Для своего анализа мы традиционно делаем выборку самых дорогих коттеджей из базы журнала «Загородное обозрение». Причем учитываются элитные дома, расположенные как в пригородной зоне Петербурга, так и в Ленинградской области.
Почему «элитка» плохо продается в Сестрорецке?
Наше внимание давно привлекает загородный дом площадью 210 кв. в коттеджном поселке «Жемчужина Разлива» в Сестрорецке. Первоначально он был выставлен на продажу за 150 млн рублей. Оказалось, сумма слишком высока. В начале года хозяин объекта снизил его цену сразу на 28 млн рублей – до 122,4 млн рублей. Однако и эта стоимость пока не устраивает покупателей. Дом продолжает рекламироваться с ценником «122,4 млн».
Возможно, причина в том, что из-за активной застройки (в том числе многоэтажной) Сестрорецк постепенно теряет свой престижный статус. Можно предположить, что теперь покупатели эксклюзивного жилья предпочитают селиться в более уютных местах Курортного района – например, в Солнечном, Репино, Комарово.
Тем более что за те же 120-130 млн рублей там можно купить более привлекательный объект. Скажем, в пос. Солнечное сейчас продается коттедж площадью 525 кв. м на 26 сотках земли за 125 млн рублей.
Впрочем, окончательные выводы пока делать рано. Мы еще понаблюдаем за судьбой дома в «Жемчужине Разлива», а заодно за другими объектами Сестрорецка.
Восток Всеволожского района: элитен или нет?
Неожиданно второе дыхание открылось у сегмента элитной недвижимости Всеволожского района (точнее, его восточной части). Так, в апреле база дорогих объектов пополнилась кирпичным коттеджем (а по виду – настоящим дворцом!) площадью почти 460 кв. м на 75 сотках ИЖС в поселке Воейково. Стоимость вовсе не заоблачна – 110 млн рублей за усадьбу на столь просторном участке, да еще в Воейково, поселке, который давно пользуется спросом у состоятельных покупателей.
Также в продажу вышел коттедж площадью 425 кв. м на 31 сотке земли ИЖС в деревне Колтуши Всеволожского района. Дом интересный, с бассейном, благоустроенным участком. Цена – 120 млн рублей.
Кто-то, возможно, возразит, что Колтуши – отнюдь не престижное место. Однако название деревни дано продавцом для ориентира, фактически же коттедж располагается у Воейковского шоссе, то есть место вполне себе знаковое.
Специалисты отмечают, что в восточная часть Всеволожского района сохраняются места с элитным статусом. Именно здесь лет 20 назад начиналось зарождение рынка эксклюзивной загородной недвижимости. Однако потом пальму первенства перехватил север Всеволожского района, отличающийся более живописными ландшафтами.
Договорные цены по-прежнему актуальны
Из-за нестабильности в экономике и скачков курсов валют многие продавцы с начала года стали указывать «договорную» цену на элитные объекты. Эта тенденция сохраняется. Причем интересно, что чаще всего стоимость «скрыта» у тех коттеджей, которые располагаются именно в Петербурге – Курортном, Приморском, Выборгском районах. Владельцы элитных объектов в Ленинградской области все-таки предпочитают указывать точные цены, хотя, безусловно, торг уместен и в этом случае.
Лидер сменился!
Всегда интересно узнать, какой загородный объект – самый дорогой на рынке. Довольно долгое время топ цен возглавляла усадьба в парковой зоне города Всеволожска. Площадь объекта около тысячи кв. м, величина участка – 50 соток. Оценивает владелец свою недвижимость в 340 млн рублей.
Однако в апреле лидера потеснил другой шикарный объект – двухэтажный дворец в пос. Стрельна (Петродворцовый район Петербурга). Размеры этого объекта скромнее – сама усадьба имеет площадь около 600 кв. м, а участок – 40 соток. Изюминкой объекта являются настоящие дворцовые интерьеры, создавались которые, как свидетельствует реклама, специалистами известных музеев Петербурга. В отделке использованы позолота, шелковые обои, паркет ручной работы, витражные окна с использованием горного хрусталя и так далее. Стоит такое удовольствие 355 млн рублей.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Бараченя, специалист по недвижимости Сертоловского отделения Русского Фонда Недвижимости
По нашим данным, продажи элитных загородных объектов просели в январе – марте 2015 года примерно на 25%. Практика показывает, что даже снижение изначальной цены на 20% не позволяет продавцу найти покупателя. Требуется более серьезный пересмотр стоимости объектов, чтобы сделка успешно состоялась.
На сегодняшний день спросом пользуются только отдельные элитные объекты в наиболее интересных местах при условии адекватной цены.
