До недавнего времени ипотека на земельный участок не пользовалась в нашей стране особенной популярностью. В числе главных причин ? сложность оценки столь специфического кредитного продукта и, как следствие, отсутствие четко разработанного механизма выдачи таких займов. Сегодня подобные сделки заключаются все чаще, о чем свидетельствуют специальные ипотечные программы, предлагаемые крупнейшими банками. И хотя подход во многом по-прежнему остается индивидуальным, есть и общие аспекты, должное внимание к которым может повысить шансы на получение кредита.
Условия и требования
Что касается условий предоставления ипотеки на земельный участок, они довольно стандартны: сроки варьируются от 5 до 30 лет, первоначальный взнос составляет не менее 20%, ставка в среднем 11?13%. Заемщику же необходимо документально подтвердить свою личность, гражданство РФ, достижение им совершеннолетия, трудовую занятость и наличие стабильного дохода (ежемесячный платеж не должен превышать 45?50% от заработной платы), хорошую кредитную историю. Из документов, характеризующих объект залога, запрашиваются, как правило, кадастровая выписка на землю и выписка из ЕГРП, а также справка, содержащая сведения о проведенных коммуникациях (ее может предоставить администрация района, в котором находится земельный участок). Кроме того, в некоторых случаях представители банка сами осматривают участок и/или пользуются услугами оценщиков, если данные, указанные в кадастровой выписке, вызывают сомнения (к сожалению, обновление сведений не всегда происходит своевременно).
Специфика сделки
В целом алгоритм получения ипотечного кредита на земельный участок схож с порядком действий при, так сказать, рядовой ипотеке (на жилую недвижимость), но все же есть ряд важных особенностей. Например, чаще всего потенциальные заемщики сначала выбирают участок и только потом ищут кредитора. Однако, как показывает практика, действовать лучше наоборот: во-первых, у каждого кредитного учреждения могут быть и свои, особые требования к участку, а во-вторых, банки нередко предпочитают работать с проверенными партнерами, настаивая на их участии в сделке. Таким образом, чтобы сэкономить время и нервы, в первую очередь стоит определиться с банком, предлагающим наиболее подходящие условия и, возможно, даже какие-либо варианты, а затем переходить к выбору земельного участка.
Еще один ключевой пункт ? залоговые обязательства. Естественно, предметом залога в данном случае выступает земля, но, поскольку стоимость земельного участка зависит от множества факторов (что априори делает сделки с землей гораздо более рискованными, чем, скажем, с городскими квартирами), кредитные учреждения стараются обезопасить себя. Так, банки иногда настаивают, например, на повышенной ставке по кредиту или же требуют в качестве залога и другое имущество кроме, собственно, земельного участка.
Также кредитор может обязать заемщика уведомлять его о строительстве любых сооружений на земельном участке, прописав это условие в договоре. Или даже оставить за собой какие-либо права на находящийся в залоге участок.
Каким должен быть земельный участок
Итак, ключевое звено, конечно же, земельный участок. Прежде чем одобрить или не одобрить ипотечный кредит на него, банк учитывает такие критерии, как тип земли, площадь участка и его месторасположение. Одно из главных условий ? принадлежность последнего к категории земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Важно и расположение: некоторые кредитные учреждения рассматривают участки в пределах 100 км от города, другие ? максимум в 30 км. Что же до размера, он должен быть не менее 6, но не более 50 соток. Безусловно, существенными плюсами являются наличие инженерных коммуникаций и хорошая дорога, по которой всегда можно добраться до участка.
Помимо перечисленных пунктов, специалисты кредитных учреждений, как правило, пытаются оценить также примерные расходы заемщика на благоустройство земельного участка, налоговые и страховые взносы и т. п.
