В таком местоположении есть как свои плюсы (относительно развитая инфраструктура, внятное позиционирование), так и минусы (большие транзитные потоки). Основное преимущество таких сочетаний — известность и раскрученность места. Исторически сложившиеся места отдыха всегда привлекательны для покупателя, что повышает эффективность реализуемого проекта и облегчает реализацию объектов. Кроме того, такая «связка» позволяет точнее их позиционировать и с меньшими затратами обеспечивать высокую узнаваемость.
Операторы рынка сходятся в том, что чем ближе к центрам притяжения, тем выше спрос, и прежде всего это характерно для объектов, рассчитанных на круглогодичный отдых. Но хотя наличие поблизости горнолыжного комплекса или иного центра развлечений, безусловно, придает коттеджному поселку особую прелесть в глазах покупателей, на стоимость покупки существенно не влияет. Основную составляющую цены формируют иные факторы, такие как транспортная доступность, себестоимость земли, а также готовые инженерные коммуникации и строительство коттеджей.
В связке
Как правило, развитие жилой функции курортов и зон отдыха начинается с коттеджей, сдающихся в аренду. Например, так началось «обрастание» коттеджными поселками Токсова. Старт дал комплекс «Северный склон», где первоначально сформировался горнолыжный центр, потом появился ресторан и магазин спортинвентаря. А следом потянулись и жилые постройки — сначала небольшая гостиница, затем коттеджи.
Другой пример спортивно-жилого симбиоза в этом же районе — поселок «Русская Швейцария» и горнолыжный комплекс «Орлиная гора» у Кавголовского озера. Парк, изначально ориентированный на зимние виды спорта, постепенно стал предлагать и летние развлечения — прокат лодок, маунтинбайков и прочего спортинвентаря. Уровень сервиса был рассчитан на верхнюю часть среднего класса. Спустя год-другой рядом с «Орлиной горой» на арендованном участке 8,3 га начал строиться жилой комплекс «Русская Швейцария», девелопером которого выступила компания «Росса Ракенне СПб».
И лиха беда начало, сегодня число коттеджных поселков, готовых и строящихся, в зоне Токсова-Кавголова уже перевалило за дюжину, среди них построенные и сданные «Серебряный бор», «Великолепное Токсово», «Зеленые холмы» и строящиеся — например, «Кавголовское озеро», «Созвездие». В «Кавголовском озере» к продаже предлагаются участки. Территория поселка общей площадью 20 га включает 133 надела от 9 до 30 соток. Минимальная стоимость участка — 150 тыс. руб. за сотку, возможна беспроцентная рассрочка на полгода. Прелесть поселка в неоднородности, холмистости рельефа, а с некоторых участков даже видно озеро. В «Созвездии» продажи еще не открыты — идут изыскательские работы. Но уже известно, что на территории 28,5 га будет построено более 200 коттеджей площадью от 100 кв. м, расположенных на участках от 10 соток. В поселке предусмотрена продажа как участков с готовыми домами, так и наделов с подрядом.
Манящие дали
Взаимное притяжение жилой загородной застройки и объектов туризма характерно не только для ближнего пригорода. Так, на появление комплекса «Игора» между Ореховом и Сосновом, где помимо трасс был построен большой спортивный центр, застройщики немедленно отреагировали предложением участков. Правда, в непосредственной близости от «Игоры» сегодня только два строящихся объекта — ДНП «Черничное» и «Фатеевка», но в нескольких километрах ведутся продажи еще в одном поселке — «Озерный кот». «Черничное» расположено всего в километре от «Игоры», в лесном массиве, рядом Барковские озера и озеро Ветреное. Поселок на 33 дома, участки от 18 до 20 соток, к ним уже подведено электричество (15 кВт на участок), водоснабжение центральное, из скважины. В продаже участки с подрядом и без подряда, есть и готовые дома из газобетона.
Коттеджный поселок «Фатеевка», что в 6 км от «Игоры», состоит из двух небольших массивов, окруженных лесом. Первый примыкает к автомобильной дороге на поселок Запорожское и состоит из 15 участков, второй — шесть наделов, расположенных в лесу. В десяти минутах ходьбы от участков лесное озеро Утреннее, одно из родниковых озер вокруг Снегиревки. Из коммуникаций — электроснабжение; газификация соседней деревни Снегиревка в планах администрации.
«Озерный кот» построен на берегу озера Прохладное. На территории 4,8 га 24 коттеджа на участках от 12 до 20 соток. Дома от 140 до 260 кв. м. Коттедж 160 кв. м на 20 сотках обойдется в 23 млн руб.
Локализация поселков заметна и вблизи других спортивных комплексов. В Выборгском районе аналогичной «Игоре» точкой притяжения стало Коробицыно с комплексами «Золотая долина», «Снежный», «Красное озеро». Здесь процветают уже построенные поселки «Правдинское озеро», «Лесная баллада», «Капелла», «Новая Райвола» и др.
Есть и строящиеся объекты. Ближе всего к Коробицыну расположен коттеджный поселок «Светлогорье». В нем всего 25 домовладений, зато на территории поселка запланированы: ресторан, магазин, гостевой дом, детская и спортивная площадки. Все коммуникации центральные, есть выделенная линия Интернета, телефония, спутниковое телевидение. Покупатели могут построить дом по собственному проекту или воспользоваться готовыми решениями. Минимальное предложение: дом на 11 сотках за 3,5 млн руб.
«Золотая долина» — сравнительно новый коттеджный поселок на противоположном от горнолыжных курортов склоне холма. До курортов можно дойти пешком. В продаже 12 коттеджей из клееного бруса и столько же участков под самостоятельную застройку. Застройщик обещает освещение и дороги, водоснабжение и электрические сети, локальную канализацию.
В десяти минутах езды от Коробицына находится Правдинское озеро с богатым предложением малоэтажных объектов. Например, проект «Правдинское озеро — 2» — это вторая очередь уже заселенного коттеджного поселка «Правдинское озеро». В первой очереди компания «Ландскрона-Девелопмент» возвела 108 домов из клееного и профилированного бруса. Вниманию покупателей предлагаются участки с подрядом и без, а также проекты двухэтажных домов из клееного и профилированного бруса от 130 «квадратов». Проектом предусмотрена и возможность строительства загородного дома по индивидуально разработанному проекту. Стоимость одной сотки с подрядом 200 тыс. руб.
Другой активно развивающийся проект — поселок «Киркко-Ярви». Комплекс расположен на двух полянах, прилегающих к береговой линии Правдинского озера. Большинство домовладений уже проданы, однако остались эксклюзивные участки — на высоком берегу, что позволяет будущим хозяевам построить пирс, гараж для лодок, купальню. Есть в продаже и коттеджи, причем некоторые полностью укомплектованы мебелью, техникой и необходимой утварью. Реализуются дома от 150 до 213 кв. м на участках от 17,4 до 20,6 сотки. Цена участка с домом — от 4 до 12 млн руб.
На Карельском перешейке в дополнение к горным лыжам привлекает рыбалка. Наиболее известно хозяйство «Рыбацкий хутор» на озере Монетка, что недалеко от Первомайского. Вокруг Первомайского уже давно сложился мощный кластер коттеджных поселков — это и «Кивеннапа Север», и «Ольшаники», и «Зеленая горка», и др. Самый свежий проект — «Новые Ольшаники» в одноименном поселке от компании «Лэнд Аспект». Территория застройки поделена на 131 участок от 9 до 21 сотки по цене 120 тыс. руб. за сотку. Конечно, рыбачье хозяйство никак не влияет на цены в поселках этой зоны традиционной малоэтажной застройки, однако активно используется в рекламе как дополнительный бонус, помимо сравнительно недалеко расположенных горнолыжных склонов.
Другой пример — форелевое хозяйство на Охотничьем озере, недалеко от поселка Кучерово. Правда, активного массового строительства здесь нет: ближе всего расположен поселок «Поместье Кучерово», несколько дальше — поселки «Мичуринское», «Белое озеро». Но природные красоты и возможность рыбачить в удовольствие придают здешней земле особый статус. Так, «Поместье Кучерово» позиционируется как поселок класса «бизнес» — дома 200–500 кв. м от 7 млн руб. В «Белом озере», тоже претендующем на «элитный» статус, к продаже предлагаются готовые дома, построенные по типовым проектам, от 287 до 488 кв. м по цене от 13 млн. Символично, что на сайте продавца, компании «Невский Альянс», вывешен «Календарь рыбалки»...
Не лыжами едиными
Ближе к городу «магнетизм» курортов сказывается меньше. Но и здесь есть свои интересные спортивные комплексы — на холмах в районе поселков Юкки, Бугры, Осиновая Роща еще в советское время были обустроены многочисленные горнолыжные склоны, принадлежавшие ведомствам и спортивным организациям, из некоторых выросли коммерческие горнолыжные центры. Наиболее известный «Охта-парк» рядом с поселком Сярьги. Ближайший к городу горнолыжный курорт — «Юкки-Парк» с небольшим перепадом высот.
Сложившиеся в этих местах группы поселков притягивают к себе более мелкие объекты инфраструктуры отдыха, интересные «фишки» ориентированы на жителей близлежащих комплексов. Например, в непосредственной близости к Петербургу такой «фишкой» стали конноспортивные клубы высокого уровня. Самые продвинутые — КСК «Дерби» и «Приор» в Энколове, «Перспектива» в Порошкине.
Сегодня в зоне Юкки-Порошкино реализуется несколько крупных комплексных проектов. В первую очередь это «Охтинский парк» от известной компании «ПулЭкспресс», уже несколько лет входящий в число лидеров по продажам. Он строится рядом с Энколовом. В поселке продаются инженерно подготовленные участки ИЖС от 12 до 33 соток без подряда. Из 238 участков 80% уже проданы. Все участки расположены в сосновом лесу, в зависимости от местоположения цена сотки от 200 до 350 тыс. руб. В стоимость входит полный набор коммуникаций (в том числе магистральный газ), дороги, ограждение территории. Через дорогу от «Охтинского парка» — известный конноспортивный клуб «Дерби», а в 5 мин. ходьбы — горнолыжный курорт «Охта-парк».
Столь же удачно расположен другой малоэтажный жилой комплекс — «Небо» в границах поселка Кузьмоловский. На 15 га будет построено 59 индивидуальных домов с участками по 16 соток, а также несколько секций таунхаусов с участками по 2–4 сотки. Девелопером выступает известный на рынке городского жилья опытный застройщик «Строительный трест». В поселке заявлены: комплексное благоустройство территории (холмистый рельеф по возможности сохраняется и выгодно обыгрывается), обустройство пешеходных дорожек, зон отдыха, спортивные поля, детские игровые площадки. И до КСК, и до «Охта-парка» от «Неба» можно добраться за считаные минуты.
Относительно недавно на рынок вышел проект «Юкковское» от компании Etica Development. Территория 40 га рассчитана на 204 домовладения. В «Юкковском» можно приобрести как коттедж, так и земельный участок без обязательного подряда на строительство дома. Цены участков начинаются с 7 млн руб., домовладений — с 12 млн. До «Юкки-Парка» и конюшен около 6 км.
Светлана Московченко, руководитель проекта по загородному направлению Консалтингового центра «Петербургская недвижимость»: «В последнее время наиболее активно развивается Всеволожский район. Здесь, неподалеку от горнолыжного курорта «Охта-парк», ближайшего к Санкт-Петербургу, успешно реализуются земельные участки. Близость к городу и курорту серьезно влияет на цену — предложение здесь дорогое: в проекте «Охтинский парк» (компания «Пул Экспресс») участки с возможностью подключения всех коммуникаций предлагаются по цене 210–370 тыс. руб. за сотку. Даже в малоизвестных проектах практически в 15 км от города цена не опускается ниже 200 тыс. руб. за сотку. Коттеджи и вовсе можно отнести к верхнему бизнесу-классу или к нижней границе элитного класса. Например, в проекте «Небо» (поселок Кузьмоловский) от «Строительного треста» кирпичные коттеджи выставлены по 18–31 млн руб. Близость горнолыжного курорта — не главный, но один из существенных факторов ценообразования.
Девелоперы, которым важны имидж и имя на рынке, «раскручивают» свои проекты, не забывая упомянуть о близости «Игоры» (в Приозерском районе) или курортов Коробицына (в Выборгском). Большое значение имеют и озера, которых в указанных районах предостаточно, в Коробицыне, например, это Красное озеро (есть одноименные база и склон) и Правдинское».
Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость»: «В непосредственной близости от курортов не так много коттеджных поселков. Например, в радиусе 10–15 мин. езды на автомобиле от горнолыжного центра «Пухтолово» находятся поселки, расположенные в Курортном районе, в Зеленогорске: «Мариньи», «Зеленые горки», «Мои Териоки», — и в Выборгском районе Ленинградской области, в Рощине и его окрестностях: «Галактика», «На Заречной», «Рощинская Сказка», клубный поселок Patrikki club, «Хвойный» и др. Вблизи горнолыжных курортов Коробицына — поместье «Кучерово» и коттеджные поселки «Белое озеро» и «Светлое». А вблизи горнолыжного курорта «Игора» — коттеджный поселок «Черничное».
Но близость к курортам незначительно сказывается на ценообразовании участка и домовладения в коттеджных поселках. Такое расположение привлекательно для покупателя, но не становится определяющим фактором при покупке — ведь до горнолыжных спортивных комплексов можно доехать из любой точки города и области, как правило, это запланированная, а не спонтанная поездка. Удобно, живя за городом, иметь возможность за 10–15 мин. доехать до базы, развлечься и вернуться обратно, в свое домовладение. Но переплачивать за такую опцию значительную сумму покупатель не готов. При прочих равных условиях, на цену скорее повлияет близость водоема, а не курорта. Например, поселки вокруг горнолыжного центра «Пухтолово» привлекают не близостью развлечений, а прежде всего небольшой удаленностью от Санкт-Петербурга».
Примечание
Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые Территории»:
Одни факторы влияют на интерес клиентов и темпы продаж, а другие — нет. Строить обобщения на каких-то формальных признаках надо весьма осторожно. Мне кажется, что деление проектов по признаку близости к развлекательным центрам не совсем оправданно: человек выбирает дом не для того, чтобы каждый день пользоваться этими услугами. В городе, к примеру, не прослеживается зависимость спроса от наличия развлекательного центра в непосредственной близости от жилья. Напомню, что не раз девелоперы предпринимали попытки строить поселки по интересам (для лыжников, рыбаков, спортсменов) рядом с профильными объектами. Как правило, эти проекты не были успешными, а поселки, которые удавалось продавать, заселялись отнюдь не целевой аудиторией.
