Экономия на расстоянии
Однако не столько экология, сколько цена влечет покупателя в Ленобласть. По мнению экспертов, самые доступные по цене квартиры за городом приобретаются в основном родителями для детей-студентов, а также иногородними, планирующими трудоустройство и военный переезд в Северо-Западный регион и ближайшие пригороды Петербурга. Другая категория покупателей — молодые семьи, как из Петербурга, так и из регионов.
«Жилье в Ленобласти приобретают, во-первых, люди, для которых удаленность от города имеет большого значения при покупке квартиры, во-вторых, те, для кого цена является главным критерием выбора объекта, — говорит директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов. — Традиционно в области реализуются в основном проекты экономкласса. Например, жилой район Славянка (ГК «Балтрос»), ЖК «Девяткино» (ГК «Арсенал-недвижимость»), ЖК «Лучший выбор» во Всеволожске («Ленстройтрест»). Средняя стоимость «квадрата» в ЖК в Ленобласти — около 55 тыс. руб.».
Всеволожск или Славянка — это ближний пригород, между тем и в дальней Ленобласти есть спрос на жилье, и немалый. Причем, по мнению Эльдара Султанова, квартиры в области чаще приобретают как постоянное жилье, а вовсе не вместо дачи. «На рынке предлагается немало таунхаусов и отдельно стоящих коттеджей, которые могут стать альтернативой квартире в черте города. Например, в коттеджном поселке «Золотые ключи» («СТАРТ Девелопмент») можно приобрести таунхаус стоимостью 2,5–3 млн руб.», — говорит эксперт. По сути, это цена 1–2-комнатной квартиры в городе.
В поселке Мичуринское, что в Приозерском районе, возводится жилой квартал «Сосновая горка» (застройщик НПКФ «ОРТИС»). На сегодняшний день построен 24-квартирный дом. Здесь предлагаются однокомнатные (от 1 800 000 руб.) и двухкомнатные (от 2 500 000 руб.) квартиры просторной планировки с чистовой отделкой: полностью оштукатурены стены и потолки, установлены межкомнатные двери и сантехника, положены кафель и линолеум. Покупатели смогут вселиться в квартиры сразу, без утомительного ремонта и дополнительных затрат. В мае компания «ОРТИС» планирует приступить к строительству 36-квартирного дома.
«Относительно низкая цена — ключевое преимущество, определяющее выбор покупателей жилья в области. И основная доля строящегося в области жилья — это действительно объекты экономкласса, хотя встречаются и примеры объектов, позиционируемых в классе «комфорт» (это «Багатель» от «Унисто-Петросталь», «Семь столиц от Setl City), — рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. — В пригородных зонах строятся преимущественно многоквартирные комплексы высокой этажности, в меньшинстве проекты малоэтажной застройки: «Альпийская горка» от «Норманн», тот же «Багатель» — оба во Всеволожском районе, малоэтажные проекты в Колтушах и т. д. Средняя цена предложения в области сейчас около 57,7 тыс. руб. за квадратный метр. Для сравнения: в городе 73,3 тыс. руб.».
Наиболее активно в ближайшем окружении города застраиваются Всеволожск, Гатчина, Девяткино и Сертолово (в основном за счет военных жилищных программ и других мер господдержки). Развит рынок квартир в Агалатове, Тосно и Никольском. Однако если на вторичном рынке квартир в Ленобласти сложившаяся конъюнктура и стабильный спрос, то новые квартиры в некоторых областных районах — продукт пока практически единичный. Виной всему кризис
2008-го, который вынудил многих девелоперов притормозить. Но в ближайшие годы, по единодушному мнению экспертов, первичный рынок квартир в области будет активно развиваться. Создание сопутствующих коммунальной и транспортной инфраструктуры в отдельных районах обеспечивается благодаря региональным и федеральным программам.
Арифметика экономкласса
Всеволожск пока наиболее цивилизован, привлекателен во всех отношениях и максимально востребован покупателем. И строительство здесь ведется самыми быстрыми темпами, какой тип недвижимости ни возьми: от дач до индивидуальных коттеджей и многоэтажных домов. Возводят целые кварталы. Причем стоимость однокомнатной квартиры в микрорайоне с хорошей транспортной доступностью из Петербурга, чаще всего не превышает 1,5 млн руб. Популярный во Всеволожске микрорайон Южный застраивается с середины 1990-х годов — первые 32 дома были заложены для военнослужащих бывшей Западной группы войск, выведенных из Германии. К 2015 году площадь новой застройки во Всеволожске составит 72 га, она рассчитана на проживание 40 тыс. человек (это 2/3 сегодняшнего населения). А если, как обещают, к 2017 году пустят скоростной трамвай, рассматривать эти места как загород будет уже сложно. Наиболее отдаленный от массовой застройки во Всеволожске поселок им. Свердлова — продукт своего рода эксклюзивный, но и он пользуется спросом. Цена квартир там от 1,43 млн руб., и до метро «Ломоносовская» общественным транспортом недалеко.
Чем дальше в Ленобласть, тем дешевле жилье, но и неудобств с дорогой чуть больше, чем в 20–30-километровой зоне. По данным открытых источников, в Тосно, квартиру-студию 21 кв. м можно купить за 800 тыс. руб., а однокомнатную квартиру 32–34 кв. м — за 1,2–1,6 млн руб. Для сравнения: в начале февраля самая дешевая строящаяся квартира-студия в Петербурге предлагалась по цене 1,48 млн руб. (дом в Красногвардейском районе, площадь квартиры 22,7 кв. м). «Однушку» 30 кв. м на Ленинском проспекте продают уже за 2 млн руб., срок сдачи дома I квартал 2013 года. «Трешка» на «Звездной» обойдется в 3,8 млн руб., а заселиться можно будет во II квартале 2013 года. На этом фоне недорогая квартира в не слишком далекой Ленобласти при наличии автомобиля уже более востребована, чем дорогое жилье в спальном районе Петербурга, где к тому же практически нет инфраструктуры.
Около 80% поиска жилья, как и в городе, в Ленобласти приходится на однокомнатные квартиры. Чаще всего метраж «однушек» в новостройках начинается от 25–27 кв. м. Двухкомнатные квартиры — от 50 кв. м, а «трешки» — от 60 кв. м. В пределах 50-километровой зоны от границы Петербурга при покупке однокомнатной квартиры средних размеров (30–35 кв. м) можно уложиться в 1,5 млн руб. А дальше за каждую следующую комнату придется накинуть 1 млн руб., то есть «двушка» — 2 млн руб., «трешка» — 3 млн.
Альтернатива городу
Довольно популярно направление Колпина. Удобно ездить в город, и рынок жилья развивается весьма активно. Близость станции метро «Звездная» и всей инфраструктуры Московского района Петербурга обеспечивает синергию. Квартиры, по областным меркам, дорогие: от 1,7 млн руб. за небольшую однокомнатную (в Колпине к концу года квад-
ратный метр стоил в среднем 71 тыс. руб.). Самое крупное строительство развернулось в квартале, ограниченном улицами Ремизова, Тазаева, Тверской и Октябрьской. Сдан первый кирпичный корпус, второй готовят к вводу в конце года.
Хороший спрос на жилье в Гатчинском районе. Беглый просмотр листингов позволяет судить о том, что в Гатчине квартиры в новостройках вдвое дешевле петербургских. Из новинок жилищного рынка жилой дом «Традиция» на 117 квартир на проспекте 25-го Октября и панельная 10-этажка по улице Рощинской, д. 17Б.
Далее, по данным «Бюллетеня недвижимости», в порядке снижения популярности следует недвижимость Ульяновки, Тайцев, Вырицы и Кировска. У новостроек квартирного типа есть перспективы при наличии спроса на «вторичку».
В Кировске жилье в 1,5–2 раза дешевле, чем в Петербурге. Весьма знаковый для пригорода объект здесь строится на ул. Набережной. Это 9–17-этажный жилой комплекс «Кварта» в центре, практически дом над Невой: он станет самой высокой постройкой города. Видовые квартиры, благоустройство и инфраструктура должны эмоционально снизить фактор отдаленности от Петербурга. Плановый срок окончания строительства этого объекта — IV квартал 2012 года.
Жилой комплекс «Новое Никольское» в Тосненском районе строится на центральной улице г. Никольское и предлагает квартиры под ключ.
В Кингисеппском районе многоквартирного жилья практически нет, за исключением объекта в г. Шлиссельбурге, всего в 40 км от КАД, — жилой комплекс «Ладожский бриз» с удобными планировками и полной отделкой уже сдан.
Есть перспективы у весьма отдаленной от города Усть-Луги. Разумеется, импульс жилищному строительству дало строительство порта и развитие бизнеса в промзоне. В перспективе здесь будет проживать почти 35 тыс. человек. Одним из первых появился жилой комплекс «Лауккаан Ранта» от финских застройщиков. Это четыре 5-этажных дома, каждый на 53 квартиры. Что характерно, квартиры в основном двухкомнатные: европейский стиль комфорта. «Однушек» вдвое меньше, зато есть квартиры-студии.
Это только начало, в перспективе планируется построить в Усть-Луге моногород на 34,5 тыс. человек (сегодня население всего 2,5 тыс. человек).
Однако Усть-Луга скорее исключение. Как правило, застройка в городах Ленобласти точечная, в лучшем случае строится один квартал, под который создается сопутствующая инфраструктура. К примеру, в поселке имени Свердлова инфраструктура включает две школы, детский сад, торгово-развлекательный комплекс и прочие объекты, необходимые для комфортного проживания. До 2014 года обещаны еще два детских сада на 140 мест; запланирован ФОК с плавательным бассейном, магазин «Пятерочка».
Жить и работать
География — следующий после цены определяющий фактор для тех, кто собирается жить за городом и продолжать работать в Петербурге. Но многие подыскивают работу в области, планируя именно покупку альтернативного Петербургу жилья. Рынок труда в Ленобласти представлен в основном рабочими местами в торговле и вакансиями узких специалистов в технической сфере и даже менеджменте. Как правило, в любом городе Ленобласти есть вакансии в сетях DIY, ведь дачники и новоселы — неиссякаемый источник покупательского спроса в сегменте стройтоваров. Зарплата на предприятиях Ленобласти от 12 тыс. руб. (водитель, грузчик, уборщица, кассир) до 35 тыс. (специалисты с высшим техническим образованиям в сфере IT, логистики), наиболее высокооплачиваемые позиции в финансовой сфере и управлении предприятиями (до 70 тыс. руб).
В любом отдаленном уголке области есть вакансии компаний-ритейлеров. К примеру, в Волхове это X5 Retail Group N.V, владеющая сетью магазинов «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель». Обширный банк вакансий предлагает в том же Волхове группа «Черкизово» — вертикально интегрированная агропромышленная компания с полным производственно-сбытовым циклом, охватывающим все звенья аграрной цепи, от производства комбикормов и мясной продукции до реализации. Требуются работники и на предприятии «Племенной завод «Мыслинский», а также в нефтеперерабатывающей компании «Стройгазмонтаж» здесь же, в Волхове.
В Тихвине постоянно нуждающиеся в кадрах крупные предприятия пищевой промышленности: ОАО «Тихвинский молокозавод», ОАО «Тихвинский мясокомбинат» и ОАО «Тихвинский хлебозавод». Также требуются специалисты на ферросплавном и вагоностроительном заводах. В Никольском и Тосно недостаток рук в торговой сфере (в основном салонах сотовой связи, магазинах продовольственного и бытового ассортимента), а также специалистов по бухгалтерскому учету. Есть и градообразующие предприятия, как в Усть-Луге, крупные производства, служащие точками притяжения жилищного строительства, а также создающие предпосылки для миграции из густонаселенного города.
Слово экспертам
Дарья Акимова, директор по продажам ООО «Научно-производственная коммерческая фирма «ОРТИС»:
Приозерский район давно стал излюбленным местом отдыха для жителей Санкт-Петербурга и других районов России: сосновые леса, богатые рыбой озера, горнолыжные курорты создали прекрасные условия для отдыха и туризма. Однако хочется добавить, что в этом районе можно приобретать квартиры не только для зимнего или летнего отдыха, но и для постоянного проживания. В 2010 году наша компания приступили к застройке малоэтажного жилого квартала «Сосновая горка» в поселке Мичуринское. Высокое качество построенного жилья, хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура позволяют здесь жить круглый год. Строительство ведется по технологии «Велокс» (Velox) — дома отличаются высокой теплоизоляцией, за счет чего обеспечивается экономия энергии на отопление. Плиты «Велокс» с эффективным утеплителем (пенополистиролом) и долго сохраняющим тепло массивным ядром из бетона полностью соответствуют современным требованиям энергоэффективности.
Добраться до «Сосновой горки» можно как по трассе «Скандинавия», так и по новой трассе Приозерского шоссе, минуя известные горнолыжные курорты «Игора», «Снежный», «Золотая долина», «Красное озеро». К жилому кварталу подведены все центральные коммуникации: газ, тепло, водоснабжение и канализация, электричество. Рядом с кварталом расположена поликлиника, где оказываются все виды медуслуг и есть дневной стационар. Недалеко школа, детский сад, большой стадион. В поселке работает отделение банка, почта, магазины, совсем недавно была построена новая газовая котельная, полностью заменена теплотрасса к домам. Дворовая территория квартала «Сосновая горка» будет охраняться, летом планируется строительство детской игровой площадки и парковки.
