Подробный гайд по способам совершения безопасной и выгодной покупки представили участники семинара, организованного журналом «Загородное обозрение» в рамках весенней Ярмарки недвижимости.
Краеугольные камни
Критически важные требования к участку под дом включают юридическую возможность строительства на нем, наличие дороги и электричества.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости» перечислил все категории и виды разрешенного использования земли, юридически пригодной для строительства и регистрации собственности на индивидуальный дом. В границах поселения это земля для ИЖС, ЛПХ или ведения садоводства; в категории сельхозназначения — для садоводства. Эксперт обратил внимание на необходимость проверки назначения участка через генплан поселения и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительный план участка (ГПЗУ), отметив, что данные в выписке из ЕГРН могут быть ошибочными, противоречить градостроительным документам, а они в приоритете.
ГПЗУ и выписку из ПЗЗ собственник участка может заказать в МФЦ или на сайте госуслуг.
Для проведения сделки и успешной регистрации права нового собственника в Росреестре с 1 марта 2025 года необходимо, чтобы в кадастре были данные об уточненных границах
(487-ФЗ от 26.12.2024 года). Межевые знаки, совпадающие с данными кадастра, должны быть вынесены на местность. Без уточнения переход права не зарегистрируют.
Проверка продавца
Мария Федорова, управляющий партнер PUZZLE Realty, рассказала о важных аспектах сделок с физлицами и порекомендовала непременно изучить информацию о продавце. В частности о банкротстве, исполнительном производстве, о судах, о недействительности паспорта. Многие не хотят покупать дорогую недвижимость у учредителей крупных компаний, считая, что они могут оказаться под риском судебных претензий.
К сожалению, защиту от риска банкротства продавца и оспаривания сделок за предыдущие три года государство сегодня не выработало. Крайне деликатный момент с проверкой нахождения на учете у психиатра и нарколога. Лучше запросить у продавца справку или проводить сделку через нотариуса, который может запросить эти данные. Предоставление водительского удостоверения гарантий не дает.
Деньги при покупке
Мария Федорова рассказала о поиске объектов для выгодных инвестиций, когда небольшие вложения или учет неочевидных факторов позволил получить серьезную прибыль. Капитализацию увеличивают удачная локация и близость объектов инфраструктуры. Так, рядом с масштабным курортом «Охта Парк» успешно работают небольшие спа-объекты. Загородный клуб «Давинчи Парк» с веревочным парком заметно повысил цены на расположенные поблизости дома и участки и спрос на них. Ресторан, спорт-комплекс, другие объекты отдыха обеспечивают прибавку цены и ликвидности недвижимости вокруг.
Найти недооцененные участки с потенциалом роста можно, отслеживая трассировку КАД-2, ШМСД, проекты новых съездов. По данным PUZZLE Realty, комфортное расстояние от крупных магистралей — не менее 4–5 км; необходимо искать золотую середину между коротким плечом от съезда и шумом магистрали. И качество локации стоит оценивать не по удаленности от города, а по времени в пути (загрузке трасс и наличию альтернативных, в том числе платных, маршрутов).
При правильном выборе участка (локации) можно вкладывать деньги в строительство и благоустройство, с тем чтобы вернуть вложения с большой прибылью. Из практики PUZZLE: покупка дома за 12 млн руб., вложения в отделку и ландшафт 20 млн руб. — и через два года продажа за
75 млн руб. А в удачно расположенном на берегу Суходольского озера поселке по мере готовности сетей и строительства домов вторичные продажи участков показывают минимум 20% прироста. «На загородной недвижимости можно зарабатывать!» — уверена Мария Федорова.
Мария Федорова,
управляющий партнер
PUZZLE Realty
Наша компания продает объекты в 101 коттеджном поселке, 8 из них — на условиях эксклюзива. Я вижу, что лишь около 10% покупателей интересуются уставом поселка, регламентом застройки. Настоятельно рекомендую изучить эти документы с юристом и решить, готовы ли вы соблюдать эти условия. Ведь вряд ли кому-то нужны конфликты с соседями и управляющими.
Для сделки необходимо запросить у продавца расширенную выписку из ЕГРН, договор основания права (дарения, купли-продажи и пр.) и — обращаю особое внимание! — документ о расчетах с предыдущим продавцом. Нам приходилось сталкиваться с желанием продать объект, который продавец не оплатил.
Уже около 10 лет мы видим тенденцию выставления на продажу объектов, оказавшихся слишком дорогими в обслуживании. Платежами нужно обязательно поинтересоваться заранее. Приведу в пример дом 180 кв. м, в котором за месяц с новогодними праздниками и гостями счет за электричество, включая электроотопление, составлял 18–25 тыс. руб. После подключения магистрального газа — 700 руб. за газ и около 3,5 тыс. руб. за электричество. Причем тарифы за электроэнергию серьезно разнятся в зависимости от назначения участка.
Услуги управляющей компании в коттеджном поселке могут обходиться от 3 тыс. до 100 тыс. руб. в месяц. И здесь важно заранее прояснить не только размер, но и способ оплаты. Перевод на карту управляющему — не вариант. Зато ситуация с дорогами в поселках вполне благополучная — не слышно о попытках взимать плату за проезд.
Дмитрий Новосельцев,
председатель
совета директоров
«1-й Академии недвижимости»
Необходимо выяснить, какие ограничения строительства на участке наложены охранными зонами — водных объектов, инженерных сетей, объектов культурного наследия и др. Для этого на публичной кадастровой карте Росреестра нужно включить слой «Зоны с особыми условиями использования территорий» и проверить участок по кадастровому номеру. Известны случаи, когда пригодной для строительства оказалась лишь крошечная часть приобретенного участка.
Стоит учитывать вероятность изменения окружения, поэтому важно изучить все доступные документы. В генплане поселения, например, можно увидеть, что лес, прилегающий к участку, относится к гослесфонду и не подлежит застройке, но есть требования по отступам 15–30 м от границы леса. На экологической карте Ленобласти можно проверить расположение полигонов ТБО или будущих заводов по переработке мусора.
Серьезные риски удорожания строительства связаны с грунтами. Как минимум надо поговорить с соседями об опыте застройки соседних участков, посмотреть фотографии работ по прокладке дорог и сетей. Наиболее полную информацию, включая глубину залегания грунтовых вод и несущую способность грунтов, получают по результату геологических изысканий. В Ленобласти много участков, требующих дорогой выторфовки (замещения слабонесущего грунта).
