У каждого есть право на ошибку, главное — сделать правильные выводы. Например, повторяющиеся ошибки помогают понять, что вы занимаетесь не своим делом. При выборе участка под строительство явный недостаток такого подхода заключается в том, что шанса «сделать все иначе» может и не быть.
Эксперты «Загородного обозрения» на семинаре для посетителей Ярмарки недвижимости проанализировали ошибки в выборе участка, удорожающие строительство и эксплуатацию дома.
Когда дорого строить
Строительство начинают, не раньше чем к участку будет проложена дорога и подведено электричество, неплохо, если уже есть вода. Асфальтированный подъезд не
обязателен, важнее возможность маневрирования для больших машин: так доставка материалов и техники обойдется значительно дешевле. А электричество нужно, чтобы у рабочих на площадке были хорошие условия.
Также до начала проектирования необходимо узнать о перспективах газификации (сроке подведения газопровода) и выделенной электромощности. Достаточно ли ее для всех участков, следует проверить по документам застройщика поселка или на сайте электроснабжающей организации. От способа отопления зависит выбор материалов стен, системы отопления и места для котла, а также набора кухонной техники.
Дешевле всего застраивать ровные сухие участки без взрослых деревьев на удалении от большой воды. Но они существенно отличаются от представлений большинства петербуржцев о загородной жизни. Чтобы не попасть впросак, выбрав живописный склон с видом на озеро, лучше выяснить заранее, каких затрат потребует возведение дома, проконсультироваться со строителями об объеме земляных работ и стоимости фундамента, подпорных стенок, террас и удобного въезда для машины.
В идеале на консультацию приходят с результатами топосъемки (фиксируются даже деревья на участке), но так никто не поступает. Зато в компании, которая выполняет весь комплекс работ — от проекта и строительства дома до ландшафтных работ, можно сразу получить общую картину, пусть предварительную, «порядок цифр», а речь может идти о миллионах рублей. Кроме того, профессиональная компания предложит оптимальный по стоимости вариант фундамента и технологии строительства, уверяет Алексей Соколов, директор по развитию строительной компании «Мера». Отвечая за конечный результат гарантийными обязательствами, профессионалы обеспечат экономию на переделках и исправлении огрехов, которые могут съесть немалую часть затрат на дом.
Крупные деревья на пятне застройки придется вырубить и выкорчевать. Обидно, когда покупатель платит наценку за «корабельные сосны», а потом для размещения нужных построек вынужден ликвидировать их. Желательно выбирать участки изрядной площади: так можно сохранить больше деревьев и лесной покров, что обеспечит экономию на ландшафтных работах.
Когда дорого пользоваться
В оценке стоимости будущей комфортной загородной жизни многие полагаются на планы властей по строительству дорог. Тогда как время в пути за город лучше оценивать по сегодняшнему дню, делая поправку на неизбежный рост трафика. Колтушское шоссе, например, обещают расширить до четырех полос очень давно, первые слушания прошли более 10 лет назад. Почти такая же долгая история у проекта 6-километровой дороги до Всеволожска через пос. им. Свердлова, которая должна связать Янино-1 с Колтушским шоссе. И подобных примеров немало.
Сегодня вне конкуренции Новоприозерское шоссе, которое вместе с природными красотами сделало прилегающие территории весьма привлекательными, удобными и перспективными для загородной жизни, уверена Светлана Невелева, директор по развитию инвестиционно-девелоперской компании «Русь: Новые Территории».
Во многих коттеджных поселках возникает проблема подключения магистрального газопровода. Ведь без газа обогревать постоянно большие дома, даже используемые только на выходных, дорого. И здесь особенно важна роль профессионала-проектировщика: расходы на отопление электричеством можно заметно уменьшить за счет энергоэффективности дома, качественного проектирования инженерных сетей, оборудования и интеллектуальных систем. Многое зависит и от добросовестности строителей.
Девелопер проекта также серьезно влияет на будущие расходы клиентов, связанные с эксплуатацией домовладений и поселка в целом, подчеркивает Светлана Невелева. Во-первых, соблюдение сроков подведения коммуникаций избавляет от трат на временные решения. Во-вторых, обслуживание общей поселковой скважины или газгольдера обходится домовладельцу дешевле, чем эксплуатация индивидуальных. Аналогично и с водоочисткой, от которой зависит срок службы бытовой и санитарной техники (эту составляющую качества и стоимости жизни за городом многие напрасно обходят вниманием).
Деньги на ветер
Покупатель может потерять деньги, потраченные на участок, если девелопер не сдержал обещания построить дорогу и подвести электричество. Конечно, есть возможность самостоятельно подключиться к электроснабжению, обратившись в энергоснабжающую компанию, и тут не имеет значения статус земли, только расстояние до подстанции, как поясняет Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости».
В сегодняшней рыночной ситуации стоит выбирать участок с уже построенным подъездом или обращаться в проверенную девелоперскую компанию, у которой есть готовые поселки при отсутствии замороженных проектов, считает глава «1-й Академии недвижимости». И отдельный комплект рисков потери денег связан с покупкой участка, на котором закон запрещает строительство. Например, на землях сельхозназначения с разрешенным видом использования под огородничество нельзя строить капитальные строения, только сарай для хранения инвентаря и теплицы.
Алексей Соколов, директор по развитию строительной компании «Мера»:
Если есть необходимость или желание построить недорогой дом, участок с заметным уклоном выбирать нельзя. В некоторых случаях расходы на земляные и фундаментные работы могут превысить стоимость участка. Если нравится участок с выраженным рельефом, нужно получить у девелопера поселка хотя бы предварительные данные о высотных перепадах на нем, грунтах и проконсультироваться со строителями о предстоящих расходах. Самостоятельно рассчитать затраты сложно. Например, на участке с уклоном можно сделать цокольный этаж из бетона или, зная точные отметки и геологию, выбрать более дешевый вариант с использованием фундаментных блоков. Цена может отличаться больше чем на миллион. В любом случае нужны теплотехнические расчеты и качественное проектирование.
Не стоит планировать начало работ до обеспечения участка электричеством и водой — рабочим на площадке нужно обеспечить нормальные условия. Необходима также не просто подъездная дорога к участку, но и возможность проезда и разворота длинномерных машин.
Светлана Невелева, директор по развитию компании «Русь: Новые Территории»:
Строить большой дом круглогодичного использования, даже только для отдыха в выходные, без возможности газового отопления экономически нецелесообразно. Добиться приемлемых расходов на обогрев дома электричеством или сжиженным газом в принципе можно, но для этого необходим продуманный проект, включающий интеллектуальную систему управления, и его качественная реализация. Наша компания пошла по этому пути в поселке «Солнечный орнамент», рядом с п. Сосново. Решение принято после большой работы над проектом, тщательных расчетов теплотехнических характеристик, разработки планировочных решений домов и подбора отопительных систем. Этот камерный поселок для отдыха круглый год расположен в лесу, и дома в нем одноэтажные, площадь внутренних помещений меньше 140 кв. метров.
В другом нашем проекте — поселке «Высокий стиль», рассчитанном на постоянное проживание в коттеджах до 600 кв. м, уже строится магистральный газопровод.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»:
Получить 15 кВт по льготной цене 550 руб. может владелец любого участка, независимо от категории земли: ИЖС или сельхозземли с разрешенным видом использования «для дачного строительства». Главное, чтобы точка подключения (распределительное устройство, подстанция) нужного класса напряжения была не дальше 500 м. Статус земли определяет возможность регистрации построенного дома: на участке ИЖС регистрация права на жилой дом стала даже проще, поскольку вместо получения разрешения на строительство достаточно отправить уведомление и в течение 10 лет построить дом, а потом так же уведомить местный муниципалитет, что дом готов. В дачных поселках ситуация сложнее. Однако с января 2018 года для коттеджного поселка необходим не проект организации и застройки, утверждавшийся местной администрацией, а проект планировки территории (ППТ), который утверждает Комитет по архитектуре и градостроительству администрации Ленобласти. Подготовка ППТ требует более глубокой проработки, а также проведения четырех инженерных изысканий: геодезических, геологических, гидрометеорологических и экологических. Большее количество контролирующих инстанций на этапе согласования и утверждения ППТ позволяет надежнее защитить интересы жителей, в том числе в плане создания социальной инфраструктуры (строительства школы и детского дошкольного учреждения). Проверить наличие утвержденного ППТ можно на сайте КАГ ЛО или муниципального образования.
