Интерес к строительству малоэтажного индивидуального жилья возник у состоятельных россиян на самой заре реформ - в 1992 году. Жизнь в собственном загородном доме ассоциировалась тогда с принадлежностью к слою избранных, с "западным" образом жизни, известным еще в основном понаслышке. Но уже в 1993 году начался некоторый спад. Вторая - куда более мощная - волна началась в 1995 году. Рост рынка был остановлен кризисом в 1998 году и возобновился к 2000-му.
По большей части это строительство в нашем регионе ведется, конечно, за городской чертой - в Гатчинском, Приозерском, Всеволожском, Выборгском районах, а также в пригородах - в Курортном районе, в Пушкине, в Павловске. Цена коттеджа сейчас колеблется от 40 тысяч (на Карельском перешейке - от 60) до 500 тысяч долларов. Часть коттеджей расположена в закрытых коттеджных поселках с общей охраной и инфраструктурой, с водой из артезианских колодцев, с городскими телефонами. Таких поселков, по оценке экспертов, в Ленинградской области 15-20. Может, и больше… Многие фирмы (особенно не афишируя это) строят их для своих сотрудников. Порой их примеру следуют и государственные организации или муниципальные службы. Пример - "Консульская деревня", которую возводит в Репине Ленгазтеплострой. А с другой стороны, коттедж может стоять и в деревне, и посреди садоводства, да и просто в чистом поле. Подобные одиноко стоящие "дома коттеджного типа", как правило, подешевле.
Каковы же результаты работы компаний, продающих такое жилье за городом, в 2002 году? Все они констатируют рост, но размеры его различны. Так, компания "Олимп-2000", существующая два года и занимающаяся продажей объектов во Всеволожском, Приозерском и Куротном районах, отмечает троекратный (!) рост объема сделок и такой же рост прибылей. В 2001 годуу этой компании объемы сделок и прибыли возросли вдвое. В данном случае речь идет об относительно молодой фирме, активно раскручивающейся, завоевывающей рынок и, что особенно важно, специализирующейся на загородном коттеджном жилье. По данным другой компании - "Адвекс-Росстро" (для которой продажа коттеджного жилья - лишь одна из из сфер приложения сил), рынок в 2002 году вырос, но все же не так сенсационно: примерно на 30 процентов - количество сделок, процентов на 25 - их суммарное денежное выражение. Как отмечает В. К. Зишков, специалист "Адвекс-Росстро", с середины 1990-х работающий на рынке малоэтажного строительства, спрос на коттеджное жилье за городом превышает предложение. Но в сравнении с периодом до 1998 года разрыв между спросом и предложением сократился. Не менее важно, однако, другое - структура спроса. Здесь есть любопытные детали.
В первую очередь - предназначение дома. Если он расположен на расстоянии 100 километров от города, очевидно, что это "коттедж" в западном (или "дача" в русском) понимании. Дом, находящийся к городу на расстоянии ближе чем 25 километров, - для постоянной жизни. Так вот, по оценке специалистов из "Олимпа-2000", 70 процентов прироста в 2002 году дали именно такие, близко к городу расположенные дома.
Что касается стройматериалов, то время "замков из красного кирпича" - характерной, многократно описанной приметы быта так называемых "новых русских" - постепенно уходит. Кирпич все больше вытесняется деревом, газобетоном и (в более дешевых домах) шлакобетоном. Это результат влияния западных соседей, прежде всего Финляндии, Скандинавских стран. (Однако специалисты компании "Эльф", имеющей опыт коттеджного строительства в Финляндии, в Котке, отмечают, что отечественный покупатель чувствительнее, чем финский, к архитектурно-художественному оформлению жилья.) По словам В. К. Зишкова, уменьшаются средние размеры дома: оказалось, что слишком большие дома-коттеджи дороговаты в эксплуатации. Если в середине 1990-х средняя площадь "элитного" дома составляла 500-700 квадратных метров, то сейчас - 200-350. Площадь же коттеджа среднего уровня может не превышать 150 квадратных метров.
Среди покупателей загородных домов-коттеджей стало больше представителей "среднего класса". В основном они покупают дома для постоянной жизни, продавая при этом свои городские квартиры. Не случайно дома стоимостью не выше 80 тысяч долларов покупают сейчас охотнее всего. Немал спрос и на дома "элитные", от 150 тысяч и выше, а вот в промежутке между 80 и 150 тысячами наблюдается некоторое его сокращение.
Что может в будущем помешать росту рынка загородного коттеджного жилья? Отечественные традиции, привычки - наши люди все-таки в большинстве своем привыкли жить близко к центру, в многоквартирных домах. Но привычки меняются. Гораздо серьезнее другой фактор: несогласованность в действиях между строителями и продавцами жилья. Проектирующие и строительные компании порою возводят дома в неудобных, неперспективных с точки зрения продажи местах. Или, скажем, строят жилье элитной планировки из шлакобетона… Для среднего покупателя оно слишком дорого, для состоятельного - недостаточно качественно.
Поэтому компании, продающие коттеджное жилье, сами начинают заниматься строительной деятельностью. "Олимп-2000" строит коттеджный поселок в Репине-Ленинском (из 31 дома 4 еще только строится "Олимпом", тогда как 25 уже не только по- строено, но и уже продано). "Эльф" возводит коттеджный поселок и в Мельничном Ручье. Компания участвовала и в застройке образцового малоэтажного комплекса "Пенаты" в Репине. Там "Эльфом" было возведено два дома (один в стиле hi-techn, второй - в стиле русского романтизма), по индивидуальным проектам.
Однако главная сфера работы "Эльфа" - коттеджное жилье в городской черте (речь идет, конечно, не о юридической принадлежности территории к Санкт-Петербургу - у жителей Сестрорецка и Пушкина тоже городская прописка…). Это тема, требующая отдельного разговора. Особенность городского коттеджного строительства, в частности, в том, что здесь преобладают таун-хаузы - "блокированные", соединенные друг с другом коттеджи, с наружными стенами из кирпича и перегородками из газобетона. Как правило, компания является в одном лице и застройщиком, и продавцом жилья. Проекты в основном индивидуальные, разработанные в Петербурге (так, "Эльф" работает с архитекторами ЛЕННИИПРОЕКТа, с мастерской Груздева и Садовского, персонально с архитекторами И. С. Наймарк и С. М. Зельцманом и др.). Коттеджное строительство в городе идет в нескольких, строго отграниченных зонах - Каменка, Каменный остров, Крестовский остров, Коломяги. Каждая зона имеет свою специфику - но есть и общие закономерности.
Одна из них - устойчивый рост стоимости жилой площади. (Это, впрочем, в последние два-три года вообще характерно для Петербурга и объясняется, помимо прочего, подорожанием городской земли. Так, квадратный метр жилой площади в таун-хаузах Каменки (где работает "Эльф") вырос в цене с 460 (в 1999 году) до 650 (в некоторых случаях - до 800) долларов. Растет и средний размер индивидуального коттеджа (т. е. "блока") - со 130 до 160-210 квадратных метров. Оборот "Эльфа" в 2002 году возрос на 25 процентов, но главным образом за счет роста цен: объем сделок остался практически стабильным. Представителям многих категорий среднего класса (например, даже самым преуспевающим врачам) покупка коттеджа в Каменке ныне уже не под силу. Строители и продавцы жилья в этой зоне ориентируются на притязательный и платежеспособный контингент. Но и здесь отмечают: среди покупателей (наряду с владельцами и топ-менеджерами фирм) все больше специалистов - адвокатов, нотариусов, программистов.
Компания "Коломяги-Ретро" также констатирует рост стоимости квадратного метра жилья (за последний год она выросла почти на 30 процентов и достигла 700 долларов за квадратный метр) и среднего размера секции в таун-хаузе (до 160-190 м). Количество сделок за год выросло на 20 процентов. Большинство покупателей - бизнесмены; в последние годы торговцев потеснили работники преуспевающих строительных компаний.
Представитель отдела продаж компании "Коломяги-Ретро" И.А. Доничкина считает, что нынешний рост рынка связан с потоком инвестиций, устремившимся в город в связи с предстоящим юбилеем. Этот фактор будет действовать до конца 2003 года. Дальнейшие перспективы зависят от того, смогут ли компании наладить систему кредитования строительства. Коттеджное жилье - слишком дорогое, чтобы покупатели охотно рисковали, вкладывая деньги в его постройку на начальных этапах.
Добавим: коттеджное строительство в Петербурге вступает в противоречие не только с бытовыми навыками советского времени, но и с исторически сложившейся структурой городского быта. Если Москва до конца XIX века была городом частных домиков и особнячков, то наш город уже в позапрошлом веке был знаменит огромными "доходными", многоквартирными домами. Этот груз традиций - фактор преодолимый, но учитывать его надо.
