Таунхаусы – это сблокированные дома, состоящие из нескольких жилых секций (если секции две, используют название дуплекс, если четыре – квадрокс). Из каждой секции должен быть отдельный выход на придомовую территорию. Однако характер использования этой территории может быть разным.
Изучите статус земли
Для начала необходимо заметить, что формат таунхауса весьма «чувствителен» к юридическому статусу земельного участка. Так, без ограничений можно возводить сблокированное жилье на землях, предназначенных для малоэтажного жилищного строительства (земли населенных пунктов).
Таунхаус, построенный на таком участке, является, по сути, многоквартирным домом. Поэтому в свидетельстве о праве собственности блок-секция будет обозначена как квартира. Соответственно, участок под таунхаусом в данном случае оформляется в общую долевую собственность.
При этом, поскольку территория общая, таунхаус вообще может не иметь собственной лужайки перед домом, либо она будет сделана «формально» путем условного выделения кусочка земли под мини-пикники.
Среди поселков таунхаусов с общедолевой территорией следует отметить, например, комплекс «Новая Скандинавия» (Шувалово-Озерки, Выборгский район СПб – кстати, тут, помимо таунхаусов, возводятся и многоквартирные дома), поселки таунхасов Кивеннапы в Выборгском, Гатчинском и Волосовском районах Ленобласти. Сюда же можно отнести малоэтажные поселки «Традиция», «Альпийская деревня», «Шагрово» во Всеволожском районе, «Счастье» и «Есенин Village» в Тосненском, «Солнечный остров» в Ломоносовском и др.
Законно – при условии…
Другой возможный вариант – земля, на которой стоит таунхаус, относится к населенному пункту, но при этом ее разрешенное использование – «индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)».
Часто приходится слышать, что строительство блокированных домов на таких участках незаконно, но оно является юридически правильным при соблюдении ряда условий. В частности, секции должны быть отдельными, хоть и сблокированными постройками, а именно, не иметь общего подвала и/или общего чердака. Инженерные сети должны заводиться в каждую секцию.
Таким образом, законным будет только такой вариант, при котором секции являются самостоятельными постройками, не имеют общих чердаков и подвалов, а коммуникации – отдельные.
В обоих случаях (с «сельхозкой» и ИЖС) участок под каждой секцией тоже отдельный, и оформляется как раз в собственность домовладельца.
Среди проектов таунхаусов, возводимых на участках ИЖС с соблюдением необходимых условий, можно назвать, например, проекты Ollila, «Мои Териоки», Kantele (все три – в Курортном районе), «Новая Ижора» (Пушкинский район СПб), «Небо» во Всеволожском районе области.
Нередко таунхаусы возводятся на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования для дачного строительства. И таких проектов много. Причем в ряде случаев (при наличии полученных застройщиками в прежние годы разрешений, предполагающих возведение в составе того или иного коттеджного поселка сблокированных домов) строительство таунхаусов – вполне легально. Но перед принятием решения о покупке сблокированного дома, в особенности, на участке «сельхозки» – всегда есть смысл изучить все документы с независимым юристом.
В любом случае, перед покупкой блок-секции, или квартиры в таунхаусе необходимо узнать категорию, разрешенные виды использования земельного участка, а также ознакомиться с местными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Это материалы, которые имеются в свободном доступе на публичной кадастровой карте Росреестра, а также на сайтах муниципальных образований.
Особенности личной территории
Покупателю следует учитывать, что бывают таунхаусы с двумя выходами – на передний и внутренний двор. Собственно, именно таковы классические таунхаусы в Европе. Лужайка со стороны главного входа может использоваться для парковки автомобиля, дворовая – для отдыха, пикников и т. п. Такой способ организации пространства весьма удобен.
На нашем рынке таунхаусов с двумя выходами немного. В качестве примера можно привести уже упоминавшийся коттеджный поселок «Мои Териоки». Причем это поселок, безусловно, бизнес-класса.
В российском эконом-сегменте такой вариант компоновки широкого распространения не получил. Хотя, к примеру, в малоэтажном поселке «Золотые ключи» (Гатчинский район), реализация которого уже завершена, предлагались именно такие классические таунхаусы: место под авто спереди и участок для отдыха – с обратной стороны здания. Сейчас таунхаусы с двумя «лужайками», парадной и дворовой, есть, например, в микрорайоне «Счастье».
Также важный момент – площадь земельного участка. Обычно, покупатель секции получает 0,6-1,5 сотки земли. При этом не стоит обольщаться: обычно речь идет о земельном наделе в том числе и «под домом», поэтому собственная лужайка по факту окажется весьма скромной площади. В любом случае при покупке следует уточнить у девелопера, о какой именно площади идет речь.
Как видим, нюансов достаточно много, и юридических, и чисто технических. Поэтому при покупке таунхауса нужно тщательно проверить все документы, задать максимум вопросов девелоперу, а в некоторых случаях имеет смысл консультироваться с независимыми экспертами.
