Жилищное строительство в прилегающих к городу поселках и районах Ленинградской области развивается в Девяткине и Мурине, Янине и Шушарах, под Гатчиной и в Кировске. Всего в зоне непосредственного влияния Петербурга строится около 1,5 млн кв. м жилья, и каждый месяц появляется информация о новых проектах. Можно сказать, что прирост «городской территории» идет естественным путем — население и инвесторы осваивают наиболее благоприятные для проживания и работы пространства.
Но вот сделать эти пространства удобными для жизни, то есть сформировать социальную инфраструктуру в расчете на растущее «пригородное население», будет непросто: заботы о строительстве объектов соцкультбыта ложатся на плечи районов и области, а по факту становятся головной болью девелоперов.
Ползучая застройка
Согласно Градостроительному кодексу РФ и Закону о местном самоуправлении, Москва и Санкт-Петербург оказались в особом положении — их власти имеют безусловные права принимать стратегические решения о развитии территорий самостоятельно. В Ленобласти правила игры иные — полномочия по застройке переданы органам муниципального управления. Проект планировки и межевания, который определяет концепцию комплексной застройки, ее зонирование, плотность и высотность, создается на муниципальном уровне. Кроме того, именно муниципалитеты реализуют земельные участки под застройку, пополняя свой бюджет.
Поселения, расположенные в наиболее привлекательных для потенциальных инвесторов местах, поспешили закрепить предоставленные государством возможности в соответствующих документах — так возникли генеральные планы муниципальных образований, согласно которым ближний пригород должен уже в ближайшем будущем прирасти нешуточным объемом квадратных метров жилья. Только в прилегающих к Петербургу Тельмановском, Муринском и Федоровском поселениях планируется за 20 лет увеличение числа жителей с 23 до 200 тыс. человек. А если будут реализованы генпланы всех муниципальных образований, население Ленобласти должно прибавить за 20 лет 1–1,2 млн человек.
К сожалению, от начала застройки до формирования действительно полноценных пригородных зон, прямо скажем, далеко. Пока процесс идет стихийно: муниципальным образованиям еще только предстоит научиться контролировать преобразования на их территории. Ведь, раздавая разрешения на строительство, муниципалы не гарантируют развития соответствующей инфраструктуры. В генпланах поселений нет даже простого экономического расчета стоимости инфраструктуры и не определены источники ее финансирования. Проблемы есть уже сейчас — например, во Всеволожском районе темпы прироста «социалки» уже заметно отстают от скорости жилищного строительства.
Скажи мне, как это будет
Другая реальная сила, влияющая на формирование облика растущих пригородов, — сами девелоперы. Забота об обеспечении комфорта будущих жителей ложится на их плечи, и многие застройщики в полной мере отдают себе в этом отчет. Недостающая инфраструктура закладывается в планы будущих комплексов, причем не только тех, где строятся многоэтажки, но и предполагающих возведение комфортного жилья средней этажности. Ведь комфортная среда обитания остается одним из ключевых параметров для будущего покупателя — именно она будет отличать скучные дешевые «спальники» от «европейских пригородов».
Вот список начатых в этом году проектов. В марте 2012 года в Мурине группа компаний «Унисто Петросталь» начала строить первую очередь проекта «Тридевяткино царство». Общая площадь жилого комплекса составит 210 тыс. кв. м: 22 га бывших земель совхоза «Ручьи» будут застроены 9–16-этажными кирпично-монолитными домами. Завершить проект в компании рассчитывают за 5–7 лет. Предусмотрено и строительство детских садов, первый должен быть введен в эксплуатацию уже в 2014 году.
В апреле в Мистолове, в 7 км от КАД, фирма «Северный город» начала строительство малоэтажного комплекса Mistola Hills. На участке, отведенном под первую очередь (8,3 га), появятся 53 монолитно-кирпичных дома в 3–4 этажа (542 квартиры, около 30 тыс. кв. м). Mistola Hills cпроектирован в скандинавском стиле специалистами финской мастерской Arkval и российского бюро «Стройпроект». Из инфраструктуры предусмотрены: детский сад, поликлиника, фитнес-клуб, магазин, аптека, прачечная и салон красоты. Первую очередь планируют сдать в начале 2015-го.
Готовится к началу строительства жилого комплекса Village компания NCC (в 11 км от Петербурга по Дороге жизни). В планах: 37 шестиэтажных домов — это около 95 тыс. кв. м. Дома построены по шведской технологии и законам шведского дизайна; квартиры первого этажа с собственными небольшими двориками, остальные — с большими остекленными лоджиями. Социальные удобства тоже предусмотрены: проект предполагает строительство на территории детского сада, объектов спортивно-рекреационного назначения, магазинов, аптеки.
Компания «Росстройинвест» приступает к строительству жилого микрорайона во Всеволожском районе, недалеко от поселка Токкари (12 км от КАД). На территории 24 га запланировано свыше 100 тыс. кв. м жилья и большой набор объектов социально-бытовой инфраструктуры.
Конечно, создание инфраструктуры за счет инвестора предполагает возврат вложенных средств покупателями. Применительно, скажем, к детским садам это будет означать появление полугосударственных учреждений с соответствующей стоимостью услуг. Возможно, для покупателей «среднего класса» это не окажется слишком накладно — все же лучше, чем годами жить без школы и поликлиники.
