- Как известно, сегодня на федеральном уровне нет закона, регламентирующего перевод земель из одной категории в другую. Проект такого документа разработан, передан на рассмотрение в Госдуму, но пока на утверждение не выносился - проходит согласования в комитетах.
В то же время для Ленинградской области вопрос изменения категории земель весьма важен. Сегодня область динамично развивается, в ее экономику привлекается очень много инвестиций, и большинство инвестпроектов требует предоставления земельного участка. Нередко предоставленный участок по своему статусу не соответствует целям и задачам конкретного инвестиционного проекта. Поэтому мы, не нарушая федерального законодательства, решили разработать собственный закон о переводе земли из одной категории в другую. Этот документ прошел три чтения в Законодательном собрании Ленобласти, на сегодня он уже действует, и рекомендации по его применению подписаны губернатором области Валерием Павловичем Сердюковым.
Согласно закону, решение о переводе земель отнесено к компетенции областного правительства, как и разработка порядка предоставления необходимых для этой процедуры документов. Такой порядок был нами разработан - он не сложен. Для того чтобы перевести землю из одной категории в другую, нужно предоставить документацию, состоящую из трех частей. Первая - землеустроительное дело, где собрана вся история участка и все его характеристики. Вторая - либо ТЭО (технико-экономическое обоснование) на этот участок, либо, если это крупный инвестпроект (инвестиции в который превышают $2 млн.),_- заключение МВК (Межведомственной комиссии) о размещении производственных сил. Если имеется какая-либо другая градостроительная документация, то должна быть предоставлена она, а если речь идет о жилищном строительстве, то необходим генплан застройки участка. И третья, последняя часть - заключение экологической экспертизы. Именно эти документы и составляют основу для принятия решения о переводе земли из одной категории в другую.
Важную роль также играет ценность земли, подлежащей переводу. Существует такое понятие, как ценность почв. Это открытая информация - по отдельным участкам ее можно запросить в государственном унитарном предприятии НИИ_Гипрозем. Сегодня все участки Ленинградской области охарактеризованы по ценности почв. И если ценность земли конкретного участка превышает средний по району показатель, то такой участок, согласно законодательству, переводу в другую категорию не подлежит, за исключением изъятия земли под государственные нужды.
Уполномоченным органом, принимающим решение о переводе земель из одной категории в другую, в Ленинградской области является Комитет по управлению государственным имуществом. Для рассмотрения вопроса необходимо ходатайство местных органов власти - письмо за подписью главы муниципального образования о том, что он не возражает против перевода такого-то участка либо под нужды жилищного строительства, либо под создание промышленного производства. Далее мы готовим постановление правительства Ленинградской области, которое согласуется в определенном порядке с профильными комитетами. Выход этого постановления и является основанием для перевода земель.
Перевода земель бояться не стоит. Особо ценные земли и использующиеся сельхозугодия, как уже было сказано выше, переводу не подлежат. Но такие участки, которые до сих пор числятся как пашня, хотя на них уже десять лет растут деревья, переводить в другую категорию необходимо - государство начнет получать фиксированные доходы в бюджет, а земля обретет достойного пользователя.
Конечно, у нас вызывает некоторые опасения, что сегодня скупаются очень большие массивы земель сельхозназначения, особенно в пригородной зоне, причем их продажи проходят мимо нас. По установленному порядку у КУГИ есть право приоритетного выкупа земли - то есть собственник должен направлять предложение о продаже в первую очередь нам, и, если мы в течение месяца не принимаем решение о покупке участка, собственник имеет право совершить сделку с другим покупателем.
Что касается земельных долей, то здесь купля-продажа ограничена и может происходить только среди участников коллективной долевой собственности на землю. Но и здесь земельные доли скупаются с помощью механизмов дарения паев и т. д. И мы, к сожалению, не можем владеть исчерпывающей информацией, в чьих руках и с какими целями сосредотачиваются земельные доли. В то же время известно, что определенные участники этого рынка скупают их не для того, чтобы пахать и сеять, а собираются использовать совсем по другому назначению.
Сложности возникают и с выделом земельных долей в натуре (такие случаи пока единичны), без которого перевод данных участков из одной категории в другую невозможен.
Как и любой новый процесс, изменение категорий земельных участков сегодня требует от нас проведения очень большого объема работ. Именно поэтому сейчас мы рассматриваем варианты привлечения к участию в подготовительной работе (создании документации, ее согласовании и т._д.) ряда уполномоченных компаний. Подчеркну - мы не передаем этим компаниям никаких госполномочий, мы делегируем им исключительно "черновую" работу на начальном этапе подготовки документов.
Еще одно направление, которое мы сегодня считаем особенно ответственным, - это формирование земельного рынка в Ленинградской области. Пока мы выступаем лишь как пассивный участник этого рынка, но в дальнейшем ситуация должна измениться. В настоящее время рассматривается возможность (и все документы для этого уже подготовлены) создания государственного унитарного предприятия Леноблземинвест, которое будет привлекать кредитные ресурсы и сотрудничать с другими операторами рынка: крупными риэлтерскими компаниями, банками и другими коммерческими структурами. В числе прочего, новая структура получит право покупки участка, перевода земли в другую категорию и последующей продажи.
Получено принципиальное согласие губернатора Ленобласти еще по одному вопросу. Планируется, что в скором времени мы будем не только продавать землю, находящуюся в областной собственности, но и испробуем московский опыт долгосрочной продажи права аренды. Если земельный участок формируется в особенно интересном месте, имеет смысл не продавать его, а за определенную плату передавать в аренду на длительный срок. Для области это безусловно выгодно, поскольку, продав землю, мы единовременно пополняем бюджет, а передав участок в аренду, - имеем постоянный источник бюджетных поступлений.
Сейчас продолжается приток московского капитала на земельный рынок Ленобласти, в том числе и для строительства крупных торговых комплексов. "Первой ласточкой" стал гипермаркет "IKEA". Сегодня ведутся переговоры и с другими московскими компаниями, и это еще одно направление нашей работы.
Помимо этого, пользуясь тем, что в третьем чтении будет принят закон "Об обороте земель сельхозназначения", мы начнем практику изъятия земель у недобросовестных пользователей, то есть у тех, кто не использует землю в течение двух и более лет. Окончательное решение по этому вопросу, конечно, принимает суд, но мы со своей стороны постараемся инициировать процесс, чтобы те, кто в свое время получил бесплатно участки и сегодня пытается ими спекулировать, передали землю в другие руки.
Нам предстоит и непростая работа по инвентаризации всех пионерских лагерей и баз отдыха Ленобласти, многие из которых либо вообще заброшены, либо используются по нецелевому назначению. По многим из этих участков договора аренды истекли и не переоформлялись. Такие земли будут изыматься и передаваться добросовестным пользователям с целью извлечения дохода для бюджета и рационального использования территорий.
Есть у нас и другие направления деятельности. Так, сейчас мы заканчиваем кадастровую оценку земель Ленинградской области и со следующего года уже будем определять земельный налог и арендную плату за землю исходя из кадастровой оценки.
Формируя земельный рынок Ленобласти, мы не хотим быть его монопольным или каким-то обособленным участником и планируем сотрудничество со многими крупными компаниями. Но ни в коем случае не с фирмами-однодневками, занимающимися спекулятивными сделками с землей.
