В любом случае все внимательно следят за ситуацией. Что же будет дальше? Застройщики коттеджных поселков считают, что все прояснится не раньше середины мая и неожиданно снежный апрель тоже повлияет на отсрочку активных действий покупателей.
Последние годы ситуация на рынке загородной недвижимости развивалась по нисходящей: и спрос, и качественное предложение уменьшались. Согласно данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2016 году спрос на загородном рынке была самый низкий с 2012 года, в частности было реализовано всего 4,8 тыс. объектов, на 17,9% меньше, чем в 2015 году.
Между тем начало 2017 года вселило некоторый оптимизм в девелоперов. Продажи стали расти.
Витрина рынка в апреле
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», к концу I квартала 2017 года на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в продаже были 312 коттеджных поселков (еще 33 дополнительные очереди существующих поселков), а также 36 проектов с таунхаусами (плюс четыре очереди).
В течение первых трех месяцев текущего года в продажу вышли 10 новых коттеджных поселков и три очереди существующих — в общей сложности одна тысяча объектов. Это хороший показатель. Так, по сравнению с объем нового предложения увеличился в 1,4 раза.
В результате объем предложения во всех находящихся в продаже коттеджных поселках на данный момент составляет 18,2 тыс. объектов (на 0,6% больше показателя прошлого квартала и на 5,7% — I квартала 2016 года).
Львиную долю предлагаемых на рынке объектов составляют участки без подряда (66%). На сегодняшний день в 95% поселков, представленных на рынке, можно купить землю без обязательного подряда.
Лидером по количеству коттеджных поселков в предложении остается Всеволожский район, где сосредоточено 31% проектов. Второе место занимает Ломоносовский район (24%), а третье — Выборгский район Ленинградской области (18% поселков).
В целом объем предложения на рынке довольно стабильный. Как обстоят дела со спросом?
Продажи за март
По словам руководителя экспертного бюро «Сперанский» Дмитрия Сперанского, после провального по продажам февраля начало весны оказалось для участников загородного рынка довольно плодотворным. Так, в марте участники информационного обмена подписали 103 сделки. «Было реализовано 95 участков — последний раз такой объем продаж этого типа недвижимости отмечен в августе 2016 года. В марте таких показателей не было ни в 2016-м, ни даже в 2015-м годах. Реализованы три коттеджа — такого тоже не случалось довольно давно. Разве что продажи таунхаусов продолжают сокращаться», — констатирует аналитик бюро.
«После зимнего штиля интерес к загородным проектам с приходом весны ожидаемо увеличился. Количество обращений в отдел продаж коттеджного поселка «Велигонты» выросло. В марте прошла одна сделка, ведутся переговоры еще по четырем. Но здесь прослеживается интересная тенденция: обращаются в основном те кто уже знаком с нашим проектом, хорошо его изучил, следил за его развитием, то есть срабатывает эффект отложенного спроса», — говорит директор по маркетингу и PR ИСГ «Сплав» Лидия Пашнова.
«У нас в марте прошло семь сделок. Что отрадно, количество звонков и просмотров в марте 2017 года было на уровне минувшего лета. Каждый выходной день у нас проходило 3–4 просмотра. Думаю, часть этих интересантов в апреле-мае станут нашими клиентами. Пока весенняя активность дает нам все основания для оптимизма», — добавляет Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости».
«После февральского затишья в марте наблюдается оживление покупателей. Есть звонки по участкам, таунхаусам, идут просмотры. Полагаю, в ближайшее время спрос вырастет еще больше», — говорит Максим Холоменков, руководитель отдела продаж коттеджного поселка «Вишневый сад».
В общей сложности за I квартал на загородном рынке продано 1,1 тыс. объектов (коттеджи, участки, таунхаусы), что на 14% больше, чем в IV квартале 2016 года (по данным КЦ «Петербургская недвижимость»).
Воплощение давних планов
Конечно, прирост числа сделок относительно конца прошлого года можно было бы списать на сезонное оживление, однако не все так однозначно.
«Наша компания уже третий год отмечает тенденцию отсутствия сезонности на рынке загородной недвижимости (прежде всего это касается проектов с готовыми домами). Клиенты сейчас больше ориентируются не на погоду, а на выплату годовых премий в конце года. Именно тогда зачастую и совершаются сделки», — уверен Даниил Ветринский, генеральный директор компании Clever Grad.
Что касается сегмента земельных участков без подряда, то, по мнению эксперта, говорить об оживлении пока рано: «Ввиду того что весна в нашем регионе начинается довольно поздно, какие либо предварительные оценки стоит делать не раньше середины мая, к тому же нынешняя весна погодой пока не радует».
В то же время Даниил Ветринский отмечает, что потенциальный клиент устал от выжидательной позиции, привык к новым экономическим реалиям и готов начать действовать, в том числе приобретать загородную недвижимость, осознав, что самое плохое уже позади.
Спрос однозначно пробуждается, но для однозначной оценки действительно еще не время. «В комплексе «Токкари-Лэнд» с начала года фиксируется всплеск интереса покупателей. В этот период в наших проектах, в том числе в квартирных комплексах во Всеволожске, довольно много новых контактов и просмотров. Однако в сделки этот интерес перерастает немного медленнее, чем нам хотелось бы. Мы ждем, что в мае количество договоров купли-продажи увеличится еще», — делится Дмитрий Альхов, генеральный директор ООО «Гарантъ».
О том же говорит председатель правления СНП «Северная жемчужина» Андрей Кудрин: интерес покупателей повысился, люди ездят на просмотры, но реальных сделок пока не так много, как хочется участникам рынка. Большие надежды в этом плане возлагаются на весну — не потому, что будет теплее, а потому что есть вероятность вовлечения в рынок отложенного спроса.
По словам господина Кудрина, отложенный спрос на земельные участки существует: слишком мало сделок с землей совершалось в последние годы: «Накопления у людей есть, если судить по ряду косвенных признаков. В частности, выросли объемы продаж новых автомобилей, растет спрос на туристические путевки. Значит, дойдет очередь и до вложений в загородные объекты».
Действительно, по данным аналитического агентства «Автостат», продажи новых автомобилей в России с этого года пошли в рост. Так, скажем, в феврале 2017 года машин было продано почти на 35% больше, чем в январе. В марте прирост составил 9,4%, но все равно тенденция положительная.
Росту числа реальных сделок может поспособствовать и тот факт, что цены на загородном рынке не только не растут, но и снижаются — в некоторых сегментах. Так, по итогам I квартала «Петербургская недвижимость» отмечает уменьшение средней стоимости коттеджей всех классов на 3,0–4,4%.
Подешевели и таунхаусы экономкласса. Средняя стоимость секций (сегмент до 4 млн руб.) снизилась на 2,8%.
При анализе ситуации на загородном рынке необходимо понимать, что данные по продажам будут сильно варьировать в зависимости от сегмента, локации и даже девелопера. Поэтому целесообразно смотреть не столько на цифры, сколько на настроение ведущих участников рынка и аналитиков. А оно сейчас вполне весеннее.
