Более половины ввода жилья в стране обеспечивают частники. В Ленобласти — две трети, 66% (2,7 млн кв. м из 4,065 млн кв. м). Популярность частных домов чиновники объясняют участием государства: развитием инфраструктуры (дорог, сетей, соцобъектов), упрощенной регистрацией новых домов, программами льготного кредитования, социальной газификацией. Участники рынка ИЖС, отмечая роль госполитики в ограничениях заграничного отдыха и запуске схемы продаж через эскроу, считают, что загород прежде всего привлекает людей ценой квадратного метра жилья, малой плотностью застройки (в противовес окраинным многоэтажным кварталам), лучшей по сравнению с городской экологической ситуацией.
Ровная статистика
Общая по рынку ИЖС в Ленобласти картина, включающая сделки с готовыми домами и участками на «вторичке», по итогам года получилась довольно ровной: число сделок с участками немного сократилось (по данным сайта vprigorode.ru, cо 101 тыс. до 98,6 тыс. шт.), с домами — выросло (с 31,8 тыс. до 34,7 тыс. шт., почти догнав показатели продаж квартир в новостройках). Ввод новых частных домов увеличился на 2 тыс. ед., с 18,8 тыс. до 20,9 тыс. ед.
Годовой объем продаж в коттеджных поселках, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», вернулся к уровню 2022 года — 7,4 тыс. лотов (участков, коттеджей и таунхаусов). Это заметно меньше, чем во время всплеска спроса 2020–2021 годов (10,2 тыс. и 11,6 тыс. лотов), и заметно больше допандемийных показателей, когда за год все коттеджные поселки обеспечивали меньше 5,5 тыс. сделок.
В 2024 году две трети покупок (4,9 тыс., 66%) были совершены в первые шесть месяцев. Затем, после отмены льготной ипотеки по программе «Господдержка» и ужесточения условий семейной ипотеки, спрос упал в два раза, и с июля по декабрь прошло всего 2,5 тыс. сделок.
В спросе традиционно превалировали участки без подряда (86%), доля их все же несколько сократилась за счет продаж коттеджей и секций таунхаусов (14%, включая участки с подрядом на строительство).
Цены предложения и сделок
Изменения цен в сегменте коттеджей были незначительными (от снижения на 1% до роста на 7%) и обусловлены выходом новых проектов. Самый продаваемый объект — дом комфорт-класса не дороже 20 млн руб. Элитный сегмент (средняя цена предложения 82,9 млн руб., средний бюджет сделки 69 млн руб.) сохранил привычную долю 10%. Бизнес-класс (35 млн руб.) в объеме сделок просел до 4% — из-за минимального предложения, как отмечают в КЦ «Петербургская недвижимость».
«Слабоположительная» динамика цен за проданный лот во многом обусловлена сокращением площади домов и участков. Судя по данным Росреестра, средняя площадь нового дома несколько лет снижается: 139 кв. м в 2022 году, 132 кв. м в 2023-м и 129 кв. м в 2024 году. Дома на садовых участках на 10 кв. м компактнее, чем на земле ИЖС. Растет спрос на дома 65–70 кв. м, но насколько устойчив этот тренд, не ясно. Вполне вероятно, что их владельцы рассчитывают увеличить полезную площадь за счет пристроек при более благоприятных экономических условиях.
Вдвое замедлился рост средней цены предложения земли: 10% за год вместо прежних 20%. Средняя стоимость сотки в черте Петербурга доросла до 1,1 млн руб., а в Ленобласти — до 356 тыс. руб. Сегмент самых дорогих участков (свыше 500 тыс. руб. за сотку) увеличился до 9%.
Географически спрос распределен традиционно: две трети сделок пришлись на условное северное направление, треть — на южное; 66% — на участки не дальше 40 км от КАД и 27% — в 40–100 км.
Новые проекты
Объем нераспроданного предложения на начало
2025 года составил 13,9 тыс. лотов в 248 коттеджных поселках. Это на 12% меньше, чем годом раньше. Если считать соотношение объема предложения к объему продаж, то запаса хватит на два года. В «спокойные» 2016–2019 годы непроданных запасов хватило бы на 3,5 года. В пиковые по спросу 2020-й и 2021-й в продаже оставалось объектов примерно на 1,4-1,5 года.
За год на рынок вышло 5,3 тыс. лотов в новых проектах. Это увеличило объем предложения сразу на 50% — с 1,6 тыс. до 2,5 тыс. лотов. Сохранению такой активности девелоперов препятствует ситуация с ипотекой.
Ипотека, эскроу, НДС
До июля 2024 года объемы кредитования покупателей частных домов и заказчиков их строительства быстро росли. Декабрьские ипотечные объемы для частных домов составили 25% июньского пика. По данным компании Frank RG, в общем объеме выданной ипотеки доля кредитов на участки и индивидуальные дома (готовые и ИЖС) к декабрю снизилась до 10%, и это меньше, чем кредиты наличными под залог недвижимости.
В сегменте индивидуальных домов выданные ипотечные кредиты на готовые дома и ИЖС по количеству примерно равны, а в деньгах — 39% и 61% соответственно. Причина — льготы по семейной ипотеке, в которой средний по стране кредит на ИЖС составил 5,87 млн руб., тогда как в ипотеке на готовые дома, где действуют только заградительные рыночные ставки, средний кредит был 3,8 млн рублей.
В марте вступает в силу закон о применении эскроу-счетов на рынке ИЖС, и, кроме возможности получения льготной семейной ипотеки, механизм позволяет подрядчику получить освобождение от уплаты НДС, что должно обеспечить конкурентное преимущество за счет возможности снижения цены строительных работ на 20%.
По семейной ипотеке на ИЖС в 2025 году обещано увеличение финансирования и компенсации банкам. Однако от банкиров не последовало ни снижения первого взноса, ни обещания роста объемов кредитования. Общие ожидания — спад продаж в отсутствие возможности снижения цен. А также вымывание наиболее ликвидного по расположению, транспортной доступности и степени готовности предложения — как происходит в любой кризис, когда девелоперы сокращают вывод новых проектов, а потребители продолжают стремиться к поставленной цели, выбирая самые подходящие варианты и торгуясь.
Ольга Трошева,
руководитель Консалтингового центра
«Петербургская недвижимость»
Основу предложения традиционно
составил формат участков без подряда — 66%, или 9,1 тыс. лотов. Однако за год доля формата уменьшилась на 9 п. п. за счет роста предложения проектов централизованной застройки: в сегменте коттеджей в 1,6 раза — на рынок вышли семь новых проектов и очередей, в сегменте таунхаусов
в 1,8 раза — 16 новых поселков и очередей.
С 1 марта в сегменте ИЖС вводится страхование денежных средств, размещенных на счете эскроу (в размере до 10 млн руб.) для расчетов по договору строительного подряда. Строительство домов, подпадающих под действие нового закона, должно осуществляться по типовому проекту. Эти меры позволят стандартизировать продукт на загородном рынке, но могут вызвать рост цен.
Нововведения призваны привлечь профессиональных застройщиков для реализации комплексных проектов, наполненных объектами социальной инфраструктуры, что, в свою очередь, привлечет на рынок семейных покупателей и поможет сменить фокус проживания в пригородных локациях Петербурга с временного на постоянный
