На самом деле эту схему приобретения жилья могут использовать также покупатели домов в коттеджных поселках, квартир в таун-хаусах и т. д. И хотя «загородная» ипотека пока в зачаточном состоянии, пробуждение интереса к долгосрочным кредитам на покупку загородной недвижимости специалисты связывают именно с развитием ипотечного страхования, которое поможет банковским структурам минимизировать риски, а гражданам – приобретать более комфортную дорогую недвижимость.
Рынок жилья, как известно, был и остается одной из наиболее уязвимых сфер отечественного бизнеса, и именно этот аспект препятствует развитию ипотеки в России. До недавнего времени отсутствие адекватной защиты финансовых рисков банков, выдающих кредиты, зачастую и являлось основной причиной отказа в предоставлении займа потенциальным заемщикам. Именно поэтому специалистами страховых компаний была разработана комплексная программа ипотечного страхования, которая помогает свести к минимуму банковские риски, связанные с возможным прекращением выплат заемщиком. Теперь в большинстве банковских структур наличие полиса ипотечного страхования является обязательным условием получения ипотечного кредита.
Чего боятся банки?
Суть ипотечного страхования достаточно проста. Человек, обратившийся в тот или иной банк за кредитом на покупку жилья, оплачивает лишь сравнительно небольшую часть его рыночной цены, которая, как правило, составляет 30% стоимости приобретаемого недвижимого имущества. Оставшуюся часть суммы выплачивает банк, которому в течение нескольких лет покупатель должен вернуть полученный кредит с процентами. Естественно, возможны непредвиденные обстоятельства. Например, заемщик может потерять работу, утратить трудоспособность вследствие несчастного случая или из-за болезни и даже умереть. Кроме того, при приобретении жилья на вторичном рынке обычно возникает вопрос о юридической чистоте объекта недвижимости, поскольку даже самая дотошная экспертиза не всегда может дать абсолютную гарантию того, что права собственности не будут оспорены прежними владельцами. Таким образом, банк серьезно рискует и, разумеется, заинтересован в максимальном снижении своих рисков. В связи с этим одним из условий заключения договора ипотечного кредитования стало обязательное страхование сделки.
«Безопасная» ипотека
Ипотечное страхование – это комплексный вид страхования, который обычно включает три компонента: страхование имущества, страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также страхование риска утраты права собственности на имущество (титула). Согласно программе ипотечного кредитования необходимым условием является имущественное страхование объекта залога, поскольку банк заключает с клиентом договор залога приобретаемого при помощи ипотеки недвижимого имущества. Клиент должен сам, за свой счет, застраховать приобретаемое им жилье от гибели, уничтожения и повреждения. Также страхуется жизнь и трудоспособность заемщика и «титул» объекта недвижимости.
При страховании жизни и трудоспособности страхователя страховым случаем признается смерть или постоянная утрата общей трудоспособности. То есть выплата производится в случае, когда заемщик не может погасить полученный кредит. При страховании риска утраты или повреждения недвижимого имущества выплата производится, если с имуществом заемщика что-нибудь случится в результате непредвиденных событий: пожара, взрыва газа, залива, противоправных действий третьих лиц и т. п. Страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (иными словами, «титул») обеспечивает страховую защиту от потери права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной.
Деньги и условия
Размер страховой суммы эквивалентен сумме задолженности по договору ипотечного кредитования и ежегодно понижается по мере погашения ссудной задолженности. Тариф же рассчитывается в зависимости от ипотечной программы банка и сведений, содержащихся в вашем заявлении и документах. Так, для заемщика мужчины в возрасте 30 лет, выбравшего программу ипотеки на пять лет, тариф по комплексной программе будет составлять примерно 1,17% суммы полученного ипотечного кредита. Взносы уплачиваются ежегодно в течение срока действия договора ипотечного кредитования, а договор прекращается после погашения заемщиком ссудной задолженности.
При заключении комплексного договора ипотечного страхования клиенту предлагают заполнить подробное заявление. Залоговое имущество на страхование предварительно не осматривается. Что касается риска «Страхование «титула», то здесь решение принимается на основании изучения копий документов и проверки достоверности изложенных в них сведений. Это служит своего рода проверкой «чистоты» истории приобретаемого объекта недвижимости. Риск страхования жизни и трудоспособности заемщика принимается после изучения ответов на вопросы медицинского характера в предложенном заявлении.
