Продажи определялись прежде всего ценой, но, несмотря на это, на рынке замечены красивые проекты за разумные деньги. Тактика максимально плотной застройки малогабаритными квартирами используется уже реже: застройщики пытаются создавать и продавать не просто метры, а удобные и красивые кварталы с общественным пространством.
Выбор девелоперу диктует локация: близ станций метро или ключевых транспортных артерий застройка высотная и очень плотная. В отдалении же девелоперы вынуждены предлагать приемлемые цены, но при этом красивую архитектуру и качественное строительство.
Кроме того, малоэтажные дома требуют меньше согласований, чем многоэтажные, строятся быстрее, а ускорение стройки тоже работает на привлекательные цены.
Малоэтажные новостройки
С 2012 года доля малоэтажных домов в застройке пригородов активно росла. По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», к декабрю в административно-подчиненных районах Петербурга и на пригородных территориях Ленинградской области насчитывалось в продаже 35 малоэтажных объектов класса «масс-маркет» общей площадью 136 тыс. кв. м, в том числе 29 объектов сегмента «эконом» и шесть — сегмента «комфорт».
Традиционно больше всего квартир в малоэтажных домах представлено во Всеволожске и его окрестностях.
Финская компания Aema Oy запустила жилой комплекс Pietari (неподалеку уже строится ЖК «Земляничная поляна»). Компания СДС открыла продажи в ЖК «Романов» и проектирует комплекс «Мельничный ручей», компания «Навис» расширила свой малоэтажный проект «Щегловская усадьба» в поселке Щеглово. На рынок вышли «Солнечный каскад» и «Южное поместье» («Ваш дом»), «Элемент» в Лупполове («Элемент-Бетон»), «Шуваловский парк» («Единая Служба Заказчика»), «Олимпийский» (Колтушская строительная компания), «Амазонка» («КВС»).
В октябре компания «РосСтройИнвест» приступила к реализации крупного проекта «Золотые купола» в Сертолове, где до 2019 года должны построить 300 тыс. кв. м жилья. В ближайшее время должна начаться реализация еще одного крупного малоэтажного проекта в городе Сертолово — «Лось-Сертолово» от строительной компании «КВС».
В Тосненском районе у компании «Спутник» начато строительство малоэтажного ЖК «Ульяновский».
Компания Landkey, профилирующаяся на земельном девелопменте, возведет в поселке Кобринское Гатчинского района трехэтажный дом на 34 квартиры. «Ай да дом», реализующий несколько коттеджных поселков, проектирует малоэтажный жилой комплекс в 10 км от КАД по Новоприозерскому шоссе, сразу на 60 тыс. кв. м.
Хорошие и отличные
Эксперты считают, что спрос есть не только на квартиры экономсегмента, есть большая группа покупателей, выбирающих загородные квартиры в «малоэтажках» из-за их камерности, гуманности, соразмерности человеку. Многим застройщикам удается найти участок и удобный, и красивый, и построенное жилье уже относится к более высокому классу по качеству.
Одним из первых предложил квартиры европейского качества в малоэтажном пригороде «Северный город» (холдинг RBI). В Mistola Hills уже продано 60% квартир первой очереди, которая сдается в III квартале 2014 года и включает 53 дома
на 542 квартиры. Рядом строится Близкое от «ПетроСтиля».
К комфорт-классу принадлежат жилой комплекс «Золотой век» на ул. Парковая в Пушкине от компании ЦДС, квартиры в сити-виллах в проекте «Ванино» от эстонского девелопера «Тареал», комплекс «Черничная Поляна» в Юкках от IMD Group, клубный дом Pietari во Всеволожске от финской компании Aema Oy.
Ирина Михеева, коммерческий директор АН «Плюс»: «Малоэтажное строительство сейчас на пике спроса, и спрос на него продолжает расти. Этому есть простые и логичные объяснения. Малоэтажные проекты за городом отличает прекрасное соотношение «цена — качество». Для сравнения: за 1,5 млн руб. в Девяткине можно купить только очень скромную студию жилой площадью 14 кв. м. На эту сумму в малоэтажных комплексах в ближайших пригородах предлагают на старте продаж просторную однокомнатную квартиру. При этом покупатель получает комфортную среду: обособленная территория вокруг дома и дополнительная инфраструктура. Огороженная и охраняемая территория обеспечивает высокий уровень безопасности. В малоэтажных комплексах все соседи на виду, а незнакомцы привлекают повышенное внимание. Кроме того, девелоперы малоэтажных проектов успешно решают вопросы управления, чаще всего создается собственная управляющая компания для работы на объекте. В целом уровень ответственности девелопера в малоэтажном проекте выше, чем в городской многоэтажке. Конечно, близость к городу важна для покупателей. Но покупателям высокого сегмента эконом- и комфорт-класса, у которых есть личные автомобили, намного удобнее проехать 10–15 минут по хорошей трассе до ближайшей станции метро, оставить машину и двигаться дальше без пробок и стресса. Если нынешняя экономическая ситуация сохранится, то «малоэтажка» перейдет преимущественно в экономкласс, где будет сконцентрирован спрос. Это естественно. Стоит выделить и рекомендовать к покупке проекты: «Финские кварталы» от СК «Элемент-Бетон» (особенно порадует покупателей вторая очередь с настоящими финскими планировками, террасами и балконами), ЖК «Янила Кантри» от Ленстройтреста и Mistola Hills от «Северного города».
Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости: «Формат МЖК будет развиваться преимущественно в самой дешевом ценовом сегменте, но отнюдь не потому, что квартиры высокой стоимости не имеют спроса. Просто в этом формате у застройщиков получается возводить метры продажной ценой 40 тыс. руб., а то и дешевле. В городской черте такие цифры недостижимы. А значит, есть огромный потенциал спроса, который при удачных параметрах проектов может быть успешно реализован в загородной локации. Более дорогие предложения, конечно, тоже появляются, однако их доля, с учетом роста сегмента более дешевого жилья, будет сокращаться. Застройщики идут за город, потому что потенциал спроса на жилье по 80–90 тыс. руб. за «квадрат» уже серьезно исчерпан. Но и спрос на жилье по 40 тыс. руб. не бесконечен. Об этом необходимо помнить, планируя масштабные «долгоиграющие» проекты».
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar: «Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, а также квартиры-студии. Как правило, таких объектов в одном проекте свыше 50%, а иногда застройщик полностью отказывается от трехкомнатных квартир, разбавляя предложение небольшими по площади «двушками». На мой взгляд, в ближайшее время ситуация на рынке жилья не изменится, поскольку сейчас экономическое положение в стране не самое стабильное».
Елена Машедо, генеральный директор компании «Петроземпроект»: «По нашим данным, малогабаритные квартиры — наиболее востребованные объекты недвижимости в последние годы. Квартиры, которые считаются приемлемыми для работающей семьи в развитых странах, при нашем соотношении зарплат и цен остаются недоступными, поэтому большинство может позволить себе купить лишь самые дешевые объекты. Такие квартиры будут востребованы еще очень долго, пока цены квадратного метра не опустятся до экономически обоснованных. А сегодня цены загоняет наверх высочайшая степень коррумпированности сферы недвижимости, а также дикий ипотечный процент. Так что люди пока будут брать клетушечки и «студюшечки»... Однако и на более просторные варианты — от 100 кв. м — спрос довольно стабильный. Есть люди, располагающие средствами на такое жилье. Их, конечно, относительно немного и больше не становится, но все же такие покупатели тоже есть».
Анастасия Тузова, руководитель департамента элитной и загородной недвижимости «Матрикс-Недвижимость»: «Минимальные цены в малоэтажных комплексах Лениградкой области сегодня таковы: студии предлагают от 1 млн руб., однокомнатные квартиры — от 1,2 млн руб. В комплексах, где сочетаются квартиры и таунхаусы, есть варианты с начальной стоимостью 2,7 млн руб. Чем ближе к городу — тем дороже. Получается, выгодно выбрать жилой дом в 10–15 км от города. Традиционно существуют более дорогие направления, например, Всеволожский район будет дороже Тосненского. Что касается квартирографии в малоэтажных домах за городом, доля студий и малогабаритных квартир составляет до 50%, в зависимости от класса поселка или жилого комплекса. В классе «комфорт» доля студий не более 20%, в более высоких классах малогабаритное жилье может вообще не предлагаться, так как у покупателей оно не пользуется спросом. Малоэтажное жилье квартирного типа, естественно, будет развиваться. А вот ценовую динамику трудно предсказать. Если сейчас можно приобрести студию за 850 тыс. руб., куда дальше падать? Только снижать стоимость в комфорт-классе, где однокомнатная квартира предлагается от 2,7 млн руб., как в городе. В этом случае, наверное, есть еще возможность для снижения цены. Идти на демпинг застройщиков заставляет жесткая конкуренция».
Слово экспертам
Леонид Голубев, коммерческий директор ООО «ЛенСтройГрад»:
Местоположение комплекса является важным аспектом в ценообразовании и формате жилья. Что касается малоэтажных жилых комплексов, то в 20-километровой зоне от КАД расположены различные проекты эконом-, и бизнес-класса. Большинство проектов бизнес-класса сосредоточены на севере, в южном направлении в основном расположены комплексы экономкласса из-за меньшей привлекательности этого направления. Сейчас к югу от Петербурга реализуется несколько проектов экономкласса. Например, малоэтажный район «Счастье», состоящий из 125 сблокированных домов, представляет собой закрытый охраняемый комплекс с собственной инфраструктурой. На территории предполагается строительство детского дошкольного учреждения, продуктового и хозяйственного магазинов, баскетбольной площадки и других спортивных объектов. Сегодня цены в МР «Счастье» на уровне экономкласса, а качество предлагаемого жилья соответствует классу «комфорт».
Слово экспертам
Леонид Сапожников, директор по продажам ООО «Балтийская инвестиционно-строительная группа»:
Сегодня происходит разделение рынка жилья на классы по цене и качеству предложений. Покупатели стали более избирательны, поэтому есть спрос на высококомфортное жилье в рамках бюджетной цены, так называемую золотую середину.
За последние пять лет существенно вырос спрос на малоэтажное жилье, и предложения различаются и по цене, и по формату, и по местоположению. Например, наша компания предлагает квартиры в малоэтажных домах, которые строятся всего в 300 м от границы Петербурга. Конечно, есть комплексы, расположенные в часе и более езды от города, но это формат скорее для пенсионеров или работающих на дому. Наиболее перспективный район — Всеволожский, следом Ломоносовский и Петродворцовый благодаря строительству там в последние годы транспортных узлов и дорог. Есть единичные комплексы непосредственно у городской черты, например «Заневка-Сити» — весьма привлекательное предложение для покупателей.
Доля маленьких квартир в МЖК небольшая: себестоимость МЖК по определению выше себестоимости многоквартирного дома, поэтому дешевые предложения здесь невыгодны (цены от 50–70 тыс. руб./кв. м в зависимости от комфорта квартиры).
Считаю, что сегмент МЖК не будет развиваться преимущественно в экономклассе, поскольку люди, которые ищут самое дешевое жилье, как правило, сильно ограничены в средствах и стремятся покупать недорогие студии в городе, ближе к метро, в домах-«муравейниках», где себестоимость строительства низкая, — в Девяткине или на Парнасе. Станет расти спрос на МЖК класса «комфорт» или «комфорт+», и покупатель будет выбирать дома с удобной планировкой, наличием всех коммуникаций и с хорошим местоположением.
Слово экспертам
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
«Сегодня наиболее крупные объекты малоэтажного жилья квартирного типа располагаются в ближайшем пригороде, на территории административно-подчиненных районов Петербурга. Например, ЖК «Амазонка» от компании «КВС» (14,1 тыс. кв. м) и ЖК «Царский двор» компании «Лидер Групп» (14,5 тыс. кв. м). Жилая площадь всех объектов, вышедших в продажу в 2013 году, составляет примерно 3,5–4 тыс. кв. м.
Формат малоэтажных жилых комплексов разнообразный, покупатели могут приобрести как только квартиру, так и квартиру с приусадебным участком, квартиры и таунхаусы (например, в ЖК «Александровский» от компании «Пушкин»). Кроме того, есть предложения квартир в ситивиллах (ЖК «Ванино» от компании «Тареал»). Средняя цена предложения жилья класса «масс-маркет» в новых малоэтажных объектах на 1 декабря 2012 года составляла 57,3 тыс. руб.».
