В Санкт-Петербурге до 1994 года регистрацией сделок с жилой недвижимостью занимались районные проектно-инвентаризационные бюро (ПИБы), а сделки с нежилой недвижимостью регистрировались сначала в Фонде имущества Санкт-Петербурга, потом в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (КЗР).
В 1994 году было создано Городское бюро по регистрации прав на жилую недвижимость (ГБР), которое с 2000 года перешло в ведение Министерства юстиции РФ. В настоящее время ГБР осуществляет регистрацию прав и сделок со всеми видами недвижимости (квартиры, комнаты, объекты нежилой недвижимости, земельные участки), а также регистрирует всякого рода обременения, связанные с объектами недвижимости.
Огромное значение для защиты прав собственности имело создание законодательной базы: принятие Гражданского кодекса РФ и Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
За 10 лет сформировалась структура рынка недвижимости. Был совершен переход от частных маклеров (основных операторов рынка) к широко развитой системе агентств недвижимости. В по-следнее время среди агентств начала развиваться специализация: одни занимаются больше городским жильем, другие - загородной недвижимостью, третьи - коммерческой недвижимостью, четвертые - арендой.
Многие агентства недвижимости входят в общественные объединения. Наиболее крупными объединениями нашего региона являются: Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга, Ассоциация "Загородная недвижимость" и Ленинградская областная гильдия риэлтеров.
Защите прав собственности способствовало лицензирование риэлтерской деятельности, введенное несколько лет назад. Лицензирование обеспечивало дополнительный контроль со стороны государства за операторами рынка недвижимости.
К сожалению, Государственной Думой в конце прошлого года было отменено указанное лицензирование. Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга считает, что отмена лицензирования может привести к значительному увеличению рисков для приобретателей недвижимости.
Риэлтеры, нотариусы, ГБР
Сегодня защита прав собственности при покупке объекта недвижимости осуществляется следующими участниками рынка недвижимости:
- риэлтером, который помогает грамотно провести сделку;
- нотариусом, который помогает грамотно оформить договоры купли-продажи, мены и т.п.;
- ГБР на недвижимое имущество, которое от имени государства регистрирует сделку и выдает правоустанавливающий документ - свидетельство права собственности на приобретенный объект недвижимости.
Однако, как показывает жизнь, совместная деятельность риэлтера, нотариуса и ГБР не обеспечивает полной защиты приобретаемых прав собственности.
Риэлтеры фактически несут ответственность только за последнюю сделку в объеме своих комиссионных. Несмотря на их старания проверить прошлую историю объекта, им не всегда это удается сделать, так как часть информации, например, о квартирах, носит закрытый характер, она недоступна риэлтерам.
Нотариусы работают с документами, проверяя их по стандартным схемам. Среди продавцов, к сожалению, встречаются мошенники, которые могут придумать нестандартные обходы закона. В результате дефект сделки может не попасть в поле зрения нотариуса.
ГБР несет ответственность только за ошибки своих регистраторов. Дополнительной глубокой проверки истории прав собственности ГБР не проводит. Не известны случаи, чтобы ГБР оплачивало потерпевшему потерю зарегистрированного объекта недвижимости в случае оспаривания судом права собственности на основании нарушения законодательства при прошлых сделках.
Статистика неутешительна. В Петербурге в год признаются судами недействительными порядка 1000 сделок, и более чем на 3000 квартир накладываются аресты.
Гражданский кодекс РФ в статьях 166-180 предусматривает многочисленные основания для признания совершенных сделок ничтожными или недействительными.
Приобретая объект недвижимости, покупатель приобретает и прошлую историю объекта, в которой могут быть нарушения законодательства при прошлых сделках или ущемлены права одного из бывших собственников. В соответствии с действующим законодательством, если одна из произведенных сделок будет признана судом ничтожной или недействительной, то в течение 10 лет после приобретения объекта последний собственник может потерять право собственности на приобретенный объект недвижимости. Вместе с правом собственности часто теряются и деньги, вложенные в покупку недвижимости. Потерпевшие попадают в череду длительных судебных разбирательств. При этом появляются долговременные неприятные хлопоты, дополнительные затраты денег на оплату услуг юристов и адвокатов.
Страховые компании
Если государство не создает необходимого цивилизованного механизма защиты прав собственников, значит, этот механизм должен быть образован специальной структурной составляющей рынка недвижимости - страхованием. Таким образом, организован рынок недвижимости США.
По такому же пути пошло и развитие российского рынка недвижимости. В середине 90-х годов в Санкт-Петербурге появились первые предложения от страховых компаний о страховании прав собственности.
С 1998 года Министерство финансов РФ стало выдавать страховым компаниям лицензии на этот вид страхования. Часто этот вид страхования называют титульным страхованием.
Суть страхования права собственности заключается в следующем:
- страховая компания, предварительно изучив правовую историю объекта недвижимости, принимает на себя финансовую ответственность за законность приобретаемого права собственности;
- страховым случаем, по которому страховая компания производит страховую выплату, является решение суда, признающего одну из произведенных ранее сделок недействительной или ни-чтожной, в результате чего последний собственник теряет право собственности на приобретенный объект недвижимости.
Основанием для заключения договора страхования являются правоустанавливающие документы: свидетельство о собственности и договор, на основе которого приобретено право собственности (договор купли-продажи, мены и т. п.).
Со страховой компанией следует начинать работу с того момента, когда вы определились с выбором объекта покупки. Вначале страховая компания проводит экспертизу истории прав собственности по выбранной квартире, потом излагает вам свои условия страхования. После этого можно идти к нотариусу для оформления договора и в ГБР за регистрацией права собственности.
Заключить договор страхования, то есть быть страхователем, может как сам собственник, так и его доверенное лицо, либо представитель риэлтера, но выгодоприобретателем по договору (лицом, которое будет получать страховую выплату) должен быть сам собственник объекта недвижимости.
В договоре страхования дается описание застрахованного объекта недвижимости, его местонахождение, а также приводятся данные о собственниках и выгодоприобретателях.
Страхователь сам определяет срок страхования. Максимальный срок страхования может быть равен 10 годам, исходя из максимального срока, установленного ГК РФ по возможности оспаривания сделок, совершенных с нарушением законодательства.
Ответственность страховой компании (страховая сумма) определяется по соглашению сторон: страхователя и страховой компании (страховщика). Рекомендуется устанавливать страховую сумму в размере рыночной стоимости объекта недвижимости. Страховой тариф, на основании которого определяется стоимость страховки, устанавливает страховая компания.
Обязанность страховщика по выплате страхового возмещения наступает после вступления в законную силу решения суда о недействительности сделки с недвижимым имуществом, вынесенного судом в течение срока действия договора страхования.
Выплата страхового возмещения должна производиться страховщиком в течение срока, установленного договором страхования. Рекомендуемый срок составляет 10-20 дней после подачи заявления на выплату страхового возмещения и передачи страховщику всех необходимых документов.
После выплаты страхового возмещения страховщик получает право регрессного иска в пределах выплаченного страхового возмещения к лицу, виновному в наступлении страхового случая. Выгодоприобретатель обязан передать страховщику все имеющиеся у него документы и материалы, а также предпринять все зависящие от него действия, необходимые для осуществления права требования к лицу ответственному за причиненный ущерб.
В будущих номерах журнала мы предполагаем более подробно осветить вопросы страхования права собственности на квартиры, загородную недвижимость, коммерческую недвижимость и земельные участки.
