Рынок дорогой аренды живет по своим законам. Аренда элитных загородных домов по определению довольно обособленный сегмент, интересный узкому кругу потребителей, целевой группе, ориентированной на комфортное проживание за городом. Предложение в сегменте «премиум», по данным компании Colliers International, всегда было ограниченным и не баловало разнообразием. Но, несмотря на скромный выбор, многие рекламируемые дома простаивают в листингах годами и подолгу ищут своего арендатора. Иногда арендная история коттеджа начинается в 2010–2011 годах, а достойный клиент не найден и по сей день. С начала 2015 года число выставленных в листингах объектов выросло за счет коттеджей в организованных поселках и зоне сложившейся элитной застройки (Курортное направление, Порошкино, Юкки, Мельничный Ручей во Всеволожске и т. п.). В первую очередь это те объекты, которые собственники пока не решились продать, но уже готовы сдавать в аренду. А кроме того, коттеджи, от которых отказались арендаторы. 
Европейские предместья
В окрестностях Петербурга самые дорогие коттеджи, предлагаемые в аренду (400–500 тыс. руб. в месяц), расположены в Курортном районе города. По ценам предложения не отстает и Всеволожский район — в престижных локациях арендодатели просят 400–450 тыс. руб. в месяц. Объекты, фигурирующие в листингах по максимальной цене, отличаются неповторимым обликом, «лица необщим выраженьем» — каждый выполнен по уникальному архитектурному проекту. Площадь домов, как правило, начинается с 400 кв. м и доходит до восьмисот. Все коммуникации центральные; непременно выделенная интернет-линия. Дома полностью готовы к проживанию, в комплект входит не только бытовая техника, но и мебель. Коттедж позволяет обеспечить обитателям высококомфортное проживание. Важная составляющая — максимальное уединение, отграниченность от соседей: площадь участка от 40 до 70 соток. Но дорогих объектов стоимостью 400–500 тыс. руб. в месяц в листингах не так много — на портале zagorod.spb.ru всего пятнадцать. Гораздо шире представлены объекты в ценовом диапазоне 180–300 тыс. руб. в месяц. Это коттеджи меньшей площади (250–350 кв. м), но не менее современные, расположенные в хорошем месте, рядом с лесом или живописной прогулочной зоной, оснащенные камином и сауной. Предложения такого рода есть и к северу от города (Всеволожский район), и на юге — в Тярлеве, Знаменке, окрестностях Петергофа, Стрельне. Также на рынке немало устаревших вариантов элитной недвижимости двадцатилетней давности, которые хозяева готовы сдать за 120–150 тыс. руб.
В ожидании Газпрома
Число привлекательных предложений на рынке будет расти и дальше, по крайней мере до осени. А вот арендаторов в ближайшее время вряд ли станет больше. «Традиционного подъема спроса, связанного с сезонностью, характерной для загородного рынка, в марте-апреле этого года не наблюдается, — говорит Елена Лашаева, генеральный директор АРИН. — Прогнозы повышения спроса на элитные объекты, связанного, например, с переездом структур Газпрома в Петербург, вряд ли состоятельны. Город ждет этого переезда уже не один сезон, но в ближайшей перспективе вероятность его невысока». Скорее наоборот: ситуация в экономике вывела рынок аренды в серьезный минус. Отчасти заказчиками в сегменте «бизнес» и выше традиционно выступали крупные корпоративные клиенты, в частности западные компании. Сейчас представительства многих компаний в Петербурге, как российских, так и западных, стали закрываться, их сотрудники оставляют город и расторгают договоры аренды. Конечно, в первую очередь эта тенденция касается квартир, но еще и коттеджей в ближайшем пригороде. В результате, считают риэлторы, сегмент дорогой пригородной аренды лишился до 30% клиентов. Некоторые эксперты уверены, что в 2015 году многие потенциальные покупатели загородной элитной недвижимости решат повременить с ее приобретением, посмотреть за развитием ситуации и на ближайшее лето дома возьмут в аренду. В Подмосковье уже зафиксировано появление прослойки клиентов, которые хотят приобрести загородную недвижимость, однако не готовы принять решение о высокобюджетной покупке и пользуются возможностью взять коттедж в «тест-драйв». В Ленинградской области пока, на середину апреля, за счет петербуржцев, медлящих с покупкой, удалось «отыграть» лишь 10% спроса. Хотя решение о приобретении загородной элитной недвижимости сегодня оттягивается, заметного роста интереса к аренде коттеджей риэлторы не наблюдают. Так что большого притока новых клиентов пока не предвидится, как считают эксперты. Вероятнее всего, в ближайшие два года сегмент аренды дорогих домов останется в том же, несколько подвешенном, состоянии. Рынок становится ярко выраженным рынком арендатора: у клиента есть выбор неплохих предложений, и он может диктовать свои условия и получать существенные скидки.
Набор требований de luxe
При невысоком спросе немногие объекты имеют реальный шанс найти жильцов. Эксперты называют несколько существенных требований, без соответствия которым дом вряд ли заинтересует клиента. Так, первое требование — географическое: популярным и дефицитным остается Курортное направление, клиенты рассматривают там все новые предложения. Интересны точечные локации Всеволожского района, Стрельна, Павловск. Охотно обсуждаются объекты в готовых коттеджных поселках с хорошим подъездом, в 15–20 мин. езды от КАД. Клиенты хотят однородности социальной среды и внимательно изучают, кто живет по соседству. Для дома премиум-класса обязательны: использование самых современных технологий, высокое качество применяемых при строительстве материалов, высокий уровень строительно-отделочных работ, полная обстановка и дизайнерская меблировка. Непременно должна быть собственная инфраструктура: гараж, бассейн, гостевой дом, иногда отдельный дом для прислуги. «Ужесточились» и пожелания к планировке: непременно несколько спален, причем гостевая зона должна быть отделена от хозяйской, и дополнительные удобства: баня или сауна, тренажерный зал, открытая терраса для летнего отдыха. На участке непременно должен быть ландшафтный дизайн, радующий глаз, лучше всего, если хозяевам при строительстве удалось сохранить лес. При этом домовладение (или поселок) должно быть с охраняемым периметром. Серьезные требования предъявляются и к коммуникациям, а также к их обслуживанию. Хорошо, если вместе с домом хозяин может «передать по наследству» проверенную горничную и садовника.
По одному важному пункту у арендаторов и собственников в премиум-сегменте полное единодушие: хозяева хотят сдать, а клиенты снять дом надолго. Сезонная и краткосрочная аренда в этом секторе рынка не востребованы, и минимальный срок арендного договора полгода. Правда, сейчас отношения между хозяином и будущим жильцом нередко упираются в финансовые вопросы. Многие собственники стремятся установить ежемесячные платежи в долларах, наниматели, в свою очередь, настаивают на оплате в рублях. Одни владельцы готовы согласиться, другие требуют жесткой фиксации курса рубля. Так или иначе, ситуация не позволит собственникам в ближайшее время повысить арендные ставки. Более того, риэлторы отмечают, что при продлении контрактов арендаторы стараются понизить арендную плату, а клиенты на просмотрах сразу же начинают торг. Для успеха любого предложения главным становится соотношение цены и качества. Если цена адекватная, можно сдать любой объект, если недвижимость переоценена, в этом сезоне она останется невостребованной. По прогнозам компании Night Sky Realty, арендные ставки по переоцененным объектам могут понизиться не меньше чем на 15–20%, а в структуре предложения такие объекты составляют около половины. 
