Всеволожская премьер-лига

Район контрастов

Всеволожский район, охватывающий Петербург с севера до юго-востока, стал самым многонаселенным муниципальным образованием в России: по числу жителей он обошел подмос­ковный Одинцовский район. По данным официальной статистики, во Всеволожском районе живут 326,8 тыс. чел., и эти цифры не учитывают тех, кто купил квартиры, но еще не прописан в новостройках Мурина, Бугров, Девяткина, Янина и Кудрова.
При этом во Всеволожском районе немало локаций со сложившимся имиджем престижных дачных местностей. Это Мельничный Ручей во Всеволожске и д. Воейково неподалеку (восточное направление), Токсово с Кавголовским и другими озерами, Юкки и Порошкино.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований компании Knight Frank SPb, отмечает, что на Всеволожский район приходится больше половины всего предложения в коттеджных поселках классов А и В (элитного и бизнес-класса).
Около трети предложений дорогой загородной недвижимости в районе — это «вторичка». Роскошные особняки Всеволожска и окрестностей регулярно занимают верхние строчки рейтингов самых дорогих загородных домов петербургского рынка недвижимости. При этом они могут соседствовать с «шанхаем», как отмечает Александр Гиновкер, руководитель риэлторской компании «Невский простор», а пробираться к ним приходится по зажатым между глухими высокими заборами узким дорогам, где подчас не могут разъехаться две легковушки. «Проедет покупатель по такой дороге — и даже самый роскошный дом у него уже вызывает скепсис», — сетует г-н Гиновкер.

В коттеджных поселках высокого класса высоких заборов нет, но путь до границ закрытого поселения лежит по тем же перегруженным трассам. Колтушское шоссе и Рябовское шоссе (Дорога жизни) проходят среди «разномастной и безвкусной» частной застройки, стройбаз и убогих магазинчиков, и это нивелирует такие ценимые раньше преимущества, как близость к Петербургу и сложившаяся инфраструктура Всеволожска, по мнению Владислава Ремиша, коммерческого директора компании Skog Homes.
В этой части района берега небольших озер — Коркинского и Ждановских — в летние выходные многолюдны, и для дорогой недвижимости близость к ним уже не воспринимается как безу­словный плюс.
«На Всеволожском направлении уже сложно представить появление нового элитного проекта. Вся окружающая застройка и транспортные проблемы снизили привлекательность локации для новых проектов высокого класса, рассчитанных на постоянное проживание. Особенно пострадали ранее престижные Воейково и Мельничный Ручей», — говорит Светлана Московченко.

Озера, лыжи и генплан

Развитие дорогого сегмента загородной недвижимости, по мнению аналитика Knight Frank SPb, заметно только в северном направлении Всеволожского района (Мистолово, Токсово, Скотное, Медный Завод и др.). Но и здесь большинство новых проектов позиционируются в формате участков. Популярность северного направления Всеволожского района обусловлена близостью к городу и хорошей транспортной доступностью, добавляет Светлана Московченко. Здесь есть вся необходимая инженерная инфраструктура, а покупателей привлекают пейзажные характеристики: в этой части района множество живописных озер и лесов.
Токсово с его лыжным трассами и озерами большинству петербуржцев дорого памятью детства. Сейчас к озерам Кавголовское и Хепоярви иногда приходится пробираться «козьими тропами» — из-за заборов на берегах. Это останавливает покупателей здешних дорогих домов, как и обилие высоких заборов вообще, рассказывает Александр Гиновкер. Добираться в Токсово на автомобиле теперь быстрее через Новоприозерское шоссе. По крайней мере так описывают «прекрасную транспортную доступность» в объявлениях о продаже токсовской недвижимости. Дорога Петербург — Матокса (ее еще называют Токсовским шоссе) проходит через Мурино и Новое Девяткино, где утром и вечером стоят в пробках жители новых жилых массивов. Есть еще железнодорожное сообщение от Финляндского вокзала.
Сейчас в Токсове, на полуострове озера Вероярви, реализуется проект коттеджного поселка «Озерный край» на 14 домовладений. В двух километрах от Токсова, на берегу Кавголовского озера предлагаются 85 участков без подряда в поселке «Резиденция у озера».

Похоже, развитию коттеджного строительства в Токсове, на берегах озер Хепоярви, Курголовского, Лайдака, Лассылампи и других, будет дан новый импульс. Около 1000 га лесных земель (в том числе принадлежащих Минобороны) намереваются поправками в генплан Токсовского поселения включить в границы населенного пункта. Общественные слушания прошли в мае. На переводимых под застройку землях планируются индивидуальные коттеджи, апарт-отели, таунхаусы, развлекательный комплекс со спа и бассейнами, ипподром, конноспортивный комплекс, каток, отель на воде у популярного у дайверов карьера.
Локация Юкки-Порошкино, со сложившимся имиджем дачной местности, по мнению Светланы Московченко, привлекательна, и здесь построено много высококлассных коттеджей. Но к этим местам достаточно близко подобрались кварталы многоквартирных домов вдоль старого Приозерского шоссе (проект «Осиновая роща») С другой стороны, от развязки КАД с Выборгским шоссе, начал застраиваться большой проект «Морошкино», который пока первый на этой «поляне» экономкласса.

Новый север

Вдоль Новоприозерского шоссе, изменившего ситуацию на рынке загородной недвижимости северного направления Всеволожского района, не так много дорогих поселков. Это Оsko Village (дома от 45 млн руб.), «Медовое» (от 65 млн руб.), недавно заявленный «Golden Park Шувалово» в Вартемягах, в нескольких километрах от КАД.
По Новоприозерскому шоссе довольно активно строятся малоэтажные жилые комплексы с квартирами класса «комфорт». Светлана Московченко считает, что близость многоквартирных домов не благоприятствует коттеджной застройке, особенно если это дома разных классов. Для элитной локации важно отсутствие в ближайшем окружении квартирного жилья массового спроса.
Александр Гиновкер же считает, что если МЖК расположены не вплотную к коттеджному поселку, то в таком соседстве есть плюсы с точки зрения развития «соцкультбытовой» инфраструктуры.
Целый кластер новых проектов разных классов возник вдоль параллельного КАД шоссе Юкки — Кузьмолово. В него входят строящиеся поселки из категории дорогих: «Ламбери» (от 30 млн руб.), «Райт Парк» (от 126 млн руб.). Здесь же расположен почти завершивший продажи довольно дорогих участков без подряда «Охтинский парк», малоэтажные пригородные районы «Мистола Хиллс», вторая очередь которого вышла в продажу под брендом Eco City, «Близкое», в Кузьмоловском — готовый поселок «Небо» с частным детсадом, фитнес-центром и пр.

По мнению руководителя компании «Ламбери» Алексея Потапова, такое соседство скорее плюс: рядом с поселком «Ламбери», например, строятся школа, спортивно-оздоровительный комплекс, есть планы по строительству супермаркета. Эти объекты рассчитаны на открытый доступ, а их операторы будут заинтересованы в притоке клиентов. Алексей Потапов проводит аналогию с уютными предместьями европейских городов, где выгодно соседствуют домовладения разных ценовых категорий. В кластере Энколово-Мистолово-Кузьмолово проекты застройки не различаются по статусу полярно.
В качестве точки притяжения для этих мест сегодня называют «Охта-парк», реконструированный в 2015 году во всесезонный курорт. Комплекс открытых бассейнов работает только с середины мая, но в кафе и ресторане местные жители регулярно видятся, в том числе на светских мероприятиях, как уверяет Алексей Потапов.
Еще одна локация сразу трех высококлассных поселков, — это д. Медный Завод, где расположен строящийся поселок «Медное озеро — 2», почти завершенный проект бизнес-класса «Особый статус» и давно заселенный премиум-поселок «Медное озеро». Малоэтажные новостройки Сертолова приближаются и к этим местам вдоль Выборгского шоссе, но все же коттеджные поселки отделяют несколько километров леса.