По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», продажи загородных объектов в коттеджных поселках (участков, домов, таунхаусов) по сравнению с I кварталом выросли вдвое. За полугодие в коттеджных поселках продано
4 тыс. лотов, это на 17% меньше, чем за тот же период 2022 года, и примерно столько же, сколько в 2020 году.
При этом период июль — сентябрь для загорода традиционно спокойнее, чем апрель — июнь, отмечает председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости» Дмитрий Новосельцев, и в следующем квартале можно ждать снижения показателей. Ограничивают спрос повышение ключевой ставки, а следом и ипотечных, а также новостной фон, который создает импульсивность в колебаниях спроса и продаж, считает Дмитрий Новосельцев. Тогда как перегретые цены в городских новостройках, спрос на внутренний туризм, растущая степень готовности коттеджных поселков обуславливают рост спроса за городом и инвестиционную привлекательность сегмента — и для перепродажи участков, и для строительства домов на продажу и под аренду.
Что касается цен, то Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», видит ситуацию аналогичной сложившейся на городском рынке новостроек по выходу цен на «плато». Наиболее заметные изменения происходят в высоких ценовых сегментах и в проектах с устойчивыми темпами продаж и высокой готовностью инфраструктуры, где девелоперы периодически повышают цены.
Земля для свободной застройки
Самый популярный продукт — по-прежнему участки без подряда. Доля участков дешевле 200 тыс. руб. за сотку в структуре спроса, по данным Ольги Трошевой, выросла с 59 до 66%. Причем до 80% сделок пришлось на поселки, вышедшие на рынок за последние полтора года.
По данным «Петербургской недвижимости», в среднем участок покупали за 2,3 млн руб., то есть почти по той же цене, что и в конце прошлого года. При этом активность покупателей в массовом сегменте, раскупивших самые бюджетные участки, привела к заметному повышению средней цены предложения — до 5 млн руб. (в начале года она была 3,9 млн руб.). Участки без подряда оказались единственным видом объектов, где изменение средних цен были столь ощутимыми (+28%).
На удаленные территории, 80 км и более от КАД, приходится всего 7% сделок, основная доля продаж — земля не дальше 20 км от кольцевой (25%) и в 20–40 км (47%).
Пополнять рынок новыми предложениями в востребованных локациях уже не получается: неосвоенные массивы имеют юридические изъяны и другие проблемы. В компании Puzzle Realty насчитали около 800 га в замороженных поселках. Другие девелоперы изучают такие приостановленные проекты. Валерий Бирзолов, генеральный директор компании «Ломоносовские земли», невысоко оценивает возможность переформатирования и завершения поселка другой компанией: давние собственники нередко пытаются вернуть свои деньги, потраченные на межевание или дороги, которые скорее ухудшили потребительские свойства массива.
Дома и ипотека
Из примерно 270 домов и участков с подрядом, проданных в коттеджных поселках за полугодие, две трети пришлись на II квартал. Подавляющая доля (53%) сделок — домовладения комфорт-класса средней стоимостью 14,4 млн рублей.
На рынке в целом средняя цена проданного дома составила 20,2 млн руб., на 14% больше, чем в начале года. Интересно, что стоимость квадратного метра дома (в которую включена стоимость земли) не изменилась и составляет привлекательные по сравнению с показателем в квартирных новостройках 118,4 тыс. руб. Причем это цена предложения! За дом запрашивают 26,4 млн руб. (средний показатель по всем классам домовладений, от «эконома» до «премиума»), колебания цены за квартал минимальные (-3%).
По словам Сергея Балуева, директора по продажам компании «ФАКТ.», основной запрос клиентов таков: участок стоимостью до 2 млн руб. с готовыми коммуникациями и подряд на строительство, за все в сумме до 12 млн руб. «Года два-три назад востребованы были участки 12–14 соток, дома от 150 до 200 кв. м. Сейчас фиксируем основной запрос на участки 8–10 соток и дома 100–150 кв. м, что связано со стремлением клиентов уменьшить чек», — говорит Сергей Балуев.
Дмитрий Новосельцев параметры пользующихся спросом домов также обозначил прежде всего по стоимости: цена должна позволить купить такой дом по льготной программе ипотеки, которой сумма для Ленобласти ограничена 12 млн руб. (и 18 млн руб. по IT-ипотеке). Это одноэтажный дом 120–140 кв. м с разумной функциональностью. В попытке уложиться в ценовые рамки спроса приходится уменьшать площадь участков и домов, использовать менее дорогие стройматериалы и технологии, сдавать дома в комплектации «теплый контур» или white box, а не «под ключ», сокращать инфраструктурные пакеты в коттеджных поселках.
Ольга Трошева,
руководитель
консалтингового центра
«Петербургская недвижимость»
Объем предложения к концу полугодия был на историческом минимуме — 15,3 тыс. лотов. Пополнение не успевает за продажами: вывод новых объектов на 34% ниже поглощения. Новое предложение на 91% участки без подряда, в продажах доля УБП 89%.
Продажи домов растут в поселках, рассчитанных на массовый спрос, и c высокой долей ипотечных сделок.
На рынке загородной недвижимости мы фиксируем выход на ценовое плато. И при этом в ожидании роста цен, который связывается с широким применением ипотеки, а также с предстоящим переходом к проектному финансированию и счетам эскроу. Безусловно, последние инструменты вызывают много дискуссий, поскольку влекут за собой глобальные изменения подхода к проектированию поселков, их инфраструктурной и социальной составляющей, срокам строительства и темпам продаж.
Валерий Бирзолов,
генеральный директор компании «Ломоносовские земли»
Продажи в нашем проекте «Участки в Ильино» во II квартале были, безусловно, лучше, чем в предыдущем квартале. Доля ипотечных сделок достигает 30–40%, это и рыночные, и льготные программы, кроме сельской ипотеки.
Спрос сфокусирован на недорогих и самых компактных участках.
А на таких невозможно соблюсти противопожарные нормы при размещении построек. Оптимальная площадь была бы 10 соток, минимум — 7,5 сотки. В проекте «Участки в Ильино» предлагаем 7–12 соток.
При всей, казалось бы, заинтересованности государства в развитии ИЖС, системный подход к рынку все еще не сложился. Покупатели хотят уложиться в 10 млн руб. за землю и дом, взять ипотеку. Девелопер не может за такие деньги предложить качественный продукт под ключ, который стал бы для банка понятным и ликвидным залогом.
А для более дорогих домов, дороже 25–30 млн руб., у банков нет рабочих финансовых инструментов.
Девелоперам приходится играть «на тоненького», чутко чувствовать спрос и четко понимать, где можно немного сэкономить, а где экономия обернется неликвидом или проблемами для владельцев — это глубокое залегание водоносного слоя, «5 кВт на участок», узкая или плохая дорога.
Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»
Темпы продаж в наших проектах «Разметелево» и «Сосновские горки» в апреле — июле были выше прошлогодних. В связи с высокой готовностью в сентябре мы поднимаем цены в этих поселках.
В КП «Разметелево» в августе запускаем центральное водоснабжение и магистральный газопровод, завершаем строительство детской и спортивной площадок.
В «Сосновских горках» начали прокладывать газопровод по госпрограмме догазификации. В итоге в поселке есть вода, газ, электричество, интернет. Все условия для комфортной жизни рядом со всеми благами цивилизации в п. Сосново и в окружении красивого соснового леса.
Доля ипотеки в наших проектах в три раза больше средней по рынку и составляет 60%. Это благодаря нашей безупречной репутации и работе с большим числом банков. Средние ставки в диапазоне 6,3–7,3%.
В целом по рынку видим, что девелоперы в коттеджных поселках для попадания в рамки спроса по цене вынуждены сокращать пакет коммуникаций: линии электропередач прокладывать не подземные, а воздушные, светильники наружного освещения размещать не на отдельных стильных опорах, а на опорах ЛЭП, отказываться от централизованного водоснабжения из общей скважины и насосной станции, вместо твердого дорожного покрытия использовать ЩПС, и т. п.
Сергей Балуев,
директор по продажам компании «ФАКТ.»
Спрос по сравнению с уровнем предыдущего полугодия вырос. Мы видим изменения в товарной корзине. Сейчас людей больше интересует участок плюс подряд либо уже готовые дома. Под этот запрос мы и запустили продукт в коллаборации с партнером: на наших земельных участках реализуется квартальная застройка в единой стилистике и пакетные предложения. Это «Негород Заневский», где с помощью префаб-технологии клиент может выбрать готовое и понятное пакетное предложение, очень похожее на квартиры с вариантами черновой и чистовой отделки, а также отделки под ключ.
В этом году популярны модульные технологии и одноэтажные дома, клиенты обращают внимание на быстровозводимые современные технологии.
Около 60% продаж проходят с ипотекой — семейной, IT-ипотекой и «господдержкой». Из ипотечных сделок треть — покупка участков, а 2/3 — участки с подрядом на строительство. Широко используется льготная ипотека на самостоятельное строительство, в рамках которой заем выдается наличными деньгами. Она удобна: оформляется быстрее, чем классическая ипотека на ИЖС с подрядом.
Яркая особенность этого года: покупатели участков предпочитают готовые очереди, даже если в новой очереди идет активное строительство и ниже цены. Как только готовы дороги и коммуникации — продажи активизируются.
Есть, однако, исключения: наш новый поселок «Левада» с участками примерно по 1 млн руб. за первый месяц со старта проекта показал темпы продаж ажиотажного 2021 года.
