Общепоселковые интеллектуальные системы внедряются исходя из необходимого минимума. Минимум растет опережающими темпами в областях, отвечающих за бесперебойность энергоснабжения и безопасность жителей и имущества.
Общее и частное
По сложившемуся представлению, инженерное обеспечение коттеджного поселка высокого класса непременно включает в себя электроснабжение, централизованное водоснабжение, локальное водоотведение, магистральный газ и слаботочные/телекоммуникационные сети.
В поселках классов «элит» и «бизнес» девелоперы уже не предлагают владельцам бурить скважину или устанавливать газгольдер на своем участке (если газовая магистраль не подведена).
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» считает, что даже в качестве временного решения газгольдер должен быть коллективный. На участке под него пришлось бы выделять минимум 50 кв. м в 10 м от дома, обслуживать, следить за безопасностью, обеспечивать подъезд для заправщика. К тому же коллективная система хранения сжиженного газа в два-три раза дешевле. Более эффективна и коллективная система водоснабжения, поскольку даже вода из артезианской скважины иногда требует очистки от минеральных примесей, вредящих бытовой технике. Одна общая система водоочистки лучше, чем фильтры в каждом доме.
По мнению Дмитрия Майорова, прогресс в инженерном обеспечении высококлассных проектов идет без революционных прорывов. Однако незаметные на первый взгляд опции в совокупности кардинально повышают качество жизни в поселке нового поколения.
Так, по мнению Дмитрия Майорова, можно существенно увеличить срок службы водонасосного оборудования за счет установки систем, разработанных для промышленных объектов, но доступных сегодня и коттеджным поселкам. Из-за неравномерной нагрузки (повышенной утром и вечером, нулевой ночью) скважинные водяные насосы быстро изнашиваются и чаще требуют ремонта. Коллективный принцип и использование интеллектуальных систем позволяют избегать стрессовых пусковых нагрузок насосов.
Владельцы дорогих домов особенно придирчивы к качеству телекоммуникационных систем. Сейчас для телетрансляций требуется разрешение HD или Full HD, которые за городом могут обеспечить только оптоволоконные линии связи (в ряде местностей спутниковые антенны бесполезны). Также необходима высокая пропускная способность интернета, в том числе для работы систем безопасности, уверен гендиректор компании «Русь: НТ».
Инженер по сигналу
Степень интеграции частных домов в общую систему жизнеобеспечения, контроля и управления инженерными сетями определяет девелопер на этапе проектирования поселка: от концепции и проекта зависит минимальный — обязательный пакет.
Обязательный пакет управления поселком уже повсеместно включает вывод на общий сервер сигналов датчиков пожарной и охранной сигнализации из домов, сигналов об утечке газа и протечках, запись и хранение записей видеокамер.
На сервер также можно вывести и сигналы о сбоях в инженерных системах коттеджей, а потом организовать устранение неполадок в отсутствие хозяев. Так сделано в поселке «Особый статус», где в проектах домов предусмотрен отдельный вход в техническое помещение, изолированное от жилой части.
С общего сервера осуществляется и связь с домовладельцами, например, чтобы напомнить о заказанных услугах, предупредить о сроке техобслуживания домового оборудования и т. п.
Без перебоев и аварий
Для жителей наиболее важна бесперебойная работа сетей в поселке, которая критически зависит от подводящих линий. На случай прекращения подачи газа в качестве резервного источника тепла используют электрические котлы, которые включаются автоматически. А для переключения котла вручную дежурному технику нужен доступ в техпомещение.
Как решается проблема энергоснабжения при аварии на подводящей электросети? Общепоселковый резервный источник электроэнергии необходим для поддержания работоспособности аварийных и противопожарных систем, скважины и ворот. Использовать его для обеспечения нужд жителей технически возможно, однако возникает организационная проблема: необходим жесткий сценарий аварийного электроснабжения, исключающий необязательных и затратных потребителей (теплый пол, сауну, посудомоечную машину, систему автополива, декоративную подсветку участка и пр.) Так что на нынешнем этапе развития коттеджных поселков аварийное электрообеспечение каждого дома остается в ведении владельца.
Сегодня существуют более экологичные и современные решения, чем дизель-генератор, уверен Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери». Это индивидуальные системы гарантированного питания «Соло» и «Трио» производства петербургской компании «Электронмаш»: при отключении внешней сети оборудование мгновенно переходит на питание от аккумуляторных батарей. Если в доме есть дизель-генератор, система гарантированного питания запустит его автоматически, но только когда накопленный запас электроэнергии будет выработан. Такие системы питания подходят не только для частного дома, но и для более масштабных объектов. Например, в «Ламбери» одна из систем, выпускаемых АО «Электронмаш», выбрана и для школы.
Доступ и контроль
Охрана — одна из важнейших систем обслуживания коттеджного поселка, а расходы на нее составляют заметную часть платежей жителей. В функции охраны входит видеонаблюдение, патрулирование территории и контроль на въездах. Не всегда дорогие решения по обеспечению безопасности оказываются самыми эффективными. Максимальный эффект достигается не только за счет количества и качества видеокамер, численности персонала, но и требует серьезного анализа затрат и результатов от девелоперской компании. Так, видеонаблюдение может быть бесполезным на лесных участках, а из-за отсутствия объездной дороги служба охраны не сможет быстро попасть на место, откуда поступил сигнал тревоги.
При этом есть меры, позволяющие небольшими затратами серьезно повысить безопасность. Например, отказаться от размещения смарт-карт на лобовом стекле автомобиля для автоматического открывания шлагбаума. Или задействовать программы распознавания лиц.
Другая составляющая безопасности в поселке — поведение жителей. «Соблюдение скоростного режима лучше контролировать не укладкой «лежачих полицейских», а автоматически. В нашем коттеджном поселке «Солнечное» установлены специальные видеокамеры, которые определяют скорость движения транспортного средства. Разрешенная скорость — 10 км/ч. Если автомобилист превышает скорость более чем на 20 км/ч, система распознает номер автомобиля и заносит его в «черный список». Такому нарушителю на первый раз задерживают въезд на территорию на две минуты. При повторных нарушениях согласно утвержденному в поселке регламенту нарушителю предъявляется штраф или временно ограничивается проезд», — делится опытом Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости».
Возможности инженерного обеспечения и интеллектуального управления системами поселка и каждого дома закладываются на этапе проектирования — то есть все зависит от опыта и квалификации девелоперской компании, считает Дмитрий Майоров.
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»
Глобальным трендом развития интеллектуальных систем в коттеджном поселке становится персонализация информационного обмена с жителями. Сегодня заметно упростилась выдача пропусков для гостей, вызванных специалистов, контроль и фиксация времени пребывания в поселке приглашенных лиц. Напоминания о предстоящих мероприятиях, платежах и заказанных услугах, не говоря уже о голосовании и учете ресурсов, реализуются посредством автоматизированных систем.
Поэтому требования к телекоммуникационным сетям в поселке повышаются быстрее, чем любые другие. Пропускная способность интернет-соединения важна как для качества IP-телевидения, так и для интеграции данных систем безопасности поселка в общую сеть. Единая сеть используется и для разработки индивидуальных охранных решений, с соблюдением принципа приватности жизни домовладельцев, а также для реализации потенциала «умного дома». Стоимость подведения кабеля сильно разнится от района к району, но в целом цены сегодня заметно ниже, чем несколько лет назад.
Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери»
На случай аварии на подводящей линии электропередач очевидным решением может стать установка дизель-генератора, однако в построенных по стандартам зеленого строительства поселках высокого класса, где ценят экологическое благополучие и тишину, последствия такого решения неоднозначны.
С другой стороны, централизованные системы накопления электроэнергии на базе аккумуляторных батарей уже доказали свою эффективность в промышленном секторе, но применительно к поселку такой вариант существенно увеличит затраты на создание инженерной инфраструктуры, и вследствие этого — цену коттеджей, что может быть воспринято покупателями как навязанный сервис.
После рассмотрения всех вариантов для коттеджей и частной школы в поселке «Ламбери» выбор был сделан в пользу современных индивидуальных систем гарантированного питания «Соло» и «Трио» петербургского производителя «Электронмаш». Системы сочетают преимущества современных аккумуляторных батарей и интеллектуальных инверторов, масштабируются по мощности и объему запасаемой энергии, абсолютно бесшумны, не образуют никаких выбросов и не требуют обслуживания. Компания «Электронмаш» разработала их с учетом пожеланий «Ламбери», чтобы обеспечить функционал, необходимый для индивидуальных коттеджей и общественных учреждений поселка. Многие заказчики элитных домов хорошо осведомлены о современных технологиях. Системы гарантированного питания предлагают свой джентльменский набор функций. При отключении внешней сети системы «Соло» или «Трио» мгновенно переходят на питание от аккумуляторных батарей, так что потребитель даже не замечает изменений.
Александр Демин, первый заместитель генерального директора регионального курорта GATCHINA GARDENS
В своем проекте мы постарались, используя доступные сегодня технологии, сделать все, чтобы он стал инновационным прорывом.
Мы спроектировали независимую и современную комплексную систему для управления коммуникациями и инженерией, IT-инфраструктурой, жилыми и коммерческими объектами. Также при управлении городом мы будем контролировать энергоэффективность, в том числе теплопотери. Система спроектирована таким образом, что весь цикл подачи тепла от котельной до каждой квартиры будет отслеживаться, предусмотрен постоянный мониторинг сетей и их состояния. Это обеспечит предотвращение аварийных ситуаций и прозрачность взаимоотношений с управляющей компанией по платежам, в результате будут исключены случаи, когда батареи еле теплые, а счет в квитанции такой, будто в квартире круглосуточно работает сауна.
С особым вниманием мы отнеслись к проблеме безопасности. Создавая парковые ансамбли и прорабатывая вопросы логистики внутри города, мы разработали удобную и безопасную систему велосипедных и пешеходных дорожек. Дорожки не пересекаются с транспортными потоками, поэтому жители города-курорта будут наслаждаться всеми преимуществами загородного проживания, ради которых они и переехали из мегаполиса.
В современном мире такой комплексный подход к градостроительству — единственно возможный сценарий развития прогрессивных проектов. Только так можно обеспечить комфорт и безопасность проживания и сохранить ликвидность и инвестиционную привлекательность жилья в долгосрочной перспективе.
