В премиум-классе более чем двукратный рост спроса отмечается второй год подряд.
В январе — сентябре 2020 года, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», было продано 50 домов элитного сегмента, за девять месяцев этого года — 113 домов. Близкие к этим результаты премиум-класс показывал в 2008 году, а в 2009–2019 годах покупатели приобретали 19–53 дорогих коттеджей в год.
Спрос на премиум-дома в 2021-м превысил и показатели бизнес-класса, в котором застройщики коттеджных поселков реализовали за девять месяцев 107 домов. Число сделок в бизнес-классе оказалось на 16% больше, чем в январе — сентябре 2020 года.
Суммарно продажи загородных домов верхних ценовых сегментов увеличились на 24%, со 177 до 220 лотов. Это означает, что высокие классы обеспечили 35% всех сделок с готовыми домами и участками с подрядом (18% элита и 17% бизнес-класс).
Классовые различия
В конце III квартала коттедж премиум-класса в организованном поселке предлагался в среднем за 60,1 млн руб. С начала года средняя цена квадратного метра в премиум-классе повысилась на 12,5%, а коттеджа — снизилась на 2,7%, поскольку средняя площадь дома сократилась на 40 кв. м — до 330 кв. м.
В бизнес-классе средняя площадь коттеджа почти не изменилась, поэтому и удорожание дома было почти таким же, как рост цены «квадрата» (16,7 и 18,3% соответственно). Коттедж бизнес-класса, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в октябре 2021 года предлагается в среднем за 24,3 млн рублей.
Средние суммы заключенных сделок с домами высоких классов выросли более существенно: на 34% в бизнес-классе, с 20,1 до 27 млн руб., и на 29% в «премиум» — с 41,6 до 53,7 млн рублей.
Рост цен Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», объясняет активными продажами в проектах с ценами выше средних по классу. В числе наиболее востребованных называют коттеджные поселки HONKANOVA, «Ламбери»,
«Репинское», «Сад времени», «Онегин Парк», «ОхтаLife», «Омакульма-Аннино», «Юкковское» и другие.
Земля «от пятисот»
На участки без подряда свыше 500 тыс. руб. за сотку, или 12,7 млн руб. за средний лот, пришлись 3% всех сделок с землей в коттеджных поселках (данные «Петербургской недвижимости»). Продано 240 наделов.
В прошлом году за три квартала было продано 130 участков дороже 500 тыс. руб. за сотку, а средняя цена лота в этой ценовой категории составляла 10,4 млн руб. За год рост продаж составил 84%, удорожание — 18%. В «Петербургской недвижимости» повышение средних показателей связывают с тем, что в нескольких проектах категории «от пятисот» в продаже оставались участки большой площади.
Предложение дорогих участков формируется за счет прилегающей к границе Курортного района части областного Выборгского. Там, по данным «Петербургской недвижимости», средняя цена предложения садовых и дачных участков в 2021 году превысила 625 тыс. руб. за сотку (плюс 45% с начала года).
Дорогие предложения, до 1 млн руб. за сотку, локализованы вдоль берега Финского залива. В Курортном районе, в границах п. Ушково, на Приморском шоссе расположен поселок Litorino на 15 домовладений этой ценовой группы. Чуть дальше по Приморскому шоссе недавно вышедший на рынок поселок «Алые Паруса», в котором ближние к заливу участки продаются по цене до 1 млн руб./сот. Землю по 700–900 тыс. руб. за сотку предлагают также в окрестностях Токсова, рядом с Петергофом, на Лемболовском озере и под Всеволожском.
Особенности домостроения
Динамика цен на строительные работы и материалы и ограниченное предложение основных материалов, по мнению Ольги Трошевой, остаются главными факторами, сдерживающими темпы частного домостроения.
Строительные компании по реализуемым договорам подряда были вынуждены перейти к утверждению затрат на материалы для каждого этапа строительства отдельно. И зафиксировать полную стоимость всех материалов для дома, строительство которого начнется через несколько месяцев, считали невозможным (из-за полной загрузки производств и строительных бригад).
В октябре цены на многие материалы стабилизировались, покупатели осознали «новую реальность» в ценах и сроках, и у застройщиков в офисах снова аншлаг. Однако проблемы фиксации полной стоимости сохранились. Строители дорогих коттеджей не всегда могут успеть в ноябре начать подготовительные работы для заливки фундамента (внесение изменений в проект «под себя», согласование и подписание договора) и стараются не гарантировать, что в марте-апреле можно будет строить по сегодняшним ценам, поскольку это для компаний большой риск.
Покупатель/заказчик, откладывая подписание договора до марта, тоже сильно рискует, считает Дмитрий Майоров, гендиректор компании «Русь: НТ». «Оптимальный вариант — прямо сейчас заказывать проектирование без фиксации полной сметы, — уверен эксперт. — При этом мы бронируем даты предполагаемого производства с возможностью отказа со стороны заказчика. У заказчика к марту будет проект, который он сможет реализовать с этим или, в крайнем случае, другим застройщиком. Проще и дешевле подогнать готовый проект под технологические возможности компании, чем на старте строительного сезона попасть в большой «лист ожидания», как случилось с теми, кто осенью 2020 года отложил заказ дома до весны следующего».
Александр Царев, генеральный директор компании «Росса Ракенне СПб» (эксклюзивный дистрибьютор Honka в России, республиках Казахстан и Беларусь)
Рынок премиальных загородных домов сейчас на подъеме. Результаты продаж компании за III квартал (в Санкт-Петербурге, Москве и регионах) существенно выше прошлогодних. Если говорить о питерском рынке, то в III квартале мы продали три инвестиционных дома в «Медном озере — 2». Строили без заказа, специально на продажу. Два — примерно по 35 млн руб. и один около 40 млн. Кроме этого, и в Солнечном, в КП HONKANOVA, и на Медном озере заключали контракты на строительство новых домов.
Спрос выше, ситуация лучше, чем в 2020-м. С января 2021 года продажи идут по нарастающей.
В нашей компании из-за роста продаж немного увеличились сроки поставок домов из Финляндии. В тоже время на наш сегмент в меньшей степени повлияли колебания цен на мировых рынках, сильно изменившие ситуацию в масс-маркете. Наши финские партнеры повысили цены на деревянные конструкции примерно на 5% (в евро). В России повышение себестоимости материалов и работ для нулевого цикла, инженерных сетей, отделки было более существенное. Подорожали и пиломатериалы, и бетон, и металл. В итоге общее удорожание дома составляет до 10%. Мы стремимся сохранять цены на приемлемом для покупателей уровне.
Дмитрий Майоров, член правления корпорации «Русь», генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»
В I и II кварталах 2021 года спрос на дома был ажиотажным, а в III квартале сказались увеличение сроков ожидания домов и рост цен. Домокомплекты подорожали на 100%, работы — значительно меньше. И многие клиенты просто отложили сделки — до стабилизации обстановки, а возможно, и в ожидании снижения цен. Мы с июля цены не меняли.
Корпорация «Русь» максимально нарастила объемы производства домокомплектов, и сейчас они в разы превосходят возможности любого другого производителя. Сейчас мы готовы изготовить домокомплект по стандартному проекту к январю-февралю.
До сентября мы еще выполняли заказы первых кварталов, новых почти не было. Тем временем цены на основные материалы более или менее стабилизировались, хотя по некоторым позициям рост продолжается. К октябрю и нам, и клиентам стали понятны параметры новой реальности, исходя из чего надо строить планы на следующий год.
И клиенты вернулись. Спрос, пожалуй, меньше, чем в первом полугодии, а работы у архитектурного бюро «Русь: НТ» больше: приходится рассчитывать несколько вариантов проектной сметы, поскольку заказчики пытаются со «старым» бюджетом вписаться в новую реальность. Первым делом пытаются существенно сократить площадь заказываемого дома. Это, увы, не дает пропорционального уменьшения бюджета. Тем не менее профессиональный архитектор почти всегда найдет путь оптимизации. Нужно лишь привлечь его к поиску решения как можно раньше. Некоторые выбрали весьма рискованную тактику, отложив подписание договора до февраля-марта. Боюсь, это не сработает. Вернее, приведет к потере еще одного сезона и не даст выигрыша в цене.
Ольга Ландграф, руководитель отдела продаж коттеджного комплекса «Юкковское»
Первые два квартала были очень активными, а в третьем спрос значительно снизился. Очевидно, потенциальные покупатели присматривались к ситуации с ценами. У нас стоимость домовладения с начала года увеличилась на 40% в связи с ростом цен на строительные материалы.
В конце сентября вернулся ажиотажный спрос. Сейчас в 3-й очереди коттеджного комплекса «Юкковское» в продаже остались пять лотов. Это готовые дома площадью 170 кв. м с участками 6–8 соток стоимостью от 14,9 млн руб. Многие заказывают дополнительно гараж и просторную открытую или остекленную террасу, тогда площадь домов увеличивается до 225 кв. м. Полностью завершить продажи в «Юкковском» мы планируем в I полугодии 2022 года.
К началу осени построены все дома первой части 3-й очереди, сейчас мы передаем ключи и оформляем коттеджи в собственность покупателей. С кем-то оформляем ипотечные сделки на готовые дома, преимущественно это программы Сбербанка и Росбанка со ставками от 8%. По запросам покупателей видим, что на этапе строительства дома крайне необходима льготная ипотека.
Новоиспеченные домовладельцы сразу же активно занялись внутренней отделкой. Наши покупатели заметно помолодели, это яркий тренд двух последних лет. Они, как и все домовладельцы 1-й и 2-й очередей «Юкковского», собираются жить за городом постоянно. Все условия для этого уже есть: свой парк и профессиональные площадки для спорта на свежем воздухе, «Мега» в пяти минутах езды, небольшие магазины и аптеки рядом, до КАД 6 км.
Виолетта Басина, гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья
В жилом комплексе «Омакульма-Аннино» в месяц продается 7–10 домовладений, это полностью соответствует графику, согласованному с банком Дом.РФ, который предоставляет проектное финансирование.
Продажи в 1-й очереди завершены, во 2-й и 3-й очереди вакантны три домовладения, в сентябре были открыты продажи в 4-й очереди. На старте продаж в 2020 году цена домовладения начиналась с 9 млн руб., сейчас средняя цена предложения в черновой отделке или white box 22–27 млн. Дома с финишной отделкой под ключ продаются по 35–40 млн руб. Подавляющее большинство покупателей пользуются предоставляемой ГК «Омакульма» беспроцентной рассрочкой, предполагающей первый взнос 20% и полную оплату к моменту передачи ключей. Тем не менее компания работает со всеми видами ипотеки, включая льготную и на ИЖС.
Сейчас готовится к вводу 1-я очередь строительства, 34 домовладения с домами на 180 кв. м, построенными по монолитной технологии в стиле баухаус.Для нас это был невероятно трудный год. После долгого урегулирования с банком условий проектного финансирования мы столкнулись с совершенно иной ценовой ситуацией на рынках стройматериалов и рабочей силы. Однако нам удалось с полной поддержкой банка Дом.РФ скорректировать бюджеты, графики строительства и продаж и практически без потерь продолжить строительство.
Существенно помогла победа во всероссийском конкурсе типовых проектов для ИЖС. Отмеченный на конкурсе наш проект FD-2 «Куопио» — лидер продаж в «Омакульма-Аннино», а теперь еще и один из образцов индустриального домостроения для всей России.
Вадим Чернов, учредитель компании «У Воды»
В июле стартовала продажа участков в «Достоевском» в п. Рощино. Это самый миниатюрный поселок компании, с особой, камерной, атмосферой: всего 17 участков, половина уже проданы. Есть все коммуникации: газ, электричество 15 кВт на участок, высокоскоростной оптоволоконный интернет.
В ближайшее время будет не только готово твердое дорожное покрытие внутренних дорог, но и заасфальтирован подъезд к поселку.
В сентябре открылись продажи в нашем десятом коттеджном поселке «Алые Паруса» — из 212 участков на сегодня забронировано больше трети. Мотивы покупателей понятны: экологически чистый район, рядом Финский залив, собственная береговая линия, уникальный лес, песок, безопасность, развитая инфраструктура, ресторан на въезде, магазин — все в одном архитектурном стиле с въездным ансамблем. Мы предлагаем эстетику, сочетание полезного и востребованного функционала, приятное соседство.
Отдел заботы компании «У Воды» гарантирует чистоту, порядок, обслуживание инфраструктуры поселка.
Среди покупателей мало инвесторов, в основном приобретают дома для себя. Предоставляемой рассрочкой на шесть месяцев пользуются примерно 35% клиентов. Сделка максимально прозрачна, наш юрист помогает с договорами и оформлением.
