Земельный кодекс РФ делит земли по целевому назначению: земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, лесного, водного фонда и так далее.
Каждая из названных категорий имеет также определенные виды разрешенного использования. И вот тут покупателю участка следует быть очень внимательным, поскольку система несколько сложна и запутана.
Земли населенных пунктов: что можно строить
Начнем с земель населенных пунктов. У них могут быть такие виды разрешенного использования как: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), возведение малоэтажных жилых домов и так далее.
Если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, на нем нельзя построить, к примеру, таунхаус – только дом на одну семью.
Некоторые застройщики все-таки возводят таунхаусы на землях ИЖС. Для легитимности построек должны быть выполнены несколько условий: отсутствие у сблокированных секций общих чердаков и подвалов, единых инженерных коммуникаций и так далее. В итоге таунхаусы получаются достаточно дорогими.
Участки ИЖС являются наиболее дорогими на рынке, поскольку в доме построенном, на такой земле, можно оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Но если у покупателя есть городская квартира, где он может «прописаться», едва ли есть смысл переплачивать за юридический статус. Возможно, имеет смысл прибрести более дешевый участок на сельхозземлях.
«Сельхозка» для жизни
Земли сельскохозяйственного назначения предназначены, по сути, для земледелия. Поэтому виды разрешенного использования здесь иные: для организации садоводства, огородничества, дачного хозяйства. Но, поскольку закон не запрещает возводить на сельхозучастках капитальные дома, в Ленинградской области на них сплошь и рядом возводятся коттеджные поселки для постоянного проживания.
Строить дома на «сельхозке» удобно еще и потому, что в таком случае не требуется разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (как, например, в случае с землями ИЖС).
Осторожнее с землями ЛПХ!
Особого внимания требует такой вид разрешенного использование как ЛПХ (организация личного подсобного хозяйства). Дело в том, что он возможен и у земель населенных пунктов, и у участков сельхозназначения. При этом важно знать, что на участках ЛПХ, которые расположены в пределах поселений, строить дома можно. А вот за пределами оных – категорически запрещено.
Возведение коттеджей дозволено и на участках других категорий. Так, допустим, у земель промышленности, обороны может быть разрешенное использование «для организации садового некоммерческого партнерства». Такое случается, когда дачные поселки строят на бывших землях Министерства обороны.
Категории отменят
«Сложная система классификации земель давно вызывает недовольство чиновников и участников рынка недвижимости. В перспективе систему категорий планируется отменить. Останется только разрешенное использование, которое будет определяться правилами землепользования и застройки конкретных поселений. Соответствующие поправки в Земельный кодекс РФ уже успешно прошли первое чтение в Государственной думе.
Планируется, что законопроект вступит в силу с 1 января 2018 года», – говорит Андрей Кудрин, президент Коллегии адвокатов «Серебряный век».
Но сегодняшние покупатели участков могут не беспокоиться. Обратной силы закон не имеет. Поэтому тот вид разрешенного использования, который закреплен за участком сейчас, сохранится и в дальнейшем.
