Тяга горожанина к земле, наверное, неистребима. Именно поэтому мятежные партийные боссы, попытавшиеся взять власть в СССР в августе 1991 года, в самом первом указе, объявлявшем чрезвычайное положение, продекларировали, что подарят 15 соток земли каждой советской семье.
Садоводства: эхо «холодной войны»
Практически в каждой второй петербургской семье есть свой садовод - владелец дачного или садового участка. Если верить социологическим опросам, то почти 50% горожан летом ездят в садоводства. В результате этого ежегодного перемещения в смежном субъекте Федерации - Ленинградской области образовалась целая республика садоводов, с малопонятным юридическим статусом и инфраструктурой середины прошлого века.
Бурное развитие садоводств пришлось на 1970-80-е годы, и этому способствовала угроза ядерного нападения. Спешно создавая в радиусе 101 километра от Ленинграда многотысячные садоводческие массивы с наделами земли в шесть соток, советские руководители в первую очередь следовали директивам Министерства обороны. Но, кроме того, идея приобщить горожан к земле оказалась полезной также для обеспечения продовольственной и жилищных программ. Будучи не в состоянии переселить 750 тысяч горожан, проживающих в коммуналках, в отдельные квартиры, им предлагали заболоченные земельные наделы 20 на 30 метров. Но возможно вас заинтересует гражданство ес за инвестиции.
Крупнейшие садоводческие массивы Ленинградской области
В годы массового увлечения питерских рабочих, служащих и представителей интеллигенции сельским хозяйством появились такие многотысячные поселения садоводов, как Мшинская, Дивенская, Пупышево, Новинка, Чаща, Грузино. В общей сложности в Ленобласти сегодня насчитывается 15 массивов, в составе которых больше 10 тысяч домов. Причем раньше участков, не освоенных садоводами, практически не было. Горожане превращали в уголки, пригодные для проживания и выращивания урожая, даже топкие комариные болота. Садовые дома, построенные в условиях тотального дефицита стройматериалов, многое могут рассказать о ведомственной принадлежности садоводств: к примеру, сплошь темно-зеленые строения указывают на то, что их хозяева трудились на вагоноремонтном заводе, преобладание других колеров - на соответствующие автотранспортные предприятия.
В ход шли и высокие технологии: ракетчики подарили садоводам практически вечные накопительные баки для воды и трубы для дренажных систем, а легкосплавные фрагменты самолетных фюзеляжей, «приземляясь» на ленточные фундаменты, становились самыми элегантными сараями всех времен и народов. Обитатели садовых домиков любовались окрестностями через иллюминаторы кораблей, с гордостью поглядывали в окна списанных «Икарусов» на соседские владения, огороженные отходами сталепрокатного производства.
Архитектурно-планировочные тенденции тоже менялись. Типичная дачная постройка 1950-60-х годов на двенадцати сотках - это рубленый или щитовой (с засыпкой) дом шесть на шесть метров на ленточном фундаменте, с пристроенными верандами, пропорциональными оконными проемами и полноценным мансардным этажом. За эстетикой дачных поселков тогда ревностно следили архитектурно-планировочные управления. Ослабление контроля за «самоделкиными» со стороны районных архитекторов, а также ограничения по площади жилых построек на шести сотках сказались и на облике садоводств. Пятно застройки «шесть на четыре», на котором нужно разместить и веранду, и прихожую, и спальни для всех поколений семьи, требовало от самодеятельного проектировщика предельного рационализма. Поэтому в 1970-е годы на смену классическим дачным домам пришли высокие узкие строения на столбах, с «ломаными» стропилами (такая компоновка позволяла увеличить площадь мансардной комнаты) и наружной лестницей на второй этаж. Уставы садоводств требовали, чтобы все свободное от застройки пространство было культивировано, а на нем в требуемом количестве произрастали яблони, ягодники и корнеплоды. В следующем десятилетии атрибутом достатка для владельца садового дома стали гараж с мастерской в цокольном этаже, вследствие чего приют садовода и вовсе стал похож на башню.
Но едва только государство потеряло интерес к огородам граждан, архитектурная мысль стремительно вырвалась за рамки «шесть на четыре». Чуть больше десятилетия назад, когда из числа учителей и врачей, работников милиции и представителей творческой интеллигенции, инженеров и рабочих, формировались «последние эшелоны» садоводов, ведомства обещали им сборные домики «под ключ», телефонизированные поселки со спортивными площадками и магазинами: Тогда еще никто не знал, что всего через несколько лет они будут жить в стране с иными правилами экономической игры. На садоводческих землях, освоение которых пришлось на конец 1980-х - начало 1990-х годов, пожалуй, самое большое разнообразие построек. Здесь может встретиться и особняк с мраморной лестницей, каминным залом, бассейном и зимним садом, и (по соседству) увязший в болотистом грунте ржавый вагончик-бытовка с пристроенным крылечком - у кого как получилось.
В Ленобласти, только по строго официальным данным, десятки тысяч неосвоенных садовых участков (садоводы, что возвели на своем участке хоть скворечник и хоть раз заплатили паевой взнос, - не в счет: речь о целых массивах земли, к освоению которых практически не приступали). Закончились времена «холодной войны» и продовольственной программы, по России прокатились перестройка и приватизация. Но садоводства и их социальные и инфраструктурные проблемы остались.
Среди садоводческих массивов есть свои рекордсмены, например Мшинский (25 тысяч участков). Летом население здесь увеличивается до размеров небольшого городка (почти 100 тысяч человек). В этих краях, облагороженных руками пожилых петербуржцев, приезжающих с тележками на электричках, становится все больше постоянных жителей. И зимой в садоводствах близ станции Мшинская живет пять тысяч человек.
Новые русские садоводы
В нынешнем сезоне благодаря законодательным коллизиям идеи садоводчества неожиданно обрели второе дыхание. В начале года желающие поселиться под надежным прикрытием Морской резиденции Президента РФ были серьезно озадачены: на рынке предлагались земли сельхозназначения по ценам от 100 (оптом) до 700 (в розницу) долларов за сотку, аккурат примыкающие к объекту федерального значения. Действительно, совхозные территории вокруг города при условии перевода в статус земель поселений могли бы существенно пополнить фонд земель, пригодных для малоэтажной застройки. Но, как известно, спрос на рынке недвижимости порождает не только предложение, но и множество хитроумных и в то же время вполне легальных схем, позволяющих обойти законодательные ограничения.
В результате в последние полгода в Ленинградской области (пожалуй, впервые с конца 1980-х годов!) стали вновь организовываться садоводческие товарищества. Причем это вовсе не означает, что состоятельные и прагматичные предприниматели повально увлеклись выращиванием картофеля. Схема, практикуемая «господами садоводами», ставит конечной целью получение участка под застройку. Вначале организуется юридическое лицо - некоммерческое товарищество садоводов и проводится общее собрание членов товарищества с решением о покупке земли. Затем на товарищество оформляется договор купли-продажи совхозной земли (разумеется, без изменения целевого назначения). Далее - как на традиционных «дедовских» шести сотках: архитектурный план застройки, постановление главы местной администрации, оформление межевых дел, генплан застройки… Конечный итог - продажа участков по долевой схеме (то есть получение права собственности только после окончания строительства).
В результате возникает респектабельный коттеджный поселок с участками до 50 соток и однородной социальной средой. Сегодняшнее законодательство не накладывает никаких ограничений на тип воздвигаемого на садоводческом участке строения. Правда, садовый земельный участок предоставляется хоть и с правом возведения жилого строения, но без права регистрации в нем. Однако и вопрос с пропиской в перспективе, если господа изъявят желание прописаться по месту жительства и зарегистрируют свой поселок как дачный, оказывается вполне решаемым.
ИЖС для ПМЖ
Рынок участков и домов, которые можно было рассматривать как постоянное место жительства, имеет больше чем десятилетнюю историю. Во-первых, с началом массовой приватизации граждане получили возможность приватизировать не только квартиры, но и занимаемые ими жилые дома. При этом в пику ГКЧП с их 15 сотками Борис Ельцин подарил своим указом возможность приватизации садоводческих владений, чем немало озадачил представителей органов, ведавших распределением земельных ресурсов.
Так или иначе участки, выставляемые на рынок в качестве земель для ИЖС, выделялись гражданам еще в горбачевские времена: будучи не в состоянии обеспечить горожан обещанными отдельными квартирами, власти предложили им строить дома самим, переложив вопросы распределения земли на райисполкомы. Участки по 12 соток для строительства индивидуальных домов полагались не всем, а лишь гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Забегая вперед, надо отметить, что особый размах эта практика приобрела в Сестрорецком и Зеленогорском районах (впоследствии «слитых» в престижнейший Курортный). Правда, в разряд «нуждающихся» попадали в первую очередь местные и городские чиновники, предприимчивые петербуржцы и просто влиятельные люди, а среди землеотводов под ИЖС оказывались и кусочки близ золотистых песчаных пляжей Сестрорецкого Курорта. Впоследствии те, кто не смог освоить эти земли, получили легальную возможность приватизировать их и продать по выгодным ценам.
Первый коттеджный бум
Подавляющее большинство недостроенных особняков образца первой половины 1990-х годов, строительство которых началось на землях, полученных нуждающимися, по архитектурной привлекательности недалеко ушли от типовых панельных домов, возведенных в эпоху развитого социализма. Первый коттеджный бум, прокатившийся по нашему региону десятилетие назад, оставил множество объектов строительной «незавершенки», среди которых встречаются и нерушимые монолитные крепости, и кирпичные коробки, и даже панельные постройки, сложенные из приобретенных по случаю неликвидных панелей 137-й серии.
Частный застройщик, мечтавший перебраться на загородное ПМЖ из малогабаритной квартиры, беспокоился о стенах, крыше и размере земельного участка, но меньше всего - об архитектуре. Зато самобытный протест освобожденной строительной инициативы против городской среды, сформировавшейся в эпоху индустриального «кубизма», явил миру железобетонные хоромы площадью до 800 кв. м, со строгим, как в хрущевской квартире, распределением по комнатам и этажам. Впрочем, все это неудивительно, ведь возводили эти дома те же самые строители, которые со времен постановления 1956 года «О борьбе с излишествами:» ориентировались на поточное производство стандартного многоквартирного жилья. А потому стены, возведенные при помощи приватизированной или «ничейной» строительной техники и тем же самым «дедовским» индустриально-поточным способом, оказывались самым доступным элементом будущего дома. Тем временем инженерно-строительная мысль не стояла на месте, и заказчикам предлагались гигантские оконные проемы, но: только в процессе строительства выяснялось, что отечественная промышленность не в состоянии предложить достойные варианты остекления для них. И пока сам частный застройщик мучительно обдумывал конструкцию канализационного септика, из-под пера градостроителей уже выходили планы освоения гигантских территорий вроде «Северной Долины» близ Парголово. Но дальше презентаций дело не шло:
Не все потенциальные домовладельцы были разборчивы в выборе площадок для строительства. Во всяком случае рынка участков для застройки не существовало, а административные механизмы распределения земель не способствовали определению их реальной рыночной ценности. Поэтому большинство домов строили без какой-либо привязки к местности, ландшафту и традициям. Это, впрочем, неудивительно: основным «историко-культурным окружением» для частных особняков стали садоводческие массивы и поселки городского типа, обеспечивавшие новым обитателям необходимый инфраструктурный минимум.
С точки зрения инвестора
Впоследствии, с развитием рынка загородной недвижимости, в петербургских пригородах сложились предпосылки для развития индивидуального жилого строительства, но уже на новом качественном уровне. Во-первых, в предпочтениях активного среднего класса выявились центробежные тенденции: спрос на выгодно расположенные земельные участки и приличные частные дома значительно превосходит предложение - объекты загородной недвижимости без очевидных минусов (к слову, таких в риэлтерских каталогах немного) находят покупателей практически сразу.
Во-вторых, в отличие от ситуации начала 1990-х годов, сегодняшним застройщикам предложен весь ассортимент современных технологий загородного домостроения, а также десятилетний опыт архитектурных поисков (от крестьянской избы до северного модерна), проб и ошибок. В-третьих, рынок земли выявил предпочтения и определил перспективные, с точки зрения потенциального домовладельца, районы застройки.
Наконец, участники рынка загородного домостроения могут действовать с оглядкой на опыт долевого строительства, освоенный в процессе возведения многоквартирных городских домов. Как можно видеть, потенциальных завтрашних домовладельцев и их «соратников по проблемам» из недавнего прошлого роднят только желание и возможность строить, осваивая новые жизненные пространства.
Все больше руководителей риэлтерских фирм приходит к пониманию того, что разделение жилой недвижимости на городскую и загородную едва ли оправданно. В самом деле, любая недвижимость - это в первую очередь земля.
Два-три года назад основными объектами, фигурирующими в печатных каталогах в разделе «Загородная недвижимость», были многочисленные дома и домики в садоводствах и в меньшем количестве - старые частные дома под снос, а также недостроенные объекты ИЖС, возводившиеся в период самостийного коттеджного бума начала 1990-х годов. Такое «рыночное» хозяйство обслуживалось несколькими крупными операторами - риэлтерскими компаниями, сводившими частного покупателя с частным продавцом и осуществлявшими посреднические операции. При этом найти объект, безупречный с точки зрения горожанина, рассматривающего отдельно стоящий дом с участком как постоянное место жительства либо неотъемлемое приложение к городской квартире, было практически невозможно. Новорусские хоромы, которые в тот период частенько выставлялись на продажу, едва ли соответствовали этому требованию, ведь, как правило, сооружались они с учетом требований и специфических вкусов хозяев, а продавались - по причине ненужности и бесполезности.
С принятием Земельного кодекса стали складываться и новые земельные отношения. На рынке появились новые типы и классы игроков - в первую очередь инвесторы и девелоперы, рассчитывающие на прибыль от операций с объектами загородного жилья. Именно они начали смотреть на загородный дом глазами среднестатистического потребителя, которому в конечном итоге его можно предложить, а также инициировали спрос на услуги строителей, архитектурных мастерских, ландшафтных дизайнеров, поставщиков материалов, технологий и инженерных решений в сфере загородного домостроения. Сегодня любая сотка земли, будь то одна шестая садоводческого владения в Новой Ропше, «вишневые сады» в пушкинских предместьях или кусочек элитарного Академгородка в Комарове, все чаще рассматривается не просто как приложение к реальному или еще не построенному дому, а прежде всего как объект возможных инвестиций. Поэтому очевидно, что конечному покупателю скоро будет предложен принципиально иной уровень цен на загородную недвижимость. Возможно, это и есть плата за развитый и цивилизованный рынок.
