В свое время, в 1993 году, данный участок был выделен постановлением главы администрации района для ведения фермерского хозяйства. Имеется соответствующее свидетельство о праве собственности на землю образца 1993 года. Кадастровый план (выписка) датирован сентябрем 2005 года. Потенциальный продавец готов оформить сделку через дарение. Какие «подводные камни» возможны при этом?
«Подводные камни», точнее особенности предстоящей сделки с указанным земельным участком, определяются:
– категорией земельного участка (1);
– видом разрешенного использования земельного участка (2);
– правами продавца на данный земельный участок (3);
– видом сделки, которую стороны намереваются совершить (4).
1. Земельный участок, о котором идет речь, относится к категории земель сельскохозяйственного (с.-х.) назначения. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
2. Вид разрешенного использования, установленный для данного земельного участка, – крестьянское фермерское хозяйство (КФХ). Согласно ФЗ от 11.06.2003 г. «О крестьянском фермерском хозяйстве», данный вид использования предполагает осуществление производственной и иной хозяйственной деятельности (производства, переработки, хранения, транспортировки и реализации с.-х. продукции).
Хотя ранее действовавший Закон РСФСР от 22.11.1990 г.
«О крестьянском (фермерском) хозяйстве» допускал возможность возведения жилых строений на участке КФХ, по действующему законодательству режим использования земельного участка с.-х. назначения, предназначенного для ведения КФХ, не позволяет возводить на этом участке жилые строения.
Земельным кодексом установлено общее правило для земель с.-х. назначения, в соответствии с которым земельные участки этой категории могут быть заняты зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки с.-х. продукции. Исключениями из этого правила являются виды использования земель с.-х. назначения, допускающие возведение жилых строений: земли для садоводства, огородничества, дачного строительства, личного подсобного хозяйства. КФК к этим исключениям не относится. Следовательно, приобрести земли фермерского хозяйства именно для ИЖС без изменения категории и (или) вида использования нельзя.
При приобретении участка с целью его застройки важно определиться, какой именно объект вы намерены возвести. Так, наличие упомянутых исключений говорит о том, что можно построить коттедж, загородный дом на участке с.-х. назначения без перевода его в категорию земель поселений – достаточно всего лишь изменить вид разрешенного использования.
Садовое товарищество позволяет строить индивидуальные жилищные дома, но без возможности регистрациии (прописки).
Огородничества во внимание не принимаем: на огородном земельном участке можно возвести лишь некапитальное жилое строение.
На дачных участках разрешается строить дома, которые фактически можно считать коттеджами; кроме того, дачный статус предполагает почтовый адрес и разрешает регистрацию.
Для регистрации во вновь возведенном коттеджном поселке необходимо, чтобы он имел статус населенного пункта, что возможно исключительно на землях поселений.
Если же планируется ИЖС, то потребуется перевод земли из категории с.-х. назначения в земли поселений (подробно об этом см. статью «Конверсия земель сельскохозяйственного назначения», «Загородное обозрение», № 8, 2005). Однако следует иметь в виду, что изменения категории земельного участка – процесс более трудоемкий и дорогостоящий, нежели изменение вида использования земли.
3. Земля находится в собственности членов КФХ. Собираясь совершить сделку по приобретению участка, принадлежащего КФХ, необходимо учитывать, что земля является основным средством производства, принадлежит его членам на праве совместной собственности и разделу не подлежит, кроме случая прекращения деятельности фермерского хозяйства. Члены хозяйства могут по своему усмотрению продать, подарить, сдать в аренду имущество, находящееся в их собственности, совершать иные сделки с этим имуществом.
Только глава КФХ выступает законным представителем других членов при распоряжении общим имуществом. Для ведения текущих дел по управлению хозяйством и распоряжению имуществом глава КФХ не нуждается в доверенностях от его членов.
В случае наделения таким правом других лиц им должны быть выданы доверенности.
4. Сделка по приобретению указанного земельного участка фактически является возмездной, следовательно, она должна быть оформлена в виде договора купли-продажи, а при заключении договора дарения существует риск признания недействительности такой сделки как притворной. Кроме того, следует помнить о том, что с 2006 года вступают в силу изменения в Налоговом кодексе, устанавливающие новую ставку налога на недвижимость, приобретенную в порядке дарения, – 13%, если даритель и одаряемый не являются членами семьи или близкими родственниками. Однако все эти финансовые и юридические риски стороны готовы нести, чтобы избежать требования ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому продавцы земли КФХ, относящейся к категории с.-х. назначения, должны в первую очередь предложить свой участок правительству области.
