Доля ИЖС (в том числе жилых домов на садовых участках) в общем вводе жилья по итогам двух месяцев 2022 года выросла до 62%, подсчитал Росстат. В многоквартирных домах ввели в строй 7,7 млн кв. м нового жилья, а индивидуальные дома обеспечили 12,6 млн кв. м. В прошлом году доля ИЖС в объеме нового жилья составляла 53% (49,1 млн из 92,6 млн кв. м).
Однако в марте в сфере индивидуального строительства возникли те же проблемы, что и в многоквартирном сегменте: рост цен на стройматериалы, разрыв цепочек поставщиков, сбои в логистике и организации платежей, изменение экономики проектов и снижение доходов граждан. В преддверии строительного сезона эксперты, приглашенные журналом «Загородное обозрение», попытались предложить рецепт рационального подхода к обретению своего дома с учетом этих факторов. Были рассмотрены следующие варианты: приобретение готового дома на вторичном рынке, покупка недостроенного дома, приобретение участка с перспективой приступить к строительству по мере стабилизации ситуации или достаточных денежных поступлений. Эксперты также оценили возможность использования заемных средств и степень защищенности вложенных в загородную недвижимость денег.
Следим за ценами
По оценкам участников рынка, за месяц заметнее всего выросли цены на инженерное оборудование и отделочные материалы — в два раза и больше. Теплоизоляция подорожала на 50%. Из-за перебоев с поставками цемента в марте на 20% увеличилась стоимость бетона. По данным строительной компании «СтройКрафт», за месяц расходы на строительные материалы выросли в среднем на 50%.
На фото "Малиновые вечера"
Глава комитета по строительству Ленобласти Евгений Барановский назвал «вопиющими случаями» повышение цен на 37–46%. По приведенным чиновником данным, на 24 марта рост стоимости зафиксирован на керамическую плитку (46%), оконное стекло (37%), красный кирпич (37%), газобетонные блоки (40%), битумно-полимерную рулонную гидроизоляцию (12%), рубероид (14%), каменную вату для фасадов (11%).
«И это притом что все они производятся в нашем регионе и из нашего сырья. Будем разбираться», — сказал глава комстроя. Губернатор Ленобласти пообещал: «По тем стройматериалам, на которые сегодня цены выросли больше чем на 20%, подготовим обращение к руководству ФАС с указанием предприятия для выяснения обоснованности повышения цен».
Камень, дерево, каркас
Цены на металл и древесину с начала года остаются более или менее стабильными, но если сравнивать с началом 2021 года,
пиломатериалы подорожали в два раза, а когда многие попытались переориентироваться на строительство из газобетона, блоки стали быстрыми темпами расти в цене, рост превысил 100%. В банке «Дом.РФ» проанализировали выданные ипотечные кредиты на ИЖС и отметили, что на деревянные и каркасные дома пришлись 60 (25 + 35)% договоров, а на газобетонные — всего 15%, дома со смешанным типом стен составили еще 20%.
На фото ДНП "Солнечное"
По данным Дмитрия Новосельцева, председателя совета директоров «1-й Академии недвижимости», в коттеджных поселках компании (комфорт- и бизнес-класс) газобетонные дома занимают примерно 40%, каркасные еще 40%, на остальные технологии приходится 20%. «На все материалы, используемые в газобетонном строительстве, цены выросли. Год назад кубометр блоков стоил 3,5 тыс. руб., сейчас — 8–10 тыс. руб. В сегодняшней ситуации важно помнить, что газобетон надо отделывать и внутри, и снаружи (утеплить экструдированным полистиролом, зашпаклевать и оштукатурить, потом покрасить). Каждый этап работ — это дополнительные затраты на работу и материалы. Поэтому сейчас каменные дома будут заметно дороже деревянных и каркасных. Если раньше разница была незначительной, в этом году, по моему прогнозу, она составит до 50%. Ресурсы экономии сегодня в деревянных домах», — отметил Дмитрий Новосельцев.
Крупнейший производитель домокомплектов из клееного бруса — корпорация «Русь», хорошо подготовившись к началу сезона, в апреле 2022 года предложила заказчикам скидку 20% на домокомплект, при условии что заказчик выберет готовый к запуску в производство проект из портфолио компании. На дома по индивидуальным проектам в «Руси» фиксируют в договоре конечную стоимость домокомплекта из клееного бруса, такого в прошлом году не было.
Рассрочки меняются
В банке «Дом.рф» сообщили, что за квартал по РФ выдано менее 700 ипотечных кредитов на ИЖС. По семейной ипотеке со ставкой от 4,4%, — около 40%. На льготную ипотеку по ставке от 5,55% пришлось 16,5% займов. Еще 35% клиентов взяли стандартную ипотеку на ИЖС. Про «сельскую» ипотеку данные не приведены. В общем объеме ипотеки доля ИЖС остается на уровне 2%.
В период до 2020 года на рынке коттеджных поселков можно было найти предложения с рассрочкой до пяти лет. Сейчас девелоперы соглашаются на короткую рассрочку, а многие отказываются от этих программ.
«Антикризисная» рассрочка действует в проекте «Омакульма-Аннино» — при заключении договора оплачивается 20% цены домовладения, а остальные 80% можно внести при получении ключей.
Чаще всего возможность растянуть платежи рассматривается индивидуально. По словам Дмитрия Майорова, многие клиенты, намеревавшиеся подписать договоры в апреле-мае и забронировавшие лоты в коттеджных поселках компании «Русь: НТ», в марте ускорились с подписанием. В ходе переговоров были достигнуты соглашения о коротких рассрочках — на три месяца для участков стоимостью около 10 млн рублей.
В «1-й Академии недвижимости» рассрочка на 3–4 месяца возможна для участков с обременениями (когда часть надела нельзя застраивать из-за охранной зоны ЛЭП). При покупке «кондиционных», привлекательных по всем параметрам участков о рассрочке платежей нет и речи.
Однако Дмитрий Новосельцев допускает, что на фоне предстоящего замедления рынка появится возможность торга и скидок. Пока же спрос на загородную недвижимость сохраняется на достаточно высоком уровне. На него работают сложности с отдыхом за границей, инвестиционная привлекательность домов под сдачу в аренду, доходность которой выше, чем в случае городских квартир с их высокими ценами и дорогой ипотекой, а также ослабление рубля, толкающее обладателей рублевых сбережений на вложение их в доходный объект, и традиционный весенний период активности на загородном рынке.
Дмитрий Майоров,
генеральный директор
компании «Русь: Новые Территории»,
член совета директоров корпорации «Русь»
Стоит ли сейчас искать участки со скидкой? Девелоперы готовы предлагать скидки и рассрочки на участки с какими-то «осложнениями»: в низинке, с неудобным рельефом и прочими. Но покупатели как раз в этом аспекте экономить не стремятся, предпочитают выбрать получше, хоть и подороже. И это правильно: деньги заплатил один раз, а живешь всю жизнь.
Сейчас и в плане цены, и в плане надежности я бы рекомендовал выбирать объекты максимальной готовности. На «вторичке», например, продавцы домов еще пребывают в некотором ступоре, если они не сняли объект с продажи, то и не подняли цены пропорционально удорожанию нового строительства. Безусловно, стоит привлечь независимого эксперта для оценки качества строительства и состояния объекта, в том числе недостроя.
В заказе строительства лучше выбирать «быстрые» варианты. Если рассчитывать стройку на год и больше, вы попадаете в зону рисков удорожания и рискуете остаться с полуготовым объектом. Цены на материалы для строительства домов (и инженерных сетей в поселках) выросли — на то, что есть в наличии на складах сейчас. И совершенно непонятно, какими будут цены на то, чего в наличии нет. Такая же неопределенность со сроками поставок — отладка цепочек, нарушенных из-за пандемии, например, заняла полгода.
Поэтому есть смысл поторопиться с закупками, особенно инженерного оборудования для отопления, водо- и газоснабжения дома. Внутренняя отделка — вопрос попроще.
Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
«1-й Академии недвижимости»
С начала года ограничен вывоз кругляка. Наш производственный комплекс в Подпорожье выпускает около 4,5 тыс. м3 пиломатериалов, доски и бруса естественной влажности в месяц, в сети «Петрович» около половины пиломатериалов нашего производства. И сейчас у лесозаготовителей упала закупочная цена круглого леса, поэтому мы уже снизили цены на доски естественной влажности и планируем дальнейшее снижение. Так что точки экономии намечаются.
Я думаю, этот год будет годом деревянного домостроения, в том числе по каркасной технологии. Вот пример: компания, возводящая дома из утепленных железобетонных панелей, не может назвать цену будущего дома. А у нас в проекте «Разметелево» есть предложения по отличным ценам: дом Esteri 140 кв. м с тремя спальнями в комплектации «под чистовую отделку» (white box) за 9,8 млн руб. Одноэтажный дом Arvo около 100 кв. м c двумя спальнями — за 7,4 млн руб. Оба дома построены по каркасной технологии.
Если говорить о рисках, что обещанные дороги и сети в поселках не будут построены, то все зависит от девелопера. Столкнувшись в прошлом году с дефицитом труб для водоснабжения и газопровода, мы сделали запасы для двух наших больших проектов — «Разметелево» и «Сосновские горки». Закупили и сыпучие материалы. Поэтому сети и дороги строятся, причем высокими темпами.
