Всеволожский район стали осваивать, прежде чем начался повсеместный коттеджный бум середины двухтысячных. Сегодня в районе сформированы несколько страт, где концентрируется дорогое загородное жилье. Это в первую очередь Юкки, Мистолово, Воейково и территории у Ждановских озер, сам Всеволожск — для постоянного проживания. Особое место занимает Токсово — как популярный центр отдыха, где всплеск интереса к коттеджному строительству зарегистрирован одновременно со строительством в окрестностях горнолыжных баз и оборудованных склонов. В этих коттеджных конгломератах можно встретить как красно-кирпичные особняки незатейливой архитектуры, наследие середины девяностых годов, так и современные фахверковые или бревенчатые дома с ухоженными участками, оформленными в соответствии с последней ландшафтной модой.
Место решает
Вполне объяснимо, что организованная коттеджная застройка сконцентрирована на этих же территориях, — застройщикам в случае со Всеволожским районом не пришлось создавать имидж места или раскручивать неизвестные населенные пункты. По данным «Петербургской Недвижимости», около 80% проектов на удалении до 20 км от черты города сосредоточены именно во Всеволожском районе. Причем новые проекты, которые появляются здесь, сосредоточены в основном в близлежащей к городу зоне — на расстоянии 5–15 км. При этом масштабность проектов и хорошая транспортная доступность позволяют позиционировать новые поселения в сегменте для постоянного проживания. Именно на Всеволожский район приходится большая часть масштабных проектов с комплексной застройкой и смешанным предложением, включающим малоэтажные дома, таунхаусы и коттеджи. Это такие крупные проекты, как «Коркинские холмы», «Токкари-Лэнд», НЖК «Янино» и др. Предложение — от экономкласса в «Янине» до дорогих шале в «Коркинских холмах».
Однако в связи с повысившейся за десятилетие плотностью застройки самым проблемным вопросом в районе стала инженерная подготовка земли. В каких-то точках района есть перспектива ввода дополнительных мощностей или иного решения за счет местной администрации, а где-то она более чем туманна. Причем в первую очередь проблемы возникают именно для девелоперов, и в ряде случаев решать их приходится своими силами. Например, в районе малоэтажного конгломерата Энколово — Кузьмолово — Мистолово застройщики скооперировались и собираются реконструировать и достроить заброшенный с советских времен водовод. Это позволит обес-
печить магистральное водоснабжение сразу нескольких коттеджных поселков, а также домов местных жителей. А в другом случае несколько коттеджных поселков живут на дизель-генераторах, так как застройщик из-за перебоев с финансированием не соблюдает сроки реконструкции подводящих электросетей и, соответственно, не может обеспечить подключение обещанной покупателям электромощности.
Вторичка: от времянки до усадьбы
Предложение на вторичном рынке района чрезвычайно разнообразно — тут представлены как старые садовые дома 1970-х годов постройки, так и новые особняки в недавно сданных коттеджных поселках. Отсюда и разброс цен — от миллиона рублей за дом на шести сотках до 2 млн долларов за коттедж у Ждановских озер (именно столько стоят дома в элитных поселках, построенных в 2001—2004 годах).
Стоимость участка 10–15 соток под индивидуальную жилую застройку, со всей инженерной подготовкой и в пределах 60-километровой зоны составляет 1,2–1,7 млн руб. В массовой застройке самые дорогие участки расположены в Мельничном Ручье, цена их может достигать 700 тыс. руб. за сотку. На территориях рядом с водоемами цена сотки варьирует от 250 до 400 тыс. руб. Надо заметить, что эти прибрежные земли вокруг озер активно осваиваются, на продажу выставлены участки от десятков соток до одного—двух гектаров, в том числе на берегу Ладожского озера. За 50-километровой зоной стоимость участков составляет 80–120 тыс. руб. за сотку.
Среди домов ИЖС предложение более или менее равномерно распределено между довольно дешевыми (до 4,5 млн) в «старом фонде», представленном бревенчатыми постройками с печным отоплением, и домами самых разных типов последних лет постройки, за которые хозяева просят от 5 до 15 млн. Цены зависят от года постройки, материала и местоположения. Самые высокие — во Всеволожске и прилегающих районах, самые низкие — в удаленных поселках по Дороге жизни.
Элитный сектор представлен также всей ценовой линейкой – от коттеджа среди чиста поля в Скотном, построенного в конце девяностых, а нынче заметно устаревшего и в плане архитектуры, и в смысле инжереной «начинки», до современного особняка где-нибудь в Воейкове. Риэлторы считают, что сейчас весьма недооценены покупателями коттеджей и домов среднего класса «приводные» территории — поселки, расположенные на берегу Ладоги, такие как Борисова Грива, Коккорево, Ваганово, Осиновец. Предложений в этой зоне достаточно, подъезд по Дороге жизни не может смутить тех, кто покупает дом для сезонного отдыха, а инфраструктура в виде ресторанчиков и баз отдыха постепенно разивается. А вот на постоянное жительство здесь городскому жителю устраиваться не так уж комфортно. Цены на элитные объекты в районе в течение последнего года более или менее стабильны.
Повышение стоимости наблюдалось лишь в одной из самых дорогих точек — «золотом квадрате» в самом Всеволожске, где все дома подключены не только к электрическим сетям, но и к центральному водоснабжению и газопроводу.
Риэлторы отмечают, что второе дыхание обрели садоводства района. Целый куст садоводств в районе станций Сады и Дунай в посткризисные годы снова пользуется большой популярностью у покупателей. Притом что в этих садоводствах есть определенные проблемы с водой, а общее число участков около 10 тысяч, клиенты находятся. Объяснение кроется в невысокой цене как земельных наделов (шесть соток можно приобрести менее чем за миллион), так и домовладений (до 1,8 млн).
Станислав Азацкий, «Адвекс. Загородная недвижимость»: «Всего во Всеволожском районе на вторичном рынке представлено свыше пяти тысяч объектов. Основная масса предложений участков сосредоточена в ценовом диапазоне от 2,5 до 5 млн руб. за землю с целевым назначением ИЖС и до 900 тыс. руб. — за садоводческие наделы в массивах. Дома для постоянного проживания, которые предлагаются к продаже в крупных населенных пунктах, стоят от 4,5 до 15 млн, в садоводствах — от 1,8 до 4 млн руб. Коттеджи более чем в 90% случаев (если не рассматривать весьма дорогие постройки, расположенные в садоводческих массивах) стоят от 15 млн руб. Цены предложения и покупки разнятся на 15–20%».
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский: «Всеволожский район довольно популярен у застройщиков. Безусловно, существуют некоторые проблемы, например с электрическими мощностями. Улучшается транспортная инфраструктура. У покупателей наиболее востребован коттеджный поселок «Янино-1». Стоимость квадратного метра жилья в нем с прилегающими тремя сотками земли составляет около 36 тыс. руб.
Есть в районе и недооцененные территории. Например, отмечают перспективы роста цен в таких населенных пунктах, как Коккорево, Ваганово, Борисова Грива. В среднем же разница между ценами реальных продаж и предложения во многом зависит от того, как осуществлялась продажа: через агентство или собственными силами».
