В ряде случаев покупать недострой разумнее еще и потому, что в незавершенном коттедже проще произвести осмотр используемых материалов, оценить качество, возможно – изменить какие-то детали.
Дешевые дома: недострой как «улучшение»
Приобретая недостроенный коттедж, необходимо выяснить, какие документы есть на руках у продавца. Некоторые участники рынка пытаются продать дешевые дома-недострои вообще без документов – предлагая покупателю заключить только договор купли-продажи земельного участка. В принципе можно и так, но тогда придется либо указывать сумму сделки выше рыночной (закладывая стоимость недостроя в цену участка), либо идти на риски, вообще никак не отражая передачу денег за недострой.
Как отмечает Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», на загородном рынке довольно часто продаются участки с недостроенными домами без документов. При этом незавершенный коттедж указывается в договоре купли-продажи участка как неотделимое улучшение последнего.
Покупателю, решившему пойти по этому пути, необходимо проверить, чтобы недострой соответствовал требованиям градостроительного регламента того участка, на котором расположен. В этом случае впоследствии новый хозяин земли сможет оформить дешевый дом в собственность декларативно (по «дачной амнистии») либо в судебном порядке.
Однако, предупреждает Вероника Перфильева, в данном случае существует риск того, что строение ранее уже было оформлено по декларации другим лицом, но сведения об этом не были внесены в государственный кадастр недвижимости (ГКН) применительно к участку.
Собственность на недостроенный дом
Поэтому лучше все-таки приобретать дом именно как оформленный в собственность продавца объект незавершенного строительства.
Чтобы зарегистрировать право собственности на недострой на землях ИЖС, продавец должен предоставить в Росреестр ряд документов: в частности, разрешение на строительство дома, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства (если таковой ранее не представлялся), а также правоустанавливающие либо правоподтверждающие документы на земельный участок, если право продавца на участок не было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
Участок, на котором располагается недостроенный дом, должен быть поставлен на кадастровый учет. По словам Вероники Перфильевой, важно, чтобы кадастровый учет был проведен с указанием поворотных точек. В противном случае впоследствии покупатель может обнаружить, что границы участка проходят в иных местах и (или) площадь участка меньше, нежели предполагалось.
По «дачной амнистии» все просто
Впрочем, столь объемный пакет документов потребуется, если незавершенный дом стоит на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Когда речь идет о садовых/дачных участках, оформить право собственности на расположенную на них «незавершенку» можно в упрощенном порядке, в рамках уже упоминавшейся «дачной амнистии».
В этом случае продавцу достаточно свидетельства о праве собственности на землю (либо правоустанавливающего/правоподтверждающего документа на участок, если соответствующее право ранее не было зарегистрировано в ЕГРП) и постановки недостроя на кадастровый учет.
По совету Вероники Перфильевой, покупателю желательно до подписания договора получить выписки из ЕГРП и ГКН на участок и дом-недострой для проверки содержащихся в них сведений об объектах, зарегистрированных правах на объекты, ограничениях, обременениях таких прав. Кроме того, рекомендуется запросить у продавца сведения о том, не состоял ли он в браке на момент приобретения прав на объекты.
Учитывая скрытые риски при покупке недостроя, во всех случаях рекомендуется пользоваться профессиональной юридической помощью нотариуса или юриста для проверки документов.
