В настоящее время можно с уверенностью утверждать, что рынок недвижимости и связанные с ним услуги риэлтерских компаний приобрели сформировавшиеся правила и условия. Регистрация прав на недвижимость в органах регистрации также, безусловно, имеет солидный практический материал. При некоторой предварительной помощи специалиста в области недвижимости или юриста, связанного с регистрацией прав на недвижимость, представляется возможным, спланировав последовательность действий, продавцу или покупателю недвижимости самостоятельно подготовить документы для регистрации прав на недвижимость. Резонно возникает вопрос - насколько сложно задаться целью и самостоятельно зарегистрировать права на недвижимость?
Основным документом, определяющим порядок регистрации прав на недвижимость, является Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.97 г. В данном законе установлен порядок и условия регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако, обращение в органы регистрации прав на недвижимость за регистрацией права - окончательная и отнюдь не самая большая по времени и прилагаемым усилиям стадия процесса регистрации возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимость.
Объекты гражданских прав - недвижимые вещи - здания (сооружения) и земельные участки неодинаковы в процессе подготовки к государственной регистрации прав на них. Отчего же зависит более длительная по времени стадия - стадия подготовки документов к регистрации возникновения или перехода прав на недвижимость?
Основным условием, необходимым для регистрации прав на недвижимость, является определенность субъекта и объекта регистрации, а также оснований к регистрации права на недвижимость. Говоря проще, для того, чтобы право на недвижимость было зарегистрировано, необходимо четко описать объект регистрации - будь то здание или земельный участок, то есть представить технические и иные характеристики объекта недвижимости; четко определить, чье право на объект недвижимости регистрируется (гражданина, юридического лица, право в общей собственности и т. д.), и самое, пожалуй, важное, необходимо пред- ставить сделку, нормативный акт или иное, предусмотренное законодательством, основание к регистрации права на недвижимость.
В рамках настоящей статьи не стоит задача провести анализ всех случаев, возникающих при регистрации прав на недвижимость. Однако разобраться в основных моментах, возникающих при совершении сделок с недвижимостью, и роли риэлтерских компаний в этом процессе представляется интересным.
Прежде всего, объект недвижимости. Законодательное определение недвижимых вещей дано в статье 130 Гражданского кодекса РФ. Для целей настоящей статьи мы будем подразумевать под объектами недвижимости наиболее часто встречающиеся в практике работы риэлтерских компаний объекты - здания, квартиры и земельные участки. Для определенности объектов не-движимости зданий и квартир необходимо составление технических паспортов в БТИ - Бюро технической инвентаризации в Ленин-градской области и ПИБе - Проектно-инвентаризационном бюро в Санкт-Петербурге. Технический паспорт на квартиру или здание однозначно закрепляет все основные характеристики таких объектов - площадь, инвентаризационная стоимость, общие сведения о строении. Для определенности объекта недвижимости - земельного участка необходимо составление кадастрового плана, отображающего все существенные характеристики земельного участка - категория земли, площадь, кадастровый номер, нормативная стоимость. Кадастровый план выдается Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельного участка после проведения работ специализированной организацией на местности. Процедура и последовательность составления технической документации указанными структурами не всегда понятна обывателю, однако занимает в некоторых случаях основное время подготовки к проведению сделки. Здесь хотелось бы отметить первое преимущество риэлтера - техническое описание объекта, будучи основным, отвлекающим агента от коммерческих мероприятий процессов (реклама, показ объектов), профессионально организовано, поставлено на "поток", отсюда существенная экономия времени. Коллекторские услуги jurfact-msk.ru/uslugi/vziskanie-dolgov.
Следующая задача - четко определить субъект прав на недвижимость. Субъекты прав на недвижимость, для целей настоящей статьи, удобней всего разграничить на граждан и юридических лиц. Случаи, когда собственник недвижимости - единственное физическое лицо и покупатель недвижимости - гражданин - также представлен в единственном лице, редки. Чаще на практике происходит множество комбинаций, таких, например, как: собственниками не-движимости являются несколько граждан, владеющих недвижимостью на праве общей долевой собственности; приобретать недвижимость намерен не один гражданин, а несколько в определенных долях; приобретается недвижимость одним гражданином в пользу другого и т. д. Отдельная категория - права на недвижимость юридических лиц. Устав, учредительный договор, протоколы об избрании директора, решения о совершении сделок - это далеко не полный перечень документов, необходимых для регистрации прав на недвижимость юридического лица.
В случаях, когда речь идет о регистрации так называемого первичного права на не- движимость, то есть регистрации возникшего права (например, в случае окончания строительства дома - первичное право - право собственности на объект недвижимости, завершенный строительством; в случае приватизации квартиры - первичное право - право собственности на квартиру, возникшее в процессе приватизации) определение субъекта не так сложно. Все последующие изменения судьбы объекта недвижимости - купля-продажа, дарение, наследование, мена и т. д., как правило, вносят свои коррективы в субъектный состав прав на недвижимое имущество. Второе преимущество риэлтерских компаний - определение правоспособности субъекта - гражданина или юридического лица происходит в самом начале подготовки проведения сделки и в случае необходимости устраняются недочеты: не вклеена фотография в паспорт - предстоит посещение паспортного стола; для совершения сделки с участием несовершеннолетнего требуется получение разрешения органа опеки и попечительства; полномочия директора юридического лица в случае их истечения должны быть продлены и т. д.
Последнее, что предстоит сделать перед обращением за регистрацией прав на не- движимость - это определить или создать основание для возникновения или изменения прав на недвижимость. Иначе говоря, должно существовать установленное законом основание для возникновения прав на недвижимость. Такие основания в обобщенной форме приведены в статье 8 Гражданского кодекса РФ. В практике работы риэлтерских компаний основным являются сделки купли-продажи объектов недвижимости, будь то здания, квартиры или земельные участки. Регистрация возникновения первичного права на недвижимость чаще всего является лишь необходимым переходным звеном для передачи возникшего права потенциальному покупателю. Договоры купли-продажи, мены, дарения недвижимости в настоящее время унифицированы и применяются на практике, как с нотариальным их удостоверением, так и в простой письменной форме. Причем простая письменная форма больше практикуется для сделок между юридическими лицами, хотя может применяться и применяется и в сделках между физическими лицами. В договоре купли-продажи недвижимости, а именно такой вид договора наиболее популярен, должны быть поставлены все существенные условия сделки, такие как права покупателя на земельный участок, цена, условия передачи недвижимости. Третье преимущество риэлтерской компании - условия договора купли-продажи недвижимости или иного договора отчуждения недвижимости контролируются риэлтерской компанией таким образом, чтобы не был причинен вред сторонам по сделке.
Подводя итог, необходимо отметить, что в настоящей статье дана оценка только процессу подготовки документов для регистрации прав на объекты недвижимости и приведены некоторые преимущества риэлтерских компаний в данной области. Условия расчета между сторонами, освобождения объектов недвижимости после их реализации, права на земельные участки при изменении собственника недвижимости, находящейся на них - все эти факторы разрешаются риэлтерской компанией в процессе проведения и сопровождения сделок с недвижимостью. Исходя из изложенного, представляется обоснованным вывод, что на сегодняшний день при концентрации функций риэлтерской компании - сбор документов, юридическая экспертиза, реклама, сопровождение регистрации прав, проведение расчетов - помощь риэлтера не излишество, а необходимость.
