До кризиса вид на воду автоматически повышал статус проекта — поселки у воды априори позиционировались как удовольствие для покупателей в бизнес- и премиум-классе. Комплексов экономкласса, где вода находилась бы в шаговой доступности, на рынке просто не было. Новый, посткризисный, рынок позволяет подобрать предложения в любом сегменте: от класса «премиум» с выходом прямо к персональному причалу до скромного «эконом» — участка с деревянной избушкой где-нибудь на Ладоге.
Причем доля бюджетных предложений не так уж мала — эксперты оценивают распределение предложения следующим образом: около 50% занимают проекты бизнес-класса и по 25% — элитные объекты и объекты экономкласса.
Минус инфраструктура
Появление предложения экономкласса на берегах рек и озер специалисты относят, во-первых, на развитие дальних территорий, а во-вторых, на сокращение затрат на объекты инфраструктуры, которые позволяют снизить стоимость строительства. В сегменте классов «премиум» и «бизнес» себестоимость проектов увеличивается за счет включения береговой линии в состав поселка и строительства пирса, ресторана, организованного пляжа, набережной и т. п. Это требует дополнительных затрат — законодательством разрешено брать в аренду водную акваторию (поверхность реки, озера), получать так называемые разрешения на водопользование и строить там причал, пирс, яхт-клуб и т. п. Но для этого необходимы многочисленные согласования и, как следствие, затраты, которые ложатся на плечи
покупателей.
А покупатели далеко не всегда мечтают заняться парусным спортом, многие готовы обойтись без перечисленных благ. На рынке скорее востребованы проекты, расположенные рядом с водой, но не включающие никакой дополнительной инфраструктуры. Последние тенденции — минимум, необходимый для хорошего вида береговой линии.
Есть с обустройством прибрежных территорий и еще одна сложность. Береговая полоса по закону не подлежит приватизации и является зоной свободного доступа. А местные поселенцы привыкли использовать берег для собственных нужд, что и приводит к конфликтам. И иным девелоперам удается учитывать интересы и своих клиентов, и местного сообщества, сохраняя общедоступные тропинки к берегу, благоустраивая береговую полосу и при этом не огораживая ее, обеспечивая свободу доступа.
Застройщики, которые не готовы решать такой комплекс проблем или считают это экономически нецелесообразным, предлагают потенциальным клиентам «просто берег», но в непосредственной близости — в 200–400 м от территории поселка. Возможности дойти пешком до места купания для современных дачников вполне достаточно. А при желании собственники домов когда-нибудь смогут самостоятельно облагородить территорию.
В поселке Ропша, что в 10 км к юго-западу от Санкт-Петербурга, недалеко от живописных Ропшинских прудов расположен одноименный загородный комплекс. Когда-то в южных предместьях Петербурга строились усадьбы императорской семьи и столичной знати — привлекали благоприятный климат и разнообразие ландшафта. Комплекс «Ропшинские пруды» объединяет 104 индивидуальных коттеджа с земельными участками от 10 до 20 соток. Коттеджи от 170 до 278 кв. м с использованием современных технологий, архитектурный стиль представляет собой сочетание классицизма и барокко, строгие формы и мягкие цвета. На территории «Ропшинских прудов» предусмотрены все необходимые объекты инфраструктуры: кафе, магазин, детская и спортивная площадки, благоустроенная зеленая зона для прогулок и отдыха.
Вода по сходной цене
Наличие воды «под боком» оказалось особенно существенным в дачных поселках — как показывает практика, нынешние поселки «у воды» в основном предназначены для сезонного проживания. Для постоянных жителей водоем не так уж важен, а кое-кого может и отпугнуть: если летом «большая вода» — источник приятной прохлады и разнообразных развлечений, то зимой открытые ледяные пространства озер и залива могут порадовать разве что холодным ветром…
«За отдыхом» покупатели готовы сегодня забираться довольно далеко. И самые дешевые участки у воды в 120–140 км от города. Это преимущественно дачные некоммерческие партнерства Лужского района, расположенные в непосредственной близости от берегов Оредежи и озер. Стоимость земли здесь 70–90 тыс. руб. за сотку. Второй распространенный вариант «дальнего предложения» — Волховский район, где на берегу Ладоги вполне можно подобрать участок 10–12 соток, причем земля обойдется не дороже 120–150 тыс. руб. за сотку. В диапазоне от 1 до 2 млн — участки в 40–45 км от города, на побережье Ладоги (Коккорево и окрестности).
В Выборгском и Приозерском районах земля рядом с водоемом уже дороже, стоимость участков в 75–90 км от Петербурга — от 1,2 до 1,5 млн за 8–10 соток. В расположенных ближе к городу поселках земля более дорогая: например, стоимость сотки в коттеджном поселке «Симагинские бобры», расположенном в 30 км от города, 220–300 тыс. руб. Поселок возводится в курортной зоне Санкт-Петербурга, в окружении лесов на берегу озера Малое Симагинское. Общая площадь составляет 5,4 га и разделена на 21 участок по 17–25 соток. Недалеко расположены озера Большое Симагинское и Длинное, а также популярные места отдыха: пляжи Финского залива с ресторанными и развлекательными комплексами, горнолыжный курорт «Пухтолова гора».
Еще более дорогая вода на больших озерах Приозерского и Выборгского районов: за участки на берегу придется заплатить около 270–300 тыс. руб. Следует отметить, что и внутри каждого поселка, безусловно, близость береговой линии определяет стоимость. Так, в зависимости от расположения, скажем, в поселках на Комсомольском озере стоимость сотки может различаться в три раза — участки у береговой линии оценены в 300 тыс. руб. за сотку, а самые удаленные от воды обойдутся всего в 90 тыс. руб. за сотку.
А вот на Финском заливе стоимость сотки порой доходит до миллиона (см. статью «По пальцам пересчитать» о новых поселках премиум-класса), хотя чаще не превышает 500 тыс. руб. В одном из самых живописных мест Курортного района, в 200 м от озера Сестрорецкий Разлив находится коттеджный поселок «Жемчужина Разлива». Небольшой поселок на 41 дом ориентирован на статусных жителей. На участках 12–16 соток построены двухэтажные кирпичные коттеджи от 144 до 238 кв. м в классическом стиле. Жителям поселка доступны все объекты инфраструктуры ближайших населенных пунктов: торговые и развлекательные центры, магазины, рестораны, конный и гольф-клубы, теннисные корты.
Светлана Невелева, советник управляющего ГК «Стинком»: «Земля на берегах водоемов изначально дороже, поэтому для конечного потребителя стоимость сотки у воды априори выше стоимости сотки той же локации, но без водоемов. Именно поэтому чаще всего на воде строят поселки элит- и бизнес-класса. При этом в одном поселке цена сотки может отличаться и вдвое, и втрое — в зависимости от местоположения относительно водоема.
Замечу, что благоустройство водоема повышает цену не только на береговые, а на все участки пропорционально. Иногда владельцам береговых участков это даже вредит — им бы хотелось, чтобы рядом с их домовладениями никто не ходил и не развлекался. Лучше всего, когда новый поселок не граничит с населенным пунктом, — не возникает конфликтов с местными жителями. И конечно, ценится вид на воду, но дороже других участки, включающие часть береговой линии».
Ольга Трошева, заместитель генерального директора Консалтингового центра «Петербургская недвижимость»: «Если мы говорим о поселках в популярных районах, то, безусловно, близость к озерам влияет на цену. Мы не подразделяем участки на классы, однако участки в составе коттеджных поселков в Выборгском, Приозерском и Всеволожском районах можно отнести к высокой ценовой категории. Например, вполне «элитные» цены в некоторых поселках у воды — 300–500 тыс. руб. за сотку. В «дорогих» поселках в стоимость сотки, как правило, входит и оплата коммуникаций. Но в большинстве случаев это будут участки без коммуникаций — за них (или за некоторые из них) надо будет доплачивать.
При этом у озер в не самых популярных районах цены иные. Например, участки в составе ДНП прямо на берегу озера или реки в Лужском районе могут стоить 100–120 тыс. руб. за сотку. До 150 тыс. руб. предлагается сотка в поселках на берегу Ладожского озера».
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»: «Наличие поблизости водоема существенно повышает привлекательность объекта — спрос на такие объекты выше, и продаются они в 2–3 раза быстрее. Наиболее популярны у покупателей Финский залив, Ладожское озеро и озеро Разлив.
Качественный водоем по соседству является наряду с близостью к черте города, престижностью и хорошим имиджем района, а также благоприятной экологической обстановкой основной характеристикой поселков класса «премиум». Проекты классов «эконом» и «комфорт» реализуются иногда только на берегах сильно удаленных от города водоемов».
Слово экспертам
Дмитрий Ильенко, генеральный директор компании «Лэнд Аспект»:
Наличие рядом с загородным проектом водоема, будь то небольшое озеро или залив, безусловно, способствует активному притяжению покупательского спроса. При прочих равных локационных особенностях расположенные на берегах или вблизи популярных водоемов поселки всегда будут козырем загородных девелоперов. Сейчас на берегах водоемов можно найти проекты разных классов, от «комфорта» до «премиума». Ценообразование в таких коттеджных поселках подчиняется единой логике: стоимость напрямую зависит от близости конкретного землевладения к береговой линии. И, конечно же, особый статус всегда имеют так называемые участки первой линии, то есть расположенные максимально близко к урезу воды.
Слово экспертам
Константин Лашков, руководитель проекта «Симагинские бобры»:
При покупке или строительстве жилья у многих возникает вопрос: где жить — в городе или за городом? И большинство наверняка выберут загородную недвижимость. Особенно привлекательны объекты с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, расположенные вблизи водоемов. Этим требованиям соответствует наш проект «Симагинские бобры»: построив дом, здесь можно жить круглый год, работая в Санкт-Петербурге. Несмотря на непосредственную близость к городу, ощущается вся прелесть проживания на лоне природы: небольшое число участков расположены прямо на берегу озера. В кристально чистой воде хорошо купаться, а любители рыбной ловли могут посоревноваться в улове. Зимой можно кататься на лыжах, летом — собирать грибы и ягоды.
