы», «Солнечное», «Золотые ключи».
