С начала июля весь рынок недвижимости живет в условиях, радикально отличающихся от реальности предыдущих четырех лет. Отменена льготная ипотека «Господдержка-2020», изменились семейная и IT-программы, а новые льготные программы доступны только с эскроу-счетом.
Культура отмены
На большие объемы продаж в коттеджных поселках и выдачи ипотеки на ИЖС снова повлияло желание успеть в последний вагон льготных программ — «Господдержки», позволявшей получать кредит на строительство хозспособом и семейной ипотеки на прежних условиях.
Так, по оценке Frank RG, объем выданных ипотечных кредитов в июне вырос на 38% к маю и на 23% к июню 2023 года. Из июньских 175,7 тыс. кредитов на 776 млрд руб. по льготной ипотеке выданы 640 млрд руб., на рыночных условиях —
136 млрд руб. ИЖС установило рекорд: 88 млрд руб. кредитов против
39 млрд на готовые дома и участки. В сумме 33,3 тыс. ипотек на
127,3 млрд руб. Это двукратный скачок к июню прошлого года и плюс 31% к маю нынешнего. Сегмент ипотеки на готовые объекты, существующий без льгот, сокращался. В данных за полгода ипотека на ИЖС (строительство) составила 360 млрд руб., кредиты на готовые дома — 190 млрд рублей.
Итоги полугодия на загородной «первичке» (в коттеджных поселках) Петербурга и Ленобласти показывают высокий спрос и сокращение предложения. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», к началу июля в 310 коттеджных поселках в продаже 12,2 тыс. лотов, это минимум за время наблюдений. С начала года сокращение на 20%. Предложение пополнялось минимально — на
2,5 тыс. лотов за полгода. В 2023 году за тот же период на рынок вывели 3,5 тыс. объектов, за второе полугодие — 5,3 тысячи.
Аналитики «Петербургской недвижимости» отмечают, что одним из мотивов совершения покупки было желание успеть воспользоваться льготной ипотекой в преддверии завершения «Господдержки» и ужесточения условий семейной и IT-ипотеки.
Новые рамки
С начала июля для ИЖС остались две льготные ипотечные программы, и для строительства без договора подряда (хозспособа, самостроя) ни одной; рыночная ипотека на фоне 18%-ной ключевой ставки стала 20–22% годовых, а очередной всплеск спроса со стороны «успевающих» закончился. Выдачи кредитов упали более чем в два раза — на 55%, подсчитала Frank RG.
«Домклик» приводит данные Сбера по Петербургу и Ленобласти за июль, первый месяц без программы «Господдержка», и сравнивает их с показателями первого полугодия.
В общем объеме доля квартирной «первички» снизилась с
37 до 19,6%. Еще заметнее, в три раза, упала доля ИЖС, по Ленобласти — с 19,2 до 6%.
Дом.рф обнародовал данные по выдачам семейной ипотеки за 25 дней июля: 88,6 млрд руб. против 383,7 млрд руб. в июне. Число заявок в СПб и ЛО упало на 38 и 56% соответственно.
Новые условия по семейной и IT-ипотеке сократили аудиторию этих льготных программ и выбор недвижимости. По IT-ипотеке с 18 до 9 млн руб. срезан размер кредита, с 5 до 6% повышена ставка, Москва и Петербург исключены из программы как место регистрации компаний; заемщик обязан работать в IT-компании до погашения кредита (не обязательно в одной, лишь бы аккредитованной в Минцифры и имеющей налоговые льготы), зарплата для Ленобласти должна быть не меньше 150 тыс. рублей.
По семейной ипотеке для клиентов с детьми до семи лет нет географических ограничений. Они могут купить новостройку (и квартиру, и таунхаус, и дом в рамках малоэтажного комплекса) исключительно по ДДУ и 214-ФЗ. Либо готовое жилье у юрлица, ИП (первого собственника) или ЗПИФ. А также взять кредит на строительство (ИЖС) по договору подряда.
Клиенты с двумя несовершеннолетними детьми ни квартиру, ни таунхаус в Петербурге и Ленобласти приобрести не могут, только строящийся или готовый дом у юрлица или ИП (первого собственника) — по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ. Есть возможность получить кредит на ИЖС (строительство по договору подряда).
Везде обязательное условие получения льготного кредита — расчеты заказчика с подрядчиком через эскроу-счет.
Вопреки ожиданиям
Решение Минфина сделать обязательным условием получения льготного кредита использование эскроу-счета стало главным сюрпризом для застройщиков и подрядчиков. Ранее редполагалось, что это требование вступит в силу в марте 2025 года, и то в необязательном формате, и будет увязано с льготой по уплате НДС для работающих с эскроу компаний. А до тех пор будут проработаны механизмы независимой приемки дома. Независимый приемщик (аналог госкомиссии) должен опираться на стандарт, которого нет. Предлагаемый сейчас механизм расчетов через эскроу неудобен для подрядчика, который строит дом на чужой земле, и создает риски. В оплате суммы по договору он зависит от подписания акта приемки-передачи заказчиком, которого к этому ничего не обязывает. У заказчика, по действующему законодательству, есть право в любой момент отказаться от договора — тогда подрядчик остается без возможности вернуть деньги за выполненные работы и использованные материалы.
Стоимость проектного финансирования девелоперам малоэтажных комплексов обещана чиновниками Минфина на уровне 1%, который сам по себе не существенно удорожает строительство. Однако непонятно, что с размером кредитной линии, по первому опыту завязанному на прибыль компании-застройщика за предыдущие периоды. Судя по обсуждениям в соцсетях, строительные компании мощностью 10–20 домов в год предпочли бы строить на собственные средства, а не ввязываться в проектное финансирование. Но, согласно более распространенной точке зрения, льготной семейной или IT-ипотеки в ИЖС не будет. Сельскую ипотеку «отодвигают» от больших городов: обсуждается запрет выдачи займов в населенных пунктах, удаленных меньше чем на 50 километров.
В верхних ценовых сегментах рынка ИЖС влияние ипотеки не было заметным, однако для потенциальных покупателей негативную роль играет высокая ключевая ставка, не позволяющая брать кредиты на операционные расходы или развитие. Совокупность этих факторов не сразу, но непременно скажется не только на финансовой устойчивости компаний, работающих в ИЖС, но и на объемах ввода жилья.
При этом глава ЦБ считает, что на льготную ипотеку требуется слишком много бюджетных денег, а потому есть вероятность дальнейшего сужения адресной аудитории. Неужели снова надо торопиться?
Ольга Трошева,
руководитель консалтингового центра
«Петербургская недвижимость»
Объем продаж в коттеджных поселках за первое полугодие в два раза превысил объем выведенных на рынок новых предложений: продано 4,9 тыс. участков, домов, секций в таунхаусах, а в новых проектах вышло в продажу 2,5 тыс. лотов.
Объем продаж на 22% превысил показатели первого полугодия 2023 года (3,9 тыс.) и немного уступил итогам активного второго полугодия 2023 года (5,1 тыс. лотов).
Средний чек по сделке с участком составил
2,7 млн руб., это на 17% больше, чем в начале года.
Наиболее заметно средний чек по сделкам вырос в сегменте домов бизнес-класса — с 38,3 до 49,3 млн руб. В самой востребованной категории домов — комфорт-классе средний чек по сделке не изменился и составляет 15,5 млн руб. за дом с участком. У этого формата наибольший потенциал развития, он конкурирует с рынком квартир в городских новостройках, где треть семейных лотов попадает в диапазон 15–20 млн рублей.
