Первый уровень разделения земли — категории — он отменяет. Целевое назначение земель устанавливается документом в правилах землепользования и застройки территориальных зон. По прогнозам некоторых экспертов, законопроект к окончательному чтению будет серьезно скорректирован, поэтому отложим подробный разбор его положений.
На сегодняшний день возможность изменения категории или вида использования земли зависит от того, утверждены ли документы территориального планирования для данного населенного пункта. Если генплан утвержден, то обещания девелопера получить разрешение для ИЖС на сельхозземле трудноисполнимо. Вопрос в том, насколько это важно для покупателя? Или в каких случаях важно?
Если участок предназначен для ИЖС — индивидуального жилищного строительства, об этом обязательно сообщается в рекламе, и многие покупатели готовы считать такой довод убедительным.
Буквами «СНТ» и «ДНП» для краткости обозначают участки земель категории сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования «для ведения садоводства, огородничества» или «для дачного строительства».
По статистике покупательских запросов в компанию «Русский фонд недвижимости» за февраль, интерес к покупке садовых участков примерно на 20% выше, чем к участкам для ИЖС. При этом ближе к городу картина обратная: намереваясь поселиться в загородном доме постоянно, люди чаще стараются найти участок под ИЖС.
По итогам реальных сделок, на долю участков ИЖС с постройками и без в феврале пришлось 47% сделок, тогда как садовые и дачные участки купили 53% клиентов компании «Русский фонд недвижимости». В январе предпочтение дачным и садовым участкам было выражено более явно: 60% против 40% в сегменте ИЖС. Объяснение, возможно, кроется в ценах: участок на земле под ИЖС в январе, например, приобретали в среднем за 3,4 млн руб., а садово-дачный — за 1,5 млн руб. С другой стороны, в феврале разница в цене по «статусному признаку» была серьезно нивелирована: 1,7 и 1,14 млн руб. по итогам проведенных сделок.
Итак, правда ли, что из двух похожих по природным, инфраструктурным и другим характеристикам участков надел, включенный в границы поселения и предназначенный для индивидуального жилищного строительства, будет дороже только в силу статуса?
В чем же разница между участками для ИЖС, дачного строительства, ведения садоводства и огородничества или личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также КФХ — крестьянского (фермерского) хозяйства? Нас прежде всего интересуют аспекты строительства загородных домов и жизни в них.
На какой земле можно строить дома? На какой прежде необходимо согласовать проект постройки? Где возможна регистрация дома в качестве жилого? Необходимо ли это для оформления «прописки» по месту жительства? Для каких участков действует льгота на получение 15 кВт электричества? Зависит ли от статуса земли возможность газификации дома? Кто будет чистить дорогу к участку? Скорая помощь, вызов пожарных, ремонт линий электропередач — зависит ли жизнеобеспечение домов от трех букв, обозначающих статус земли? Владельцы каких участков платят больший налог?
Слово экспертам.
Слово экспертам
Евгений Кияшов руководитель проекта «Вуокса плюс»
«Для каждого земельного участка кроме категории земли определен вид разрешенного использования. Аббревиатуры ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ, собственно, и обозначают, что разрешено делать на участке. На участке ИЖС можно строить отдельный дом для одной семьи, не выше трех этажей, с возможностью регистрации по месту жительства.
ДНП и СНТ — это формы объединений граждан для решения общих задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.
Статус ИЖС обязывает владельца разработать градостроительный план земельного участка, проект на объект индивидуального жилищного строительства, получить разрешение на строительство, а по завершении строительства для государственной регистрации вновь возведенного объекта поставить его на кадастровый учет (получить кадастровый паспорт). Последняя процедура довольно непростая и требует значительных затрат, как материальных, так и временных.
На земельных участках для дачного строительства (в ДНП) можно возвести дом, пригодный для постоянного проживания без права регистрации проживания в нем или жилой дом с правом регистрации проживания в нем. Получение градостроительного разрешения на данных участках не требуется, кроме того, государственная регистрация объектов недвижимости осуществляется в упрощенном порядке, то есть по декларации.
Участки для дачного строительства и ИЖС обычно немного дороже прочих. На мой взгляд, участки для дачного строительства более привлекательны с точки зрения гибкости законодательства. Покупатели уже прекрасно в этом разбираются, в том числе по налогам. Кадастровая стоимость дачных участков, от которой рассчитывается налог, в последнее время выросла, для Выборгского района ЛО, например, в несколько раз, почти сравнявшись со стоимостью земель для ИЖС.
Статус земли ИЖС формально должен облегчать решение вопросов обеспечения инженерной и социальной инфраструктурой, но на практике это все забюрократизировано».
Слово экспертам
Леонид Сандалов заместитель директора АН «Бекар»
«Самым привлекательным по праву считается статус земли ИЖС, то есть под индивидуальное жилищное строительство, который позволяет строить на участке дом и получить «прописку». То есть этот статус не предполагает никаких ограничений. Следующим по привлекательности идет дачное некоммерческое партнерство, или ДНП. В этом случае получить регистрацию можно, но перед этим необходимо доказать, что созданные на участке условия подходят для проживания. Иногда доказать данный факт крайне сложно, поэтому многие собственники решают этот вопрос через суд.
Участки ИЖС предпочитают как из-за возможности регистрации по месту жительства, так и потому, что эти территории силами муниципалитетов должны быть обеспечены инженерной и социальной инфраструктурой. Даже если строительство новых школ или детских садов будет профинансировано через несколько лет, это лучше, чем никогда. Садоводства, например, где многие строят зимние дома и живут в них постоянно, обеспечивать соцкультбытом должны себя сами. Выбор между ИЖС и ДНП обычно определяется прежде всего необходимостью экономить.
В садоводствах гораздо хуже обстоит дело с регистрацией, поскольку там признать пригодность условий для постоянного проживания еще сложнее. Кроме того, проживающим на таких участках приходится самостоятельно уплачивать большие членские взносы, а также вносить плату за эксплуатацию дорожной и инженерной инфраструктуры. Замыкают список статусов земли фермерских хозяйств, на которых можно строить все что угодно при условии ведения сельского хозяйства.
Стоимость участков может зависеть от целого ряда факторов, таких как локация, площадь, обеспеченность инфраструктурой, а также статус земли. Для сравнения: участок ИЖС можно продать до двух раз дороже, чем участок другого назначения. Далее по стоимости идут участки в ДНП, садоводствах и предназначенные под фермерские хозяйства».
Слово экспертам
Максим Финионов руководитель юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости»
«От разрешенного вида использования участка в некоторой степени зависит его ликвидность, но влияние на цену и ликвидность инженерного обеспечения намного больше. Право получить 15 кВт электричества по льготной стоимости 550 руб. один раз в три года распространяется на землевладельцев-физлиц независимо от назначения участка. По постановлению Правительства РФ № 915 от 12.10.2013 г., в сельской местности до точки присоединения должно быть не более 500 м. Примерно в 70% случаев точка присоединения находится дальше, что является поводом для отказа.
Исключение — участки для личного подсобного хозяйства и крестьянского фермерского хозяйства из категории земель сельхозназначения. На них запрещено строительство жилых домов, а потому нет права на подключение их к электросетям.
Участки ДНП и СНТ отличаются возможностью постоянного проживания. Чтобы зарегистрировать построенный в ДНП и СНТ дом как жилой, придется объяснить в БТИ и Росреестре, что строение пригодно для постоянного проживания.
Разница в статусе важна для оформления регистрации по месту жительства и получения кредита: банк скорее профинансирует покупку участка ИЖС.
Нарушения по пределам высоты или площади дома, его размещению по отношению к соседним постройкам в силу действующего до 2015 года закона об упрощенном порядке регистрации («дачной амнистии») не препятствуют регистрации права собственности. Регистратор примет декларацию домовладельца или кадастровый паспорт без проверки и не будет ставить под сомнение указанные в ней параметры постройки. Однако в дальнейшем возможны споры, чаще между соседями, но, возможно, и с администрацией — о высоте дома или расстоянии от границ участка, которое должно быть не менее 3 м. Нарушение градостроительных нормативов может повлечь за собой признание постройки самовольной. Для того чтобы избежать этого, следует до начала проектирования сходить на прием в районный отдел архитектуры и получить градостроительный план участка с допустимыми параметрами постройки. Генплан или градплан поселения я бы посоветовал изучить еще до покупки участка.
Разрешение на строительство, экспертиза проекта и разрешение на сдачу дома в эксплуатацию необходимы, если площадь постройки превышает 1500 кв. м и выше трех этажей, причем независимо от целевого назначения участка.
Что до налогообложения, сейчас кадастровая стоимость земли в границах поселений выше, но муниципалитеты «подтягивают» к этому уровню и дачные участки. Поэтому в перспективе разница нивелируется».
Слово экспертам
Елена Лашаева генеральный директор АН «АРИН»
«Преимуществом ИЖС является возможность «прописки» по месту жительства и тот факт, что на участке можно строить жилой дом для постоянного проживания. ДНП и СНТ мы называем садоводством, по факту это практически одно и то же. Дома в ДНП и СНТ не предназначены для постоянного проживания. Хотя на сегодняшний день, в соответствии с постановлением Конституционного суда РФ, регистрация по месту жительства возможна на землях ДНП и СНТ, но на практике это сопряжено с определенными сложностями, вплоть до невозможности реализовать право.
Я считаю, коттеджным поселком могут называться только дома, построенные на землях ИЖС. Разрешения на строительство получают в районной администрации, в отделе архитектуры. Регистрация построенного дома проходит в районном бюро технической инвентаризации. Для ИЖС регистрация является обязательной процедурой.
В СНТ и ДНП на сегодняшний день все контролируется хуже. Построили дом и зарегистрировали — хорошо, не зарегистрировали — никто с вас ничего не спросит.
Дома на землях СНТ и ДНП не могут считаться коттеджным поселком. Однако сегодня продолжает действовать «дачная амнистия», которая позволяет по заявлению зарегистрировать строение, а затем и прописаться.
Если говорить о ситуациях, когда дело доходит до сноса, то тут только один совет: назначение (вид разрешенного использования) земли должно соответствовать построенному зданию. На землях категории сельхозназначения с разрешенным видом использования для ЛПХ или КФХ строить дома нельзя. Категорически запрещено возводить на землях ИЖС многоквартирные дома. Это покупатель должен четко отследить.
При прочих равных земля ИЖС обойдется на 30–40% дороже, чем ДНП, СНТ. Прежде всего это связано с тем, что зарегистрироваться в садоводстве по закону можно, но на деле это очень сложно.
Налог на земельные участки в категории земель населенных пунктов выше налога на земли сельскохозяйственного назначения — из-за разницы в кадастровой стоимости, от которой он рассчитывается. Однако разница невелика».
Слово экспертам
Валерий Панкратов генеральный директор компании «РусВудХаус»
«Довольно распространено мнение, что ДНП и СНТ — это статус земли. На самом деле это формы юридических лиц создаваемых для управления и обслуживания территорий, аналог ТСЖ, только применительно к загородной недвижимости, земельным участкам. В свое время земли для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства (в границах населенных пунктов) ценились на рынке выше, чем такие же участки с разрешенным использованием «для дачного строительства», «ведения дачного хозяйства» и тому подобного, в основном из-за невозможности регистрации в домах на таких землях.
В настоящее время ситуация изменилась и регистрация в жилом садовом доме разрешена. Процедура не очень отлажена и несколько сложнее, чем на землях поселений (ИЖС и ЛПХ). Для удобства наших клиентов, например, в ДНП «Бавария» этим вопросом занимается управляющая компания. С другой стороны, в дачных и садоводческих объединениях упрощена разрешительная система, то есть для строительства дома достаточно согласования с правлением ДНП или СНТ, в некоторых случаях и этого не требуется. А на землях ИЖС или ЛПХ необходимо получить разрешение на строительство в местной администрации, и в некоторых районах и волостях это крайне проблематично.
Замечу, что разрешенный вид использования «для ЛПХ» в составе земель поселений отличается от ЛПХ на сельхозземле кардинально: во втором случае строить дом для проживания нельзя.
Налог на земли сельхозназначения несколько ниже, чем на земли ИЖС.
В вопросах обеспечения инженерной инфраструктурой на землях ИЖС и дачного строительства на территории Ленобласти разницы нет. У Петербурга существует программа газификации пригородов. Право подключения 15 кВт есть у владельцев участков как в ДНП, так и ИЖС. Обеспечивать новые поселки социальной инфраструктурой девелоперам чаще всего приходится самостоятельно — независимо от статуса земли, где строится поселок. Способы разные: заключаются договоры с детсадами, медучреждениями и пр.
Многие покупатели отдают предпочтение участкам на земле для ИЖС, но это большей частью стереотип восприятия».
