По опыту 1998 и 2008–2009 годов можно сказать, что непредсказуемость тревожит людей больше, чем реальные изменения. Они волей-неволей начинают следить за прогнозами, экспертными оценками, графиками курсов валют и цены барреля нефти. Кто-то в поиске позитива слушает чиновников, которые становятся особенно щедрыми на обещания: ограничить рост цен, обеспечить субсидии, льготы и поддержку, усилить контроль и улучшить надзор, навсегда запретить все риски и защитить граждан от обмана.
Тот же опыт пережитых кризисов свидетельствует, что всегда находится немало людей, действующих независимо от динамики средних цен и обещаний властей. Они выискивают привлекательные участки, торгуются с продавцами, отслеживают скидки поставщиков стройматериалов, продумывают собственные варианты импортозамещения, рассматривают разные технологии и получают искомое, не откладывая на годы реализацию давно выношенных планов.
Понятно, что в среднем по рынку Петербурга и Ленобласти спрос на загородную недвижимость сократится. Это толкнет девелоперов некоторых коттеджных поселков на демпинг. Пользоваться ли моментом? Как оценить риски приобретения земли по заниженной цене? И как определить, занижена цена или наконец стала справедливой, поскольку девелопер снизил до разумных пределов собственную прибыль?
Особенность момента в том, что новых проектов — более качественных, красивых, лучше обустроенных — на рынке в ближайшее время не будет, застройщики тоже предпочитают выжидать. В поселках, которые близки к готовности, предложение сокращается, и средние данные по рынку совсем не отражают положение дел в популярных у покупателей проектах. Так, по итогам 2014 года более 50% всех сделок с домами класса В стоимостью 10–20 млн руб. за домовладение пришлось на четыре проекта (данные Knight Frank Saint-Petersburg).
Покупателями выступают те, кто переезжает за город на постоянное жительство. Они верно рассудили, что самый надежный способ избежать риска остаться с участком без электричества и газа — выбрать поселок, где коммунальные блага уже есть или подключение как минимум согласовано, а работы ведутся.
Работает ли такая логика в отношении готовых домов и таунхаусов? Какие способы, кроме сокращения площади дома и выбора более дешевых стройматериалов, помогут сэкономить? Слово экспертам.
Слово экспертам
Сергей Барышев, генеральный директор компании «Петростройсервис»
Мой совет будущим домовладельцам: при покупке готового дома, особенно если он строился на продажу, обязательно приглашать специалистов для экспертизы. Мне доводилось работать в стройэкспертизе, могу сказать, что некоторые дома проще снести, чем привести в пригодное для нормальной жизни состояние.
Самые предприимчивые заказчики, уже запустившие строительство дома, еще перед Новым годом пришли к нам в компанию, чтобы поторопиться с приобретением инженерии, труб, радиаторов, фитингов. Это продукция импортного производства, из Германии, Голландии, Швеции, Италии, Бельгии. Возможность купить по «старым» ценам была. Дилеры, сразу поднявшие цены вровень с курсом евро, почти до нуля «уронили» продажи. Остальные, кто ограничил подорожание 10–12% в месяц, наоборот, увеличили свою долю рынка и обеспечили себя заказами на год вперед.
Заменить европейские инженерные системы, например, китайскими, наверное, можно, но опыт их применения у нас пока крайне мал.
Мы свою задачу в сложившейся ситуации видим в том, чтобы помочь нашим клиентам сориентироваться, и обзвонили поставщиков, сравнили цены, рекомендовали заменить одни материалы или оборудование другими. Клееный брус, например, приемлемого качества и по хорошей цене, даже с учетом стоимости доставки, нашелся в Твери.
Сейчас основные материалы для строительства каменных домов (цемент, песок, щебень, газобетон) не подорожали, на кирпич, например, «Победа ЛСР» даже предлагала скидку — с условием вывоза купленного до конца января.
Есть клиенты, которые продолжают действовать под влиянием стереотипов и предубеждений. Один заказчик намеревался построить кирпичный дом. Исходя из обозначенной им суммы дом получался совсем небольшой площади, но при этом массивный и в расчете на квадратный метр очень дорогой. Мы предлагали выбрать другой материал, но не преуспели. Хотя многих ситуация заставляет пересматривать свой подход. Вот пример грамотной работы с клиентом: заказчик собирался строить дом из клееного бруса, но по нашей рекомендации согласился на каркасный — это быстрее, дешевле, а если использовать натуральный утеплитель, то и экологично. К магистральному газу подключиться там нет возможности, но мы просчитали стоимость оборудования и постоянных платежей и показали, что дом можно отапливать и электричеством.
Слово экспертам
Алексей Алтунин, менеджер отдела продаж компании «Сигмакс Девелопмент»
По ситуации в нашей компании, которая реализует проекты трех коттеджных поселков, могу сказать, что в январе 2015 года покупателей земельных участков было больше, чем в январе 2014-го. Мы продаем участки без подряда в поселках «Рыжики», рядом с п. Разметелево, в 7 км от КАД по Мурманскому шоссе, и «Березовка», в 17 км по Мурманскому шоссе, в сосново-березовом лесу рядом с озером Лазурное.
Многие клиенты, уже согласовавшие выбор участков, были вынуждены отказаться от сделки в последний момент из-за сложностей с ипотекой. В 2014 году у нас было много покупателей, приобретавших участки с использованием кредитов от Сбербанка и Россельхозбанка. Сейчас Сбербанк приостановил программу для покупателей участков. Но люди ищут и находят другие возможности, абсолютно логично полагая, что земля с коммуникациями вряд ли подешевеет. «Сигмакс Девелопмент», например, с марта поднимает цену за землю и пакет коммуникаций в поселке «Березовка»: сотка земли будет продаваться не за 85, а за 95 тыс. руб., а инженерия, включая магистральный газ, подорожает с 600 до 700 тыс. руб. за пакет. Это не наше желание увеличить свою маржу, а вынужденная мера — вслед за подорожанием работ по инженерному обеспечению поселка.
Все нацеленные на строительство дома за городом готовы сегодня платить повышенные ставки за приобретение обеспеченной электричеством и газом ликвидной земли недалеко от Петербурга. Инвесторов среди покупателей участков практически нет, сделки совершают те, кто собирается строить дома для себя.
Кризисная ситуация, безусловно, приведет к демпингу со стороны некоторых девелоперов, испытывающих недостаток финансирования для содержания земли, штата компании и ведения работ в поселках. Но имеет ли смысл в погоне за дешевизной рисковать, приобретая участки в проектах, реализация которых может растянуться на долгие годы и вовсе никогда не завершиться? По-моему, не имеет. Выбрать проекты с гарантией будет сложнее: есть компании, работающие по принципу пирамиды. Если коммуникации еще не подведены или не подключены, надо проверять имеющиеся у застройщика документы: техусловия на подключение к сетям, права на землю. И смотреть на положение дел в поселке.
Слово экспертам
Рубен Петренко, заместитель директора компании «Экоплат»
Большинство будущих загородных домовладельцев заранее интересуются стоимостью содержания своего жилья. Эта тенденция прослеживается на протяжении последних лет, а кризис только четко ее обозначил. Логика совершенно понятна: энергоресурсы дорожают, а сэкономить за счет рационального выбора технологии, стройматериалов, оборудования и вида топлива для отопления дома можно больше, чем на коммунальных платежах по квартире.
Все больше разумных домовладельцев, которые уже не хотят сейчас покупать что подешевле, не учитывая, во что эта экономия выльется. Уже все понимают, что скупой платит дважды и иногда лучше потратить чуть больше вначале, чем долгие годы расхлебывать последствия.
Похоже, что благодаря кризису под Петербургом будет строиться все больше каркасно-панельных домов. Эта технология обеспечивает скорость возведения и отличные теплосберегающие характеристики жилья. Наши соседи финны очень бережливы, высоко ценят натуральные материалы, экологичность — и при этом повсеместно строят каркасно-панельные дома. Они красивые, легкие, теплые и смотрятся как деревянные или каменные. Продуманные, оптимальные решения по теплоизоляции и вентиляции позволяют существенно экономить на отоплении дома. А благодаря использованию «дышащих» паропроницаемых материалов конструкции остаются сухими. Финны применяют натуральные теплозвукоизоляционные материалы — «дышащие» плиты ISOPLAAT, изготовленные из размолотой хвойной древесной фибры без применения клея. Для внутренней отделки используют стеновые и потолочные панели ISOTEX, которые создают «эффект деревянного дома», удерживают и равномерно распределяют тепло по всей площади, так что достаточно вечером протопить комнату камином, чтобы утром проснуться в теплом помещении. А в летний зной в таком доме будет прохладно.
В общей стоимости дома цена плит ISOPLAAT совсем незаметна. А качество проживания, комфорт и невысокие расходы на содержание дома будут радовать владельцев из года в год.
Понятно, что все импортные материалы подорожали из-за роста курса евро. Но наша компания, например, сократила собственные издержки, чтобы предложить покупателям приемлемую цену. В результате объем продаж у нас снизился незначительно.
Слово экспертам
Андрей Брагин, руководитель проектов Silanar Group
Наша компания строит панельно-каркасные дома из SIP-панелей, по технологии, которой еще называют канадской. Это одно из приоритетных направлений деятельности, поскольку у Silanar Group в Ленобласти есть собственное производство SIP-панелей, их изготовление давно и успешно отлажено, объемы заказов постоянно увеличиваются. Но мы также возводим загородные дома по всем известным технологиям и из разных материалов, в том числе из клееного бруса.
Я сам при выборе технологии строительства и проектировании своего загородного дома исходил из принципа необходимости и достаточности. Зная по своему опыту инженера-строителя все плюсы и минусы разных технологий загородного домостроения, для своей семьи я решил строить каркасный дом. Эта технология позволяет быстро получить дом при относительно невысокой стоимости работ — не требуется массивный фундамент, а значит и тяжелая строительная техника, отпадает консервация недостроенной коробки на зиму, не нужна большая бригада рабочих на площадке.
По стоимости эксплуатации качественный дом из SIP-панелей практически не имеет равных, и этот фактор, я думаю, становится все важнее: выбрасывать деньги на ветер на протяжении многих лет, отапливая вместе с домом улицу, никто не хочет. Многие наши клиенты выбирают не дачу, а дом для переезда за город насовсем. Продают свою городскую квартиру и на эти деньги строят дом, причем часто каркасный или по SIP-технологии. Конечно, для постоянного проживания лучше подвести магистральный газ, но старая добрая печка на дровах вполне способна очень быстро нагреть такой дом. И это весьма экономичный способ.
Могу сказать, что о переезде стали задумываться в более молодом возрасте, когда до пенсии остается 10–15 лет. Возможно, это связано с тем, что в городе становится некомфортно жить, а за городом существенно увеличился выбор: можно построить дом, купить таунхаус или квартиру в малоэтажном комплексе. И в 35–45 лет многие принимают решение переехать из районов плотной многоэтажной застройки за город. В преддверии выхода на пенсию покупатели необычайно внимательны к стоимости обогрева дома. Отсюда и рациональное отношение к планировке внутреннего пространства: все самое необходимое, но без излишеств. Оптимизировать затраты на строительство поможет качественно выполненный проект. Пытаться обойтись без него — большая ошибка.
