Согласно Гражданскому кодексу РФ, самовольной признается постройка, возведенная на участке, не предназначенном для этих целей, созданная без получения разрешительной документации, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Какие бывают самострои
Самовольной постройкой является, например, таунхаус, появившийся на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или, скажем, любой дом на землях, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) вне черты населенных пунктов – там строительство запрещено вовсе.
Что касается разрешения на строительство, то оно необходимо при строительстве индивидуального дома на участке ИЖС, а вот для того чтобы возвести коттедж на дачном участке, никакого разрешения не требуется.
В ГК РФ сказано, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Но в то же время закон допускает легализации самостроя через суд, если сохранение объекта не нарушает права третьих лиц (речь, в первую очередь, идет о соседях).
Добивайтесь своего в суде
Поскольку Гражданский кодекс затрагивает лишь самые общие вопросы, касающиеся самовольного строительства, каждый случай «приговора», либо «помилования» дому весьма индивидуален. Все решает суд.
Причем постановление о сносе, полученное в суде первой инстанции, вовсе не означает, что для хозяина дома все потеряно. Известно немало случаев, когда владельцы загородной недвижимости впоследствии обращались в Верховный Суд, и там добивались сохранения жилья.
Если нарушено целевое назначение участка, тогда шансов легализовать самострой практически нет. Так, таунхаус на участке ИЖС подлежит сносу без вариантов (строительство сблокированного жилья возможно на нескольких смежных участках ИЖС при условии, что у каждой секции будут свои собственные инженерные коммуникации – но это тема для отдельного разговора).
Отсутствие разрешения – не конец света
Строительство коттеджа без получения соответствующего разрешения, как выясняется, менее злостное преступление. Есть прецеденты, когда Верховный суд признавал отсутствие оного недостаточным основанием для сноса загородного дома. Логика такова: если коттедж соответствует градостроительным нормам и не нарушает прав третьих лиц, тогда право собственности можно оформить в судебном порядке.
Чем поможет "дачная амнистия"
Кроме того, зарегистрировать право на объект индивидуального жилищного строительства в упрощенном порядке можно в рамках Дачной амнистии, которая продлена до 1 марта 2018 года.
По словам Кирилла Белякова, партнера юридической фирмы «Нота бене», сделать это можно без запроса разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию или разрешения на строительство.
«В течение предстоящей трехлетки единственным основанием для регистрации объекта индивидуального жилищного строительства, созданного на земельном участке ИЖС, или расположенного в границах населенного пункта и предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, будет являться правоустанавливающий документ на земельный участок», – отмечает Кирилл Беляков.
Вместе с тем он напоминает, что упрощенный порядок распространяет свое действие только на земельные участки, которые были получены до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то есть до 30 октября 2001 года. Это означает, что вновь приобретенные участки оформить по упрощенному варианту не получится.
