Какими будут эти дома – по функциональной «миссии», архитектурному стилю, и главное, где они «вырастут» – по дороге на Выборг, Москву или Мурманск? Где появятся новые энерготрассы и подготовленные стройплощадки с развитой инфраструктурой и «соцкультбытом»? Пойдем ли мы тут по пути наших ближайших соседей из Финляндии или все же своей дорогой? Сколько будет стоить квадратный метр в загородной вилле, особняке, коттедже, «народном доме»? Каким видят наши архитекторы ближайшее будущее частного жилья в окрестностях Петербурга?
На эти и другие актуальные вопросы журналу «Загородное обозрение ответил главный архитектор Ленинградской области, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Валерий КИМ.
«Коттедж» – английское слово
– Валерий Александрович, давайте определимся с терминами. Например, какими критериями, по вашему мнению, должны определяться понятия «коттеджный поселок» и «малоэтажная застройка». В чем их сходство и различие?
– Сходства больше. Суть примерно одна и та же. На наш взгляд, «коттеджный поселок» и «малоэтажная застройка» – это сленговые понятия, и поэтому наделение их какими-либо профессиональными критериями «несподручно». Сходство – в малоэтажности, отличие – в характере застройки. Коттедж всегда самостоятелен как сооружение, а вот малоэтажная застройка – многолика: «высокоплотная», «низкоплотная», «блокированная», «отдельно стоящая» и т. п.
Вообще, мне кажется, будущее за загородными домами трех типов: с учетом питерского климата, социального положения застройщика (вилла предпринимателя, особняк врача, усадьба фермера, коттедж офицера) и демографического фактора (на одну семью, на семью из нескольких поколений, на две-три семьи).
– Наших читателей интересует статистика по коттеджным поселкам. Сколько их всего в области? К каким районам тяготеют «коттеджи» и «малоэтажная застройка»? И почему? Какой он сегодня – среднестатистический коттеджный поселок?
– Если под коттеджными поселками понимать застройку от десятка коттеджей до нескольких сотен, то таких у нас наберется великое множество. Площадь Ленинградской области – 84 тыс. кв. км. Сейчас на этой территории расположены 64 городских поселения и около 3000 сельских населенных пунктов. Понятно, что при таком обилии жилых мест есть вариации и по плотности, и по типу застройки.
«Коттедж» – английское слово, обозначающее одноквартирный, как правило, двухэтажный, городской или сельский жилой дом с участком земли. В российской практике это же понятие относится к застройке, которую мы именуем «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), и это всем и ближе, и понятнее. Поэтому, говоря о коттеджах, не следует выделять их в некую особую группу, на которую распространяются якобы особые условия или зависимости.
– Как показывает опыт, властям достаточно задать вектор развития территорий (инженерное обеспечение, транспортные коммуникации, объекты соцкультбыта, рекреационные зоны и т. п.), чтобы цены на загородное жилье существенно выросли. Куда заданы такие «векторы» в Ленобласти? Какие направления будут преимущественно развиваться в ближайшие 10 лет?
– Самыми популярными зонами развития ИЖС и строительства высокоплотной малоэтажной застройки в области считаются территории в радиусе 50 км от Питера. Это прежде всего Всеволожский, Выборгский, Кировский, Гатчинский и Ломоносовский районы. По нашему мнению, этот расклад сохранится и в ближайшие десятилетия.
Замки бал не правят
– Складывается впечатление, что вопрос о единой архитектурной стилистике для возведения коттеджных поселков и частной застройки еще не решен. А как-то определиться в этом вопросе хочется уже сейчас. Какой будет тенденция: «финская» архитектура, «ново-русская», «чисто функциональная»? Что-то еще? К чему склоняетесь лично вы? Похоже, что «массовому индивидуальному застройщику» тут предоставлена полная свобода выбора. Так ли это? Не приведет ли такой подход к стихийности в архитектурных стилях?
– Вы, на мой взгляд, слишком спешите. Мы с вами живем всего 15 лет в новой реальности, после социалистического периода, когда повсеместно властвовали СНиПы на все виды строительства, господствовала преимущественно типовая жилая застройка, а индивидуальная не отличалась большим разнообразием.
И вот наконец дождались: «нормативные оковы» рухнули, и на Россию обрушилась информация о частном и социальном домостроении со всего мира. Естественно, разными слоями населения используются разные типы жилых домов: и «финские», и «ново-русские», и «американские», и, как вы говорите, «чисто функциональные». Идет процесс поиска удобных, красивых, экономичных типов жилья, и для формирования некой единой стилистики для нашего региона потребуется еще довольно много времени. Меня лично не пугает обилие стилей и направлений в архитектуре современных частных домов. Пусть растут все цветы!
Наши инвесторы, домостроители, граждане стремятся быстрее догнать то, что десятилетиями, а порой и веками формировалось на Западе. Я думаю, будет справедливо, если мы дадим нашему обществу такую возможность и не упустим «исторический шанс». То, что построено за истекшие годы, является своего рода материализованным памятником нашему времени, и в этом нет ничего противоестественного. Придет время, и в России сформируется свой особый стиль.
И еще один важный нюанс: замки, особняки и виллы сегодня не правят бал. Слишком велика и подчас ничем не оправдана стоимость их строительства. Огромные эксплуатационные затраты – свыше 1000 долларов в месяц! Цена удовольствия зашкаливает и отпугивает даже богатого клиента. А самыми перспективными считаются четыре типа зданий: одноэтажные, двухэтажные с мансардой, трехэтажные на одну семью и дома блокированного типа на две семьи. Минимальная жилплощадь – от 50–80 до 90–120 кв. м.
– Есть ли в Ленобласти коттеджные поселки и отдельные особняки, спроектированные (за последние 10 лет) известными архитекторами?
– Безусловно, есть. И на мой взгляд, ваш журнал мог бы открыть отдельную рубрику, посвященную творчеству архитекторов в области жилищного строительства. Но эту тему давайте оставим для будущих страниц.
«ОбЪект притяжения» – природа
– В чем, на ваш взгляд, разница в аспектах коттеджной и малоэтажной застройки под Питером и в Московской области?
– Принципиально – ни в чем. Может быть, только в некой скромности и демократичности.
– Как известно, состоятельные заказчики при выборе места строительства тяготеют к так называемым обьектам притяжения: Константиновскому дворцу («средоточие власти»), району Репина–Комарова («номенклатурные дачи») и т. п. Это престижно. Массовая же застройка типа «народный (социальный) дом» возводится в других районах. Учитывает ли Комитет по архитектуре эту тенденцию при составлении своих планов? Если да, то как именно?
– При разработке градостроительной документации, определяющей место нового жилищного строительства, мы, конечно, учитываем фактор притяжения значимых мест. Однако обратите внимание на тот факт, что такими местами в области в большей степени являются уникальные природные комплексы. И так называемая «престижная» застройка сосредоточена у нас на Карельском перешейке, во Всеволожском и Гатчинском районах. То есть в общей массе люди больше хотят жить «на природе», чем по соседству с кем-то, пусть даже и знаменитым.
– Для петербуржцев загородные дома – это, как правило, «дачи», место для отдыха, предполагающее наличие еще и городской квартиры для постоянного проживания. И в Ленобласти они – «гости». Для местных жителей зачастую – нежеланные. В то же время питерцы «оставляют» в области реальные деньги: в магазинах, развлекательных и рекреационных комплексах, а при строительстве обеспечивают новые рабочие места, не требуя «соцпакета»: пенсий, льготного обслуживания и пр. Какие проекты застройки для вас сейчас предпочтительнее – много- или малоэтажные? Существует ли для вас проблема экспансии частных застройщиков?
– Предпочтительнее малоэтажная застройка – и здесь нет никаких секретов. Посмотрите в историческом плане, как формировалась структура европейских и американских городов. А ведь это веками выработанная практика! И мы сегодня следуем этим разумным примерам.
У нас в области нет проблемы, как вы выразились, экспансии частных застройщиков. Для нас ВСЕ застройщики – российские граждане, имеющие право на строительство, и если они остановили свой выбор на наших палестинах, то мы этому только рады. И, как вы правильно заметили, проникновение «иногородних» в среду обитания местного населения несет свой позитивный заряд: минусы закономерно перетекают в плюсы.
«В 300 долларов не уложимся»
– В Ленобласти возводятся ключевые промышленные комплексы (в том числе с участием иностранного капитала), которые «обрастают» коттеджными поселками и малоэтажной застройкой. Примеры: заводы «Форд» во Всеволожском районе и «Филипп Моррис» в Ижоре. Где еще планируется такое строительство?
– В нескольких местах. Районами нового жилищного строительства, примыкающими к развивающимся промышленно-производственным зонам, станут Гатчина, Тосно, Приморск, Шлиссельбург и другие города.
– Каково соотношение частной застройки и строительства, которое ведется на средства городских инвесторов? Какую роль в Ленобласти в этом плане играют москвичи и «столичные деньги»?
– Сегодня доля частной застройки составляет 60–65% общего объема жилищного строительства, и эта тенденция сохранится. Статистики доли московских инвесторов у нас нет.
– Два разных жанра застройки: малоэтажные дома для постоянного места жительства и дачи. Какие территории считаются предпочтительными для того и другого? Есть ли программы, регулирующие эти два типа строительства?
– На данный момент самые востребованные районы для дачного и индивидуального строительства – Всеволожский, Выборгский, Ломоносовский и Гатчинский. До 2015 года планируется застроить 6 млн кв. м жилья, половина из них – в 50-километровой зоне вокруг Питера. Есть несколько региональных целевых программ в данной сфере, но я думаю, что это отдельная тема.
– Насущный вопрос: сколько в среднем будет стоить квадратный метр «доступного жилья»?
– Главный критерий доступности – стоимость квадратного метра общей площади жилья в индивидуальном доме с автономными источниками жизнеобеспечения, не превышающая среднего двухмесячного денежного дохода на душу населения в области. Тут мы исходим из стоимости квадратного метра в загородном доме, равной 300–350 долларов. Но уже ясно, что уложиться в эти рамки нам вряд ли удастся.
– Учитываете ли вы в своих разработках зарубежный опыт – например, финский?
– Мне лично он по душе. Например, импонируют их выставки-ярмарки жилья. Мы тоже планируем создать подобные демонстрационные зоны. Представьте себе: на нескольких десятках гектаров вырастет «жилой» поселок из домов разного класса, с собственной инфраструктурой и инженерными коммуникациями… В Ленобласти будет пять таких площадок – во Всеволожском, Гатчинском и Кировском районах. До нас такого опыта в России еще не было! Мы стараемся подойти к вопросу по возможности гибко. Шанс участия в проекте дается всем, кто способен с успехом реализовать идею. Это может быть муниципалитет, группа инвесторов или один стратегический инвестор. И такие уже есть: по меньшей мере одна из намеченных выставок пройдет с участием финского капитала.
- Что конкретно предпринял Комитет по архитектуре для создания единой градостроительной концепции малоэтажной и частной застройки в Ленобласти? Ваши планы на будущее?
– Пока шумит стройка, мы тоже не стоим на месте. Например, разработали схему жилищно-гражданского строительства в Ленобласти до 2010 года. В ней объемы строительства определены в увязке с объектами инженерной и транспортной инфраструктуры, социального и культурно-бытового назначения. Намечены конкретные места для будущей застройки. Мы готовы к сотрудничеству. Ждем инвесторов.
