Жилые дома на садовых участках можно оформить по декларации, а о строительстве домов на землях под ИЖС и ЛПХ надо уведомить местную власть. Со 2 августа, когда вступил в силу 267-ФЗ, продливший и расширивший дачную амнистию, Росреестр и его подразделения, кадастровые палаты, обнародовали несколько разъяснений: как пользоваться дачной амнистией.
Дома на садовых участках
Разъяснения ведомства понадобились из-за странных формулировок закона о продлении упрощенного порядка регистрации. В частности, кадастровый учет и регистрация права на жилой или садовый дом на садовом участке до 1 марта 2021 года допускаются «на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на этот участок».
Оказалось, суть в том, что заявитель должен предоставить правоустанавливающий документ на земельный участок только в том случае, если в ЕГРН нет сведений о праве. Если в ЕГРН внесены данные о праве заявителя на земельный участок, то предоставлять документы на землю не нужно, только техплан дома, составленный кадастровым инженером на основе декларации. Это установлено для жилых и садовых домов на участках, предназначенных для ведения садоводства, и приравненных к ним участках «для дачного строительства».
Чиновники Росреестра дополнительно разъяснили: теперь не нужно доказывать, что построенный дом соответствует документам территориального планирования. Прежде отсутствие таких документов вызвало немалое число отказов в учете и регистрации права на дом.
У тех, кто получил отказ в регистрации, все-таки есть возможность зарегистрировать дом. Нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать техплан.
Ограничения для дома на садовом участке, согласно Градкодексу, те же, что и для дома ИЖС: отдельно стоящий, не больше трех надземных этажей и 20 м в высоту, не подлежащий разделу на квартиры. Плюс ограничения, связанные с расположением участка в зоне с особыми условиями использования территорий.
ИЖС и ЛПХ
Что касается объектов недвижимости, расположенных на землях под ИЖС, а также участков ЛПХ в границах населенного пункта, то на них упрощенный порядок учета и регистрации не распространяется. В этом случае действует уведомительный порядок. Владельцу необходимо направить в районный отдел архитектуры уведомление о планируемом строительстве, в том числе описание параметров объекта недвижимости. А затем, со временем — уведомление об окончании строительства с приложением технического плана здания.
Если строительство или реконструкция жилого дома начаты до 4 августа 2018 года (когда вступил в силу 217-ФЗ), владельцы имеют право воспользоваться «упрощенным уведомительным порядком»: направить уведомление об окончании строительства и получить подтверждение соответствия постройки общим требованиям к домам ИЖС.
Доказать, что строительство начато до 4 августа 2018 года можно, предъявив разрешение на него, которое требовалось до этой даты.
Тем, кто построил дома без разрешения на строительство, остается следовать прописанному в 267-ФЗ порядку двух уведомлений. Сначала о начале строительства, и уполномоченная инстанция (районный отдел архитектуры) сверит указанные параметры (по эскизному проекту, например) с требованиями градостроительной документации для территории и пришлет уведомление о подтверждении соответствия. Затем владелец направляет уведомление об окончании строительства с приложенным техпланом. Техплан сверят с указанными в первом уведомлении параметрами и при соответствии выдадут разрешение на постановку дома на кадастровый учет и регистрацию собственности.
Таким образом, уведомлений на деле оказывается не два, а четыре.
Стоимость подготовки документов
Для того чтобы зарегистрировать жилой или садовый дом на садовом (дачном) участке, надо пригласить кадастрового инженера и оплатить изготовление технического плана.
План составляется на основании проектной документации, если она есть, или декларации, составленной собственником земли. В декларации указывается площадь дома, этажность, материал стен. Затем пакет документов сдают в МФЦ.
По данным специалистов компании «РФН-Геодезии СПб.», стоимость изготовления техплана для дома на садовом участке 12–15 тыс. руб., большая часть заказов выполняется за 12 тыс. рублей.
Подготовка пакета документов для дома на участке под ИЖС и ЛПХ (в черте населенного пункта) обходится дороже, поскольку необходимо отправить уведомления о начале и окончании строительства. В «РФН-Геодезии СПб.» эта услуга оказывается минимум за 15 тыс. руб., хотя на рынке есть предложения и за 20–25 тыс. рублей.
