Прежде чем попытаться ответить на этот вопрос, необходимо остановиться на некоторых принципах, сформулированных в названных законодательных актах. Прежде всего, - это принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Что это означает для каждого из нас? А то, что нельзя распорядиться домом, не определив одновременно и судьбу земельного участка, на котором этот дом расположен, и, соответственно, наоборот: если вы решили продать земельный участок, на котором находится принадлежащий вам объект недвижимости, то продавать, следует все вместе. Это правило также закреплено и в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса. Кроме того, для того чтобы определять судьбу земельного участка, то есть передавать права на него, необходимо иметь эти права, подтвержденные документально.
В этой связи в первую очередь следует озаботиться тем гражданам, которые не имеют оформленных надлежащим образом документов на земельные участки, под принадлежащей им той или иной недвижимостью, с тем чтобы не решать эти вопросы в "пожарном" порядке, когда такая необходимость возникнет. Хочу сразу сказать, что дело это длительное и довольно дорогостоящее. Ведь необходимо будет сделать кадастровый план земельного участка, это требование сформулировано в пункте 1 статьи 37 Земельного кодекса, а в случае отсутствия правоустанавливающих документов - установить свои права в судебном порядке. Но это касается только тех, кто, например, приобретя дом, никак не позаботился оформить свои права на занимаемую им землю или, получив землеотвод под строительство дома, оформил только права на дом, а земельный участок нет.
Те граждане, кто имеет документ о праве собственности на земельный участок, это свидетельства образца 1992-93 года, выданные земельными комитетами, могут "спать спокойно". Закон признает их права юридически действительными. Единственное, что следует иметь в виду, что при совершении сделки им также необходимо будет осуществить кадастровый учет земельного участка, если ранее этого не было сделано. Раз уж зашла речь о кадастровом учете, который включает в себя составление кадастрового плана и присвоение земельному участку кадастрового номера, хочу обратить внимание, что указанный документ составляется один раз и срока годности не имеет. Он индивидуализирует (описывает) определенный земельный участок и должен передаваться при совершении сделки новому собственнику. К сожалению, имеются случаи, когда нотариусы требуют при совершении каждой сделки с земельным участком представлять "новый" кадастровый план, а стоит он немало. Это требование совершенно незаконно, поскольку не важно, какая фамилия указана в нем в качестве правообладателя. Кадастровый план нужен только как документ, однозначно описывающий границы и характеристики земельного участка, которые, конечно же, не меняются от того, что сменился собственник. Вот из-за таких необоснованных требований зачастую расходы на совершение сделки вырастают до гигантских размеров, что вызывает повсеместное и вполне справедливое возмущение у граждан.
Что же касается новых требований к документам, касающихся прав на землю, то теперь в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса в актах уполномоченных органов о предоставлении земельных участков, в документах государственного земельного кадастра, а также в договорах, предметом которых являются земельные участки, документах о государственной регистрации прав на них и в иных предусмотренных законодательством случаях должна указываться категория земель, к которой отнесен земельный участок. Такие категории установлены в пункте 1 статьи 7 Кодекса, и всего их семь, это: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Если в тех документах, которые есть у гражданина, одна из перечисленных категорий не указана, то перед совершением сделки с земельным участком необходимо внести ее в кадастровый план в том органе, который его удостоверяет, и в дальнейшем не забыть указать ее при составлении договора.
С введением в действие Земельного кодекса должны прекратиться и споры о необходимости обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи земельных участков, поскольку признан, в числе прочих, утратившим силу содержавший такую норму Закон "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Таким образом, граждане вправе сами решать, удостоверять им сделку с землей у нотариуса либо нет. Хочу только напомнить, что если вы будете заключать договор в простой письменной форме, то заявления на регистрацию перехода права на земельный участок должны подавать обе стороны, то есть и продавец, и покупатель.
В данном кратком анализе некоторых положений Земельного кодекса РФ затронуты только те вопросы, незнание которых может уже сегодня стать препятствием для регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.
