Покупатели ценят его за хорошую транспортную доступность, прекрасную природу, относительно невысокие цены на недвижимость. Среди знаковых для района проектов третья IKEA в Новоселье и реконструкция Ропшинского дворца.
Территория Ломоносовского района Ленобласти начинается от Пулковского шоссе и тянется до Копорской губы на западе. До д. Пеники она отделена от Финского залива узкой полосой Петродворцового района, а в Пениках и западнее береговая полоса с пляжами белого песка уже относится к Ломоносовскому району. Здесь хорошо развита дорожная сеть, и через район проходит кольцевая автодорога, есть съезды на Гостилицкое и Ропшинское шоссе. Через Красное Село можно выехать на Таллинское шоссе.
При этом в Ломоносовском районе не развито железнодорожное сообщение, поэтому покупателям участков и домов необходим автомобиль.
Ожидаются улучшения
С социальной инфраструктурой ситуация неоднозначная. С одной стороны, школы, садики, поликлиники есть. Например, в Красном Селе. В поселке Ропша, деревне Иннолово, Оржицах действуют некоторые инфраструктурные объекты.
Остальные деревни и поселки не обеспечены развитой инфраструктурой. Впрочем, жители коттеджных поселков, ввиду хорошей транспортной доступности (не в часы пик, конечно), предпочитают пользоваться «социалкой» Петербурга.
Самым заметным и ожидаемым событием для Ломоносовского района должно стать открытие в 2021 году шопинг-молла «МЕГА Новоселье» на 140 тыс. кв. м, а магазин IKEA, входящий в него, планируется запустить раньше, в 2020-м. Городской поселок Новоселье, что южнее Стрельны, на КАД, один из наиболее активно развивающихся в Ленобласти. Здесь реализуются масштабные проекты среднеэтажной застройки (не выше 12 этажей) «NEWПитер» от «Строительного треста» и «Новоселье: городские кварталы». В них предусмотрен большой объем объектов социальной инфраструктуры, включая школы, детские сады, ледовую арену (уже действует), медучреждения. По данным администрации Ленобласти, Новоселье чуть ли не единственная территория, где «социалка» развивается опережающими жилищное строительство темпами.
«В самое ближайшее время начнется реставрация Ропшинского дворца, в связи с чем ожидается приход большого инвестора в п. Ропша, а вместе с ним и инфраструктурное развитие всего района. Поэтому в нашей компании считают, что приобретение недвижимости за относительно небольшие деньги сейчас будет хорошей инвестицией, независимо от цели покупки», — говорит Максим Голубев, руководитель отдела продаж компании Clevergrad.
Безусловно, Ломоносовский район интересен еще и тем, что имеет выход к Финскому заливу, береговая линия освоена не так хорошо, как на другом берегу, в Курортном районе, зато цены на порядок ниже. Пока в прибрежной зоне Ломоносовского района развивается частный сектор, однако появление коттеджных поселков возможно. Хотя, наверное, не в ближайшей перспективе.
Классы для покупателей
Рынок коттеджных поселков Ломоносовского района развивается динамично, в последние годы по числу загородных проектов он догоняет безусловного лидера — Всеволожский район. Наиболее активно каталог коттеджных поселков пополнялся новыми проектами в 2011–2015 годах (фактически число поселков увеличилось в два раза), после волны экономического кризиса развитие шло уже не так стремительно, но все же, по сравнению с другими районами, прогресс есть.
Примечательно, что загородные коттеджные поселки распределены по территории Ломоносовского района неравномерно. И классы поселков отличаются.
Загородные девелоперы успешно освоили территорию Низинского поселения внутри КАД, прилегающую к старинным паркам Петергофа, в частности Луговому. Здесь целый кластер поселков, названия которых «эксплуатируют» дворец Бельведер («Бельведер», Belveder Park и др.).
У депелоперов популярна прилегающая к Петербургу часть района, где поселки нередко позиционируются в бизнес-классе. Это, например, «Шале-парк Superbia», «Луговой парк», «Омакульма-Аннино», застраиваемые коттеджами в единой архитектурной стилистике. Район может также похвастаться двумя 18-луночными чемпионскими гольф-полями при гольф-недвижимости, предлагаемой на продажу и в аренду. Это «Земляничные поляны» внутри КАД, в Пениках, а также GORKI Village в Лопухинке, 37 км от КАД.
Стоимость домовладений в поселках бизнес-класса чаще всего начинается от 8 млн рублей.
Основное предложение загородной недвижимости в Ломоносовском районе сегодня (кстати, самое востребованное) — это участки без подряда с пакетом инженерных коммуникаций. Доля таких объектов на рынке около 90%. В зоне постоянного проживания участки предлагаются по цене от 120–180 тыс. руб. за сотку (это дешевле, чем во Всеволожском районе, но дороже, чем, например, в Гатчинском). Такая цена актуальна для поселков, расположенных в ближайшей пригородной зоне, не дальше 5–7 км от КАД. Чем удобнее расположен поселок, тем дороже объекты. Цена зависит от объема пакета инженерных коммуникаций, наличия концепции поселка и т. д.
На удалении 10–15 км цена уже ниже. И участки там чаще приобретают для строительства дачи, а не дома для круглогодичного проживания.
Большинство поселков средней ценовой группы сосредоточены в ближайшей пригородной зоне, в треугольнике между Кольцевой автодорогой, бывшей военной трассой А120 (бетонкой) и трассой А180 «Нарва».
В 15–20 км от КАД можно найти коттеджные поселки, где стоимость сотки от 40 тыс. руб. Причем зачастую весьма качественные.
«Сегодня спрос ориентирован в основном на поселки с участками в зоне постоянного проживания. Чем ближе объект к Петербургу, тем лучше», — говорит управляющий директор проектов «Аннино-Пески» и «Новое Иннолово» Валерий Бирзолов. По словам эксперта, в первую очередь востребованы участки площадью 9–12 соток. Садовые участки люди покупают не так охотно, как землю ИЖС, когда сделка юридически безупречна и возможна регистрация по месту жительства.
Спрос на загородном рынке сегодня ограничен, поэтому продажи идут только в хорошо продуманных, сбалансированных проектах. И коттеджные поселки пригородной части Ломоносовского района оказываются тут в безусловном выигрыше. Участки и дома там, судя по всему, в 2020 году будут активно покупать. Таким образом, появятся предпосылки для запуска новых проектов.
Максим Голубев, коммерческий директор компании Clevergrad
Исторически сложилось, что в Ломоносовском районе представлены в основном поселки классов «эконом» и «комфорт». Объекты нашей компании в этих сегментах у покупателей одинаково популярны. В Ломоносовском районе у нас представлено пять коттеджных поселков. Это «Ропшинские пруды» — сданный поселок с готовыми домами. А также проекты «На Речке», «Лесное», «На Высоте», «Лужайка», в которых предлагаются участки с подрядом.
В целом спрос на все объекты нашей компании в 2019 году можно назвать стабильно высоким. Скорее всего, это объясняется тем, что все объекты в них либо уже сданы, либо в высокой степени готовности.
Покупателями загородной недвижимости в Ломоносовском районе являются в основном семейные пары в возрасте от 30 лет, рассматривающие в будущем возможность постоянного проживания.
Валерий Бирзолов, управляющий директор проектов «Аннино-Пески» и «Новое Иннолово»
Спрос на качественные участки без подряда в Ломоносовском районе стабильно высокий. В прошлом году продажи у нас шли согласно плану. На новогодних праздниках было довольно много просмотров — поспособствовала и теплая погода.
Новых проектов в Ломоносовском районе в продажу сегодня выходит немного, впрочем, это касается загородного рынка вообще. Сегодняшняя задача девелоперов — выполнить свои обязательства, завершить начатые проекты, а потом думать о перспективах.
В 2020 году мы также планируем сконцентрироваться на завершении текущих проектов. Речь идет о поселках «Новое Иннолово» (в конце прошлого года открыты продажи во второй очереди) и «Аннино-Пески», в котором осталось не так много непроданных участков.
