После введения новых правил по семейной программе ипотеки выдача кредитов на ИЖС обвалилась. Как быть в этой ситуации покупателю участка или дома и как небольшим строительным фирмам начать сотрудничать с банками по эскроу, рассказали участники семинара, организованного журналом «Загородное обозрение» в рамках Ярмарки недвижимости. Спикеры обратили внимание на риски для банковских вкладчиков и вероятность шокового роста цен на землю и недвижимость.
По мнению Алексея Баринова, директора продуктового направления компании «ФАКТ.», движение ставки ЦБ вверх или вниз спровоцирует на активные действия держателей депозитов. Активность и результаты этих действий предсказать сложно, однако на рынке загорода уже отмечен дефицит предложений, а девелоперы продолжают сокращать вывод в продажу новых поселков. Дефицит будет накапливаться, а в случае перенаправления денег с депозитов в недвижимость приведет к росту цен.
Как отмечает Алексей Баринов, еще до исчерпания лимитов по льготной ипотеке у потенциальных заемщиков с одобренными кредитами по семейной программе были сложности с выбором подходящего под условия банка объекта и подрядчика. Расхождение наблюдалось как по стоимости предлагаемых домов (семейная ипотека позволяет получить 12 млн руб. при условии первого взноса 3 млн руб. из средств заемщика), так и по требованиям к компании-подрядчику. Условия предоставления льготной ипотеки, проектного финансирования для подрядчиков и работы через эскроу-счета вызывают сложности у небольших строительных компаний.
Дарина Сафоненко из «Банка Дом.РФ», представляя программу проектного финансирования под 1, 2 и 6%, отметила, что сложности связаны как с финансовыми требованиями по выручке и прибыли, так и с квалификационными. Проще других решается проблема с типовыми проектами: достаточно загрузить прошедший проверку проект на сайт Дом.РФ, и можно строить.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости», считает, что с учетом принятых нововведений рынок загородного строительства будет развиваться в версии 2.0 и предыдущей версии 1.0, сложившейся за десятилетия. Новый вариант, в русле проводимых чиновниками изменений, повторяет механизм городского рынка квартирных новостроек — с зависимостью от банков, ростом расходов, возведением социальной инфраструктуры за счет застройщиков.
Для компаний, ранее строивших индивидуальные дома за городом, требования банков для получения проектного финансирования повышают себестоимость строительства примерно на 40%. Поэтому освобождение от уплаты НДС не полностью компенсирует им рост затрат, отмечает Дмитрий Новосельцев. Однако этот механизм позволит предлагать покупателям конкурентоспособный продукт.
Пока у участников рынка остается выбор. И часть компаний будут по-прежнему строить дома на собственные средства или деньги заказчика, поскольку это не запрещено законодательством, и получать поэтапно оплату работ и выполнять договорные обязательства перед клиентами согласно ГК РФ. Так строятся огромные объемы частных домов, которые обеспечивают сегодня в Ленобласти до 70% вводимого нового жилья, напомнил Дмитрий Новосельцев.
И этот механизм, основанный на репутационном капитале надежных компаний и желании граждан жить в собственных домах, продолжит развиваться.
Свои оптимистичные прогнозы по развитию рынка загорода и востребованности индивидуальных домов Дмитрий Новосельцев подкрепил сообщением о том, что компания «1-я Академия недвижимости» пополнила свой земельный банк на 200 га земли и начинает подготовку проектов планировки этих территорий.
Алексей Баринов,
директор продуктового направления компании «ФАКТ.»
Государство устанавливает правила, нацеленные на комплексную застройку ИЖС: ограничения по сумме кредита в программе семейной ипотеки толкает к сокращению площади участков и домов, следовательно — к вынесению многих функций в общественные пространства. А условия по работе с эскроу — к реализации масштабных проектов крупными застройщиками.
Пока же участники рынка не приспособились к новым, резко изменившимся условиям, и в поиске нового равновесия спрос будет восстанавливаться постепенно и избирательно. Максимумов 2020–2023 годов он не достигнет.
Уровень кредитных и депозитных ставок свидетельствует, что сегодняшняя ситуация временная. Сейчас у покупателей есть немного времени оглядеться и сделать правильный выбор. Рекомендую искать что-то максимально готовое: участок — к началу строительства, дом — к новоселью.
Знаю, что люди с одобренной семейной ипотекой не могут найти на рынке подходящий под требования банков объект. И снижения цен не будет, для этого просто нет условий — предложений на рынке не так много, и дефицит нарастает. А вероятность новых шоковых всплесков спроса существует. Можно предположить, что при движении ставки в любую сторону немалая часть денег с вкладов будет направлена на рынок недвижимости, в реальный актив.
Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»
В наших коттеджных поселках «Разметелево» и «Сосновские горки» была высокая доля продаж с привлечением кредитных средств. При этом с июля, когда наиболее массовую программу льготной ипотеки отменили, а по семейной ужесточили условия, заметного падения продаж участков не произошло.
Более того, стоимость участков в поселке «Сосновские горки» с 1 ноября 2024 года будет повышена
на 10% — это плановый шаг, связанный с уже выполненными работами.
Тем, кто ждет снижения ставок по ипотеке, положив имеющуюся сумму на депозит, я бы хотел сказать, что земля в хороших локациях, обеспеченная инженерными сетями, в последнее время стабильно дорожает, в наших проектах — от 30% за год. Поэтому считайте сами! И я бы настоятельно рекомендовал покупку дома или участка с дальнейшим строительством на нем рассматривать как инвестиционный проект, и для вероятной продажи на рынке, будущей ликвидности, и для получения дохода от сдачи в аренду через специализированную компанию. Можете изучить данные проекта «Черничный склон», там круглый год загрузка 90%: загородный отдых популярен, дома востребованы. Однако надо иметь в виду, что сейчас ярко выражен тренд сокращения площади участка и дома, и в среднем классе многие выбирают дом 100–120 кв. м на участке 6–7 соток по цене примерно равной цене «двушки» в городе.
Дарина Сафоненко,
руководитель направления «Малый и средний бизнес»
Северо-Западного регионального центра АО «Банк Дом.РФ»
Механизм финансирования подрядных организаций в «Банке Дом.РФ» действует с начала 2024 года. С июля, когда изменились условия льготной семейной ипотеки, механизм стал пользоваться огромной популярностью.
Мы открываем возобновляемую кредитную линию (ВЛК) на 50–500 млн руб. Для 50 млн руб. дополнительных залогов не требуется. Ставка по ВЛК составляет 1, 2 или 6%, в зависимости от срока строительства дома, который в любом случае не должен превышать 11 месяцев, а срок кредитного договора —
два года.
Требования к компании: работа на рынке не меньше двух лет, штатный сотрудник с дипломом по специальности «промышленно-гражданское строительство», пять выполненных договоров подряда за последний год, подтвержденных актами приема-передачи и расчетами через счет. Финансовые требования: наличие выручки за год в размере не меньше запрашиваемого лимита и наличие чистой прибыли, позволяющей погашать проценты по кредиту. Почти по каждому пункту у небольших компаний возникают сложности.
Договор подряда финансируется двумя траншами в объеме до 80% цены по договору. Первые 60% переводим на счет подрядчика, подтверждения расходования средств не требуем. Остаток 20% выплачиваем после подписания акта приемки-передачи.
