По разным данным, в течение прошлого года в продажу поступило едва ли не вдвое больше проектов сблокированного и секционного типа, что окончательно смешало форматы и представления о дороговизне и экономии. Именно варианты таунхаусов стали конкурировать с недорогими квартирами в новостройках и чаще всего рассматриваются как альтернатива городскому жилью.
При этом сегодня можно купить таунхаус экономкласса площадью от 35 кв. м. И если прежде на средний класс было рассчитано не более половины их предложения (другая приходилась на более дорогой сегмент рынка), то с выходом на рынок гигантских проектов развития территорий все изменилось. Бренды типа «Кивенаппы», глобальный пригородный разнострой от «Старт-Девелопмента» — «Золотые ключи», проект «Покровские горки» смешали прежние ориентиры и существенно изменили картину рынка. Поменялось и восприятие секционного жилья на рынке, и теперь проектам бизнес-класса, включающим таунхаусы, приходится изощряться в маркетинговых подходах к состоятельному покупателю.
«На начало марта 2013 года в продаже находились 34 поселка бизнес-класса, — рассказывает Светлана Московченко, руководитель направления загородной недвижимости Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». — В объеме рынка это около 2,1 тыс. объектов. Объекты в данном классе — коттеджи и участки с подрядом. Таунхаусов бизнес-класса в продаже — 11 проектов (это более 350 секций). За последние несколько месяцев (а именно с начала декабря 2012 года) новые поселки этого класса на рынке не появились. Средняя цена в классе — 66,2 тыс. руб. за квадратный метр (с учетом стоимости земли) в коттеджах и 72,5 тыс. руб. — в таунхаусах».
Настоящее
В посткризисные 2009–2010 годы класс таунхаусов привлекал завистливые взгляды коллег на рынке. Если тем удавалось заключать не более 3–5 сделок в месяц, то за такой же период таунхаусов продавалось в десятки раз больше. После такого успеха ряд проектов бизнес-класса переориентировались на секционные дома и снизили цену. Так, «Вишневый сад» во Всеволожске полностью перешел от индивидуальных домов к таунхаусам, а малоэтажный квартал «Виктория» в Рощине добавил таунхаусы в свой жилищный ассортимент. В коттеджном поселке «Смольный», что на Выборгском шоссе, планировалось 200 коттеджей — от средних по цене до весьма дорогих (до 16 млн руб.), но, поиграв с форматами, девелоперы решили остановиться на таунхаусах. Будет около 800 секций, от 69 до 123 кв. м. Подобным образом поступила во Всеволожске и компания «ПетроСтиль», переориентировавшись в проекте «Близкое» с элитных коттеджных поселков на квартиры в малоэтажных комплексах от 2 млн руб. и таунхаусы от 4,4 млн.
Сегодня таунхаусы бизнес-класса сосредоточены в Курортном и Приморском районах Петербурга. По данным «Петербургской недвижимости», на эти районы приходится 17 и 10% общего числа таунхаусов соответственно. Чуть в меньшем объеме представлены они в Выборгском районе, который всегда считался элитной локацией. В дорогом сегменте пока играют проекты Ollila в Курортном районе, «Петербургское садовое кольцо», Bellagio, Repino Village и «Мои Териоки». И возможно, далее по побережью, где еще остались лакомые кусочки дорогущей земли, со временем появятся очаги секционного строительства, однако явно по ценам выше средних.
Поражает воображение проект корпорация «МАТРИКС» в городе Шлиссельбург Кировского района Ленобласти. Его трудно отнести к общей тенденции, в силу того что правит там не рынок, а исторические реалии шлиссельбургских земель, которые задают тон и стиль реконструкции зданий в древнем центре. В частности, здесь появится поселок Noteburg в средневековом стиле. Секции таунхаусов стилизованы под типичную регулярную застройку голландской или скандинавской готикой.
Другое направление, куда может потянуться сегмент таунхаусов бизнес-класса, — Ломоносовский район. КАД и социальная инфраструктура тому способствуют. Да и свободные земли там пока еще не в дефиците. В Ломоносовском заявлен ряд весьма крупных земельных проектов, где сотнями предлагаются только участки без подряда. Вряд ли все они будут освоены в сегодняшнем виде, а потому дают богатую почву для развития проектов в более дорогом сегменте таунхаусов.
Весьма престижными считаются окрестности Токсова, Всеволожска, где также можно пока построить и продать дорогие секционные дома.
«Границы бизнес-класса на загородном рынке не определены, — считает Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости. — В зависимости от того, как именно мы обозначим рамки класса, в него попадут сегодня 15–20 проектов. Половина этих малоэтажных комплексов реализуют также и отдельно стоящие коттеджи. Расположены такие проекты либо в престижном Курортном районе (можно насчитать девять комплексов), в этом случае они иногда довольно далеко отстоят от городских кварталов (например, проекты «Мини-Териоки» или «Мои Териоки» в Зеленогорске). В иных случаях в этом классе предлагаются лишь комплексы, расположенные вблизи мегаполиса или в городской черте. Есть примеры проектов, которые начинали реализацию еще в 2004–2005 годах и до сих пор распродают последние лоты: «Константиновское», «Петербургское садовое кольцо», «Нойдорф-Стрельна» и пр. В последние годы сблокированных коттеджей в этой ценовой категории появляется мало. Застройщики активно выводят предложения по 2–4 млн руб. за секцию. Есть показательные примеры, когда компании, ранее специализировавшиеся на довольно дорогих домах, теперь предлагают весьма бюджетные строения». И о таких мы уже упоминали выше.
И будущее
«Поселки бизнес-класса строятся на земельных участках 15–20 га, — говорит Светлана Московченко. — В зоне для постоянного проживания (до 30 км от границ города) проекты бизнес-класса расположены рядом с развитыми и популярными населенными пунктами Всеволожского района (70% проектов бизнес-класса в зоне постоянного проживания приходятся на Всеволожский район): Юкки, Мистолово, Мельничный Ручей, Медный Завод и др. В зоне сезонного проживания (больше 30 км от города) 2/3 проектов этого сегмента расположены в Выборгском районе ЛО, близ населенных пунктов Рощино, Пески, Александровка и т. д. Но встречаются и исключения — крупные проекты бизнес-класса, более 60 га. Примерами наиболее успешных служат «Онегин Парк» (ИФК БСПБ) в Тосненском районе и «Гармония» («Стинком») в Выборгском районе области (часть предложения соответствует данному классу, стоимость сотки до 270 тыс. руб.)».
Таким образом, потенциал развития таунхаусов бизнес-класса есть. Некоторые эксперты считают, что именно в Выборгском районе он может обрести вдохновение: индивидуальный элитный дом в силу дороговизны земли здесь сможет позволить себе не каждый. А купить жилье в дорогом таунхаусе на 2–4 секции — многие. В остальном таунхаусы бизнес-класса вполне могут быть востребованы в таких удачных локациях, как Коломяги, Лахта, Парголово в районе Суздальских озер и некоторые территории Красносельского района.
Однако ряд экспертов полагают, что сегмент таунхаусов бизнес-класса не имеет будущего по вполне объективным причинам. «По-моему мнению, за городской чертой таунхаусам нет места в бизнес-классе. Под дачу их использовать на полную катушку не получится: земли мало, баню не построить, да и соседи рядом. Для постоянного проживания в загородном доме состоятельным гражданам требуется больше комфорта, чем в городской квартире, например: просторные гостиные и санузлы, гостевой дом (и/или банный дом), бассейн, гараж — словом, все то, что можно воплотить в жизнь в отдельно стоящем доме, но не в таунхаусе, — считает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории». Однако, он видит и исключения: к примеру, та же Ollila — таунхаусы бизнес-класса, которые замечательно продаются. «Этот феномен я бы объяснил скорее магией места (они находятся в Курортном районе) и степенью готовности (проект уже обжит, там функционирует вся инфраструктура). Мне кажется, подобное предложение востребовано у прагматиков: они платят только за то, чем реально пользуются. Правда, спрос на такие объекты вряд ли вырастет, а в будущем, предполагаю, даже сократится», — заключил Дмитрий Майоров.
Девелопер Ollila расценивает успех проекта как закономерность. «За прошлый год мы продали 15 весьма просторных секций средней стоимостью 15 млн руб. Такими объемами сделок может похвастаться далеко не каждый девелопер, работающий с коттеджами бизнес-класса, не говоря уже о таунхаусах, — рассказывает Марина Селиванова, руководитель отдела продаж «БТК девелопмент». — В проекте удачно сочетаются много важных факторов, влияющих на выбор: выгодная локация, архитектурный стиль, который нравится покупателям, удобные планировки. В поселке немало семей живут постоянно, функционирует вся инфраструктура, работает управляющая компания, территория благоустроена и охраняется. Все коммуникации центральные, коммунальные услуги обходятся даже дешевле, чем в городе. Абсолютное большинство наших клиентов приобретают секции для постоянного проживания».
И, пожалуй, это те параметры, которые пока еще можно противопоставить буму экономкласса. Однако есть и другие причины резкого снижения интереса покупателей к дорогим секциям. «Правильнее было бы говорить об ужесточении требований покупателей к проектам бизнес-класса, что повлекло за собой переформирование самого класса, — считает Светлана Московченко. — Если в докризисные времена бизнес-классом называли все, что дороже класса «комфорт» (или на грани), то сегодня покупатель стал более требовательным и за свои деньги хочет получить высокое качество (домов, коммуникаций, инфраструктуры и т. д.). Поэтому мы часто стали наблюдать реконцепции (вплоть до смены класса) проектов или диверсификации (добавление участков под застройку или таунхаусов). За 2012 года в продажу вышли семь новых проектов бизнес-класса, однако другие шесть проектов этой категории выбыли (три проекта приостановлены, а еще в трех продажи завершились). Зачастую сегодня покупатель предпочитает строить дома самостоятельно или заказывать подрядные работы, дабы полностью контролировать процесс и качество строительства, так как зачастую потребители указывают на высокие цены и низкое качество домов бизнес-класса».
