По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в прошлом году вывод новых объектов обеспечил 4,2 тыс. новых лотов, а продано было 5,3 тыс., то есть реальное движение рынка затрагивает лишь небольшую его часть. Сотни проектов, как и раньше, стоят невостребованные.
Сетевая зависимость
Также, по данным аналитиков, за 2018 год 44% продаж пришлись на участки стоимостью до 100 тыс. руб. за сотку, тогда как 48% — это наделы по 100–300 тыс. руб. за сотку. Следовательно, покупатели стали чаще выбирать участки с готовой инженерной инфраструктурой.
В самом деле, по словам Алексея Баринова, коммерческого директора компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки», у проектов с коммуникациями «в перспективе» никаких реальных перспектив нет.
Девелоперы загородного рынка сегодня довольно осторожны и не спешат распространяться о планируемых проектах, хотя, очевидно, что нереализованные земельные ресурсы есть почти у всех. Вложения в создание поселка всегда серьезные, поэтому должна быть стопроцентная уверенность, что предложение «попадет в спрос»: если бóльшая часть участков не распродается в течение двух лет, значит, в концепции поселка явно есть изъяны.
Цены и спрос на участки с коммуникациями, по словам Алексея Баринова, будут повышаться по мере их готовности. «Инфляция, которую мы все ощущаем на себе каждый день, по разным данным, составляет от 15 до 25%. Это отражается на стоимости материалов, доставки, строительства и, естественно, на цене участков и домов. Правда, цены на участки и дома застройщики поднимают с наступлением активного строительного сезона, когда сами начинают платить подрядчикам и поставщикам. У покупателей есть некоторый люфт, 3–6 месяцев. И банальное утверждение о выгоде покупок в несезон, в 2019-м особенно актуально, прежде всего для строящихся объектов», — говорит эксперт.
Только качественные домовладения
Постоянное удорожание строительства делает почти невозможной реализацию проектов экономкласса с коттеджами или таунхаусами. Поселки с такими объектами давно не заявлялись. Продажи домовладений идут, причем довольно активно, но в сегменте качественного загородного жилья не дешевле 8–10 млн руб. Сегодня дом с участком за 5–6 миллионов — это, пожалуй, миф.
Конкурирует ли сейчас загородный рынок с городским, сказать сложно. Скорее всего, нет. Тем более что ипотека за городом почти не развита. Конечно, есть категория клиентов, которые продают квартиру и добавляют средства, чтобы переехать за город, но в большинстве случаев речь идет о покупке участка с «инженеркой» и постепенном строительстве загородного дома при сохранении городской квартиры.
Алексей Баринов, коммерческий директор компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки»
Мы в 2019 году будем строить все согласно планам. Одной из главных вех в строительстве станет запуск программы газификации в КП «ПриЛЕСный», «ПриЛЕСный 2» и «ПриЛЕСная усадьба». В этом году благоустроим КП «Кавголовские холмы» и береговую линию «Соснового пляжа». Важным вектором будет развитие как сервиса на этапе продаж, так и постпродажного обслуживания жителей поселков. Кроме того, в феврале мы запустим новую услугу: помощь в кредитовании всем клиентам рынка загородной недвижимости.
В феврале стартовали продажи в новом коттеджном поселке «Заводные Ёлки», в планах строительство новых очередей в уже популярном КП «ПриЛЕСный 2». Возможно, запустим очереди в проектах «Любимово», «Кавголовские холмы», «Сосновый пляж».
Также у нас приобретена земля под новые большие проекты, ведутся подготовительные работы. Открытие продаж будет зависеть от рыночной ситуации. Ничто не заставляет нас торопиться с решениями.
Возможно, в 2019 году будут распроданы все лоты в коттеджных поселках «ПриЛЕСная усадьба» и «Нева-Да», а также в IV очереди КП «ПриЛЕСный».
По нашим прогнозам, спрос останется примерно на уровне 2018-го года и будет зависеть от готовности продукта. Эта тенденция будет усиливаться: покупатели станут больше обращать внимание не только на готовность, но и на качество сервиса и досуга в поселке. Мы не ожидаем скачка продаж на старте проекта. Здесь показателен наш КП «ПриЛЕСный 2», спрос на который вырос в несколько раз, когда мы построили коммуникации, а дома стали заселяться.
Артем Чесноков, руководитель проекта КП «Сувантоярви»
На этот год в нашем коттеджном поселке запланирована внутренняя разводка (СМР) по магистральному газу и техническое присоединение. Намечено также оформление не только береговой зоны, но и водной глади, усиление охраны, завершение второго пляжа с отсыпкой песком, укладка покрытия на футбольном поле и спортивной площадке с тренажерами. Все остальное у нас готово. Также совместно с администрацией планируем ремонт дороги в Удальцове, область выделила на это 10 млн рублей.
Новые поселки выводить в продажу пока не собираемся, поскольку придерживаемся стратегии: сделай одно, потом берись за другое.
Завершить продажи в КП «Сувантоярви» думаем максимум через полтора года. Темпы продаж позволяют говорить о том, что мы на верном пути. С 1 марта будет плановое повышение цен от 5 до 10%.
Вообще прогнозы на 2019 год у нас очень хорошие. На руку загородному рынку и повышение цен на городское жилье, и дефицит земли. Но цены будут расти только на участки с инженерными коммуникациями — люди готовы платить за введенные сети, а не за обещания. Из-за этого можно прогнозировать перераспределение спроса. Думаю, что часть покупателей вместо второй квартиры приобретут загородную недвижимость.
По моим наблюдениям, многие стали понимать, что жить в лесу или прямо на берегу некомфортно. Комфорт прежде всего.
Диана Буровцева, руководитель отдела маркетинга УК «СТИНКОМ»
Мы уделяем достаточно внимания всем своим проектам — все зависит от поставленных задач в определенный период.
Так, в коттеджном поселке «Гармония» планируем развивать социальную структуру, в частности общественные зоны, как и заявляли ранее. Все инженерные сети в этом поселке построены и сданы. При наличии дополнительных средств планируем строительство дорог — замену покрытия.
Намерены начать активные продажи в поселке «Заозерье 2», там завершены предварительные работы, ждем, когда сойдет снег. Интерес к этому поселку очень высокий.
В течение 2019 года предполагаем продать все участки в «Заозерье 2», а также сохранить динамику продаж в «Гармонии».
Взаимодействие с банками по вопросам ипотеки для нас не очень актуально, так как наши покупатели приобретают готовый продукт, зная, во что вкладывают средства.
По нашим прогнозам, цены на землю с инженерными коммуникациями сохранятся или незначительно вырастут (спрос на такие участки тоже будет стабильный или повысится).
Цены на участки без подготовки могут упасть, так как в кризис у собственников не хватает средств на их освоение, а значит, они поступят в продажу.
Однозначно, дальновидные покупатели предпочитают участки с готовой инженерной инфраструктурой. Покупатели участков без инженерных коммуникаций должны понимать, что им придется вкладывать в них дополнительные, зачастую немалые, средства и силы.
