- Мы с мужем хотели приобрести земельный участок для строительства загородного дома, а потом увидели в рекламе, что за эти же деньги можно купить гораздо больше земли в фермерском хозяйстве - хватит и детям, и внукам. Или существуют какие-то ограничения по использованию таких участков?
- Прежде всего, нужно отметить, что фермерские хозяйства, расположенные на территории Ленинградской области, входят в состав земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ, «землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей». И далее из ст. 78: «:данные земли могут использоваться гражданами, ведущими крестьян-ские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество».
Таким образом, приобрести земли фермерского хозяйства для индивидуального жилищного строительства напрямую нельзя.
Статья 18 закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» предусматривает право фермерского хозяйства совершать сделки по продаже аренде, дарению, мене в том случае, если предварительно были оформлены права собственности на земельный участок. При этом необходимо учитывать, что имущество, в том числе и земля, крестьянского (фермерского) хозяйства являются основными средствами производства и принадлежат его членам на праве совместной собственности и разделу не подлежат, кроме случая прекращения деятельности фермерского хозяйства и раздела имущества и земельного участка на доли между членами крестьянского хозяйства.
Глава фермерского хозяйства имеет право совершать сделки с земельным участком только с согласия других членов хозяйства. Возможно отчуждение части земельного участка, но при этом должно сохраняться ее целевое назначение - ведение фермерского хозяйства.
- Раньше я жил и работал в сельской местности, и мне был выделен земельный пай, которым в настоящее время я не могу воспользоваться, так как постоянно проживаю в городе. Могу ли я продать свой земельный пай?
- Да, продать земельный пай Вы имеете полное право. Сделки, результатом совершения которых является возникновение и прекращение прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно закону, вам необходимо соблюсти формальность, предусмотренную ст. 8, а именно: предложить органам местного самоуправления купить участок, если вы не реализуете его с торгов. Если эта про-цедура не будет соблюдена, договор с вами может быть расторгнут, и вы потеряете свои права на землю.
Так как вы являетесь участником долевой собственности, то обязаны, прежде всего, известить остальных участников долевой собственности в письменной форме или опубликовать сообщение в местном периодическом печатном издании о предстоящей продаже. По закону пайщики имеют первоочередное право на покупку земельных паев. Если в течение месяца с момента письменного извещения никто из пайщиков не изъявил желание приобрести пай на предложенных вами условиях, то его можно продавать третьему лицу. Список пайщиков можно уточнить в ЛОРП, либо в земельном комитете, либо в правлении сельскохозяйственного предприятия.
Если данный земельный пай не был выделен в натуре, то для проведения сделки необходимы следующие документы:
- свидетельство о праве собственности;
- справка о нормативной стоимости земли;
- выписка из ЕГРП;
- справка об отсутствии задолженности по уплате налога на землю;
- нотариально заверенное согласие су-пруга (супруги) на продажу;
- копии отправленных по почте извещений о намерении продать земельный пай;
- почтовые квитанции об отправке данных извещений.
Стоимость земельных паев и их ликвидность, если они не выделены в натуре, гораздо ниже, чем тех, которые были выделены на местности. Процедура выделения пая в натуре - достаточно сложный процесс.
Прежде всего, необходимо подать заявление в правление сельскохозяйственного предприятия с просьбой выделить земельный участок в желаемом месте в соответствии с количеством указанных в свидетельстве гектаров и баллогектаров. Через месяц руководитель предприятия обязан отреагировать на ваше заявление и дать официальный ответ в письменной форме. В случае отказа необходимо собрать собрание пайщиков, предварительно объявив о дате предстоящего собрания, не позже чем за месяц. При условии надлежащего уведомления, со-брание считается правомочным независимо от числа явившихся участников долевой собственности. На собрании ведется протокол, который подписывается всеми присутствующими. Решение принимается простым большинством голосов от двух третей присутствующих на со-брании.
Усложненный порядок выделения земельного пая в натуре часто приводит к тому, что граждане за бесценок реализуют свои паи. Мы рекомендуем проявить твердость и довести это дело до конца. Опыт и знания профессионалов всегда помогут вам соблюсти свои интересы.
