На территории Пушкинского района несколько населенных пунктов, в том числе два города — Павловск и Пушкин, а также поселки Белозерка, Новоселки, Московская Славянка, Кандакопшино, Шушары и Александровская. Пушкинский район небольшой, ему присуща кулуарность, при этом он ведет самостоятельную жизнь, практически не связанную с Петербургом: здесь есть все, начиная от всемирно известных архитектурных памятников и заканчивая крупными (но безвредными) промышленными производствами.
Самый большой плюс — хорошее транспортное сообщение с Петербургом. «Южная» резиденция царской семьи всегда нуждалась в хорошем сообщении со столицей. Сегодня тут проходят две железнодорожные магистрали и две автодороги федерального значения — Московское и Киевское шоссе. Для территории столь скромной площади это очень хорошо. Кроме того, запланировано расширение Московской трассы и Киевского шоссе (на отрезке до деревни Дони). А не так давно завершена первая очередь путепроводной развязки на 686-м километре Московского шоссе (у поселка Шушары), в едином комплексе кольцевой автодороги. Даже не имея машины, добраться до станции метро «Московская» теперь можно за 25–30 минут — регулярно ходят и маршрутки, и автобусы.
Другой безусловный плюс — изобилие зелени. Природных ландшафтов здесь сохранилось немного, но рукотворной красоты хватает — парки Пушкина и Павловска лишний раз описывать не надо. Принципы местного рынка соответствуют правилу: «Чем ближе к дворцам и паркам, тем дороже».
В общем, слишком хорош Пушкинский район, и собственники жилья там не спешат с ним расставаться. А если и приходится это делать, то стараются продать недвижимость подороже.
Покупатель стремится к «Белой березе»
Спрос на жилые дома в районе довольно высок, причем независимо от ценовой категории. Риэлторы отмечают: значительная доля покупателей местной недвижимости — петербуржцы. Сюда часто перебираются горожане, которые работают в Московском районе или в Купчине. Вторая крупная категория «эмигрантов» — молодые семьи с маленькими детьми, для которых идеально подходит тихий зеленый город. В последние два года повысился спрос на более дорогие объекты — к Пушкину и Павловску присматриваются покупатели из Москвы и северных регионов России.
Понятно, что в этой ситуации в первую очередь ценится город Пушкин — стоимость домов в нем начинается в среднем от 10 млн руб., и таких предложений немного. Даже в садоводствах (например, вдоль Ленинградской улицы их осталось два, несколько гектаров каждое) участки 4–8 соток с домами предлагаются по 2 млн руб.
Одно из самых «раскрученных» мест рядом с Пушкиным — поселок Александровская. Согласно переписи населения середины 2000-х в Александровской проживает около 1200 человек. Однако, считают риэлторы, сегодня реальное число жителей поселка гораздо больше: в Александровской за минувшие десять лет было построено немало загородных домов и коттеджей. Причем коттеджи в садоводствах близ поселка стоят около 4 млн руб., а дома ИЖС предлагаются в ценовом диапазоне 4–8 млн руб.
Другим крупным муниципальным округом Пушкинского района является город Павловск. Правда, из-за неразвитости торговой инфраструктуры желающих поселиться в Павловске намного меньше, чем стремящихся жить в Пушкине. Зато в Павловске почти весь жилой фонд состоит из малоэтажек и индивидуальных построек, а за чертой города интенсивно ведется строительство коттеджей. Так что предложение здесь существенно шире. Каркасно-щитовые домики 40–70 кв. м стоимостью до одного миллиона предлагаются в садоводствах вблизи Павловска, а той же площади, но бревенчатые или из бруса — чуть дороже миллиона. Дома в индивидуальной жилой застройке стоят от 2 млн руб.
Отдельно можно выделить рынок поселка Тярлево, который примыкает непосредственно к Павловскому парку со стороны «Белой березы», и поселка Гуммолосары, расположенного через шоссе от «Большой звезды» (такие романтичные названия носят обширные пейзажные части парка). В этих местах уже 7–8 лет ведется коттеджная застройка, поэтому не редкость и дорогие предложения — от 10 млн руб. Развитие этих территорий ведет к тому, что в последнее время увеличился спрос на дома от 3 до 7 млн руб. на «приграничных землях» Гатчинского и Тосненского районов.
Дорогая Земля
Земельные участки под индивидуальную жилую застройку на рынке Пушкинского района — товар довольно дефицитный. В самом Пушкине свободных участков осталось крайне мало, как правило, их скупают строительные фирмы под малоэтажные дома. При этом цена предложения составляет 350–550 тыс. руб. за сотку.
Павловск на земельном рынке не слишком уступает Пушкину — стоимость сотки там 300–450 тыс. руб. Самые дорогие предложения в Тярлеве — до 1,25 млн руб. за сотку. Это участки в среднем около 15 сот. в старой застройке, как правило, с домом и всеми подведенными центральными коммуникациями, включая газ.
А вот в районе Александровской есть участки и заметно дешевле — в садоводстве рядом с поселком можно купить землю по 100 тыс. за сотку, на обжитой территории поселка цена поднимается до 230–250 тыс. руб.
Самые дешевые участки ИЖС предлагаются в Кондакопшине, а недорогие садоводства — в окрестностях Павловска. Стоимость участка не превышает 1 млн руб.
Светлана Пивоварова, директор отделения ООО «Александр Недвижимость» в г. Коммунар: «В 2011 году на нашем рынке больших изменений не произошло. По-прежнему дефицит предложений и высокие цены на земельные участки — от 180 тыс. руб. и до 1 млн руб. за сотку, в зависимости от статуса и месторасположения.
В последнее время активизировался спрос на садовые участки и дома в Пушкине и Павловске, интерес вызывают предложения до 2 млн руб. Сдержанный интерес проявляется и к дорогим домам и земельным участкам. Но «дорогие» покупатели требовательно сравнивают аналогичные предложения на рынке элитного жилья Приморского района Санкт-Петербурга и Всеволожского района Ленинградской области. Но все-таки сегодня интерес большинства покупателей в Пушкине сосредоточен в ценовом диапазоне до 5 млн руб. на земельные участки и до 15 млн руб. на жилые дома».
Станислав Азацкий, директор «АДВЕКС - Загородная недвижимость»: «Продажи практически по всем ценовым сегментам в Пушкинском районе очень вялые. Спрос на участки с обеспеченной инженерией по цене 400 тыс. руб. за сотку. Дома, готовые для проживания, покупатели готовы рассматривать в ценовом диапазоне до 12 млн руб.
Самые дешевые участки ИЖС предлагаются в Кондакопшине, а также в садоводствах, что в Павловске и у поселка Александровская. Здесь можно найти участки по цене до 500 тыс. руб., но в большинстве своем там же средняя цена предложения за участок 6–8 соток составляет
750–850 тыс. руб. Правда, покупателей на такие участки практически нет».
