И действительно, если на городском рынке недвижимости последний год стал годом лихорадок, нежданных сюрпризов и передела, то за городской чертой цены растут медленно, устойчивый спрос подвергается исключительно привычным сезонным колебаниям, долгосрочные прогнозы сбываются и даже неизбежная сумятица по результатам внедрения административных реформ не носит тотального характера. Пожалуй, «новшествами» загородного рынка можно назвать докатившуюся с городской «вторички» тенденцию, именуемую сегментацией, и приход сюда в прошлом году ипотечных средств. А то, что ведущие операторы рынка оценивают проявившиеся тенденции с полярных точек зрения, – уже не новость.
Итоги минувшего года, с точки зрения одних опрошенных экспертов, ознаменовались снижением спроса на наименее престижные объекты (к примеру, садовые дома в больших садоводствах). Однако другие отмечают шквальный рост интереса к объектам экономкласса (под таковыми подразумеваются дома, цена которых не выше стоимости типовой квартиры в Питере – до 40 тыс. дол).
Периоды всплесков и спадов на рынке загородной недвижимости стабильны год от года. Так, все операторы отмечают устойчивый подъем покупательской активности в марте–апреле, который достигает своего максимума в мае. Локальный всплеск (преимущественно в сегменте дорогих объектов) обычно наблюдается в декабре. По словам руководителя отдела продаж строящейся загородной недвижимости АН «Петербургская недвижимость» Алексея Рогова, «в целом минувший год почти не отличался от предыдущих, если не считать неожиданного небольшого всплеска активности во второй половине января». Нынешний январь сюрпризов операторам не принес, фактически продлив новогодние каникулы: количество просмотров было минимальным. Но к концу зимы покупатели заметно активизируются.
Рынок со словарем
Примерно полтора года назад, когда на городском рынке остановился рост цен на жилье, специалисты риэлтерских компаний произнесли слово «сегментация». Термин вошел в обиход, помогая операторам, оказавшимся в непростых условиях, осмысливать и объяснять поведение покупателей и ценовые колебания. А именно: спрос на жилье стал неравномерно расслаиваться по разным категориям объектов недвижимости, вследствие чего при одних и тех же экономических условиях одни типы жилья дешевеют, другие – дорожают, цены на третьи сохраняют стабильность. Таким образом, «средняя ценовая температура» рынка все больше становится условным показателем.
Сегодня универсальное слово «сегментация» звучит из уст и аналитиков загородного рынка недвижимости, иллюстрируя приход новой тенденции. О ценообразовании на рынке загородных объектов теперь не говорят в целом: этот рынок дробится на мелкие «сегменты», каждый из которых живет своей жизнью, переживая взлеты, падения, сезонные колебания спроса. А именно: если говорить о так называемом массовом предложении – обычных загородных домах стоимостью от 20 до 100 тыс. дол., то цены на них за прошедший год почти не изменились, хотя, конечно, наиболее качественные объекты либо «вымываются» из спектра предложений, либо переходят в более дорогие сегменты. Аналогичная картина наблюдается и в сегменте самых дешевых дачных домов. На этом фоне рынок земельных участков преподносит своим владельцам приятные сюрпризы, подтверждая тезис о выгодности финансовых вложений в землю. По данным риэлтерских компаний, активно работающих на этом рынке, за прошедший год сотка земли подорожала на 10–30%. Однако некоторые наблюдатели отмечают двух- или даже трехкратный рост в ситуациях, когда произведены работы, повышающие ликвидность земель (новые дороги, водопровод, линии электропередачи).
Наибольший объем продаж в загородном секторе на вторичном рынке наблюдался в сегменте индивидуальных земельных участков под строительство и новых домов по цене до 80 тыс. дол., на первичном – для домов в коттеджных поселках стоимостью до 200 тыс. дол. Тем не менее, по совокупным данным ведущих операторов загородного рынка, основная часть сделок (по различным оценкам, до 80%) по-прежнему приходится на долю самых демократичных объектов – стоимостью до 30–40 тыс. дол.
«Загородный рынок был и остается ориентированным на продавцов, – говорит Вадим Алексеенко, директор департамента по продажам и маркетингу АН «Олимп-2000». – Покупателей много, они действительно хотят и готовы покупать объекты, однако продавцы из-за общей истерии на рынке завышают цены: у нас же «модно» говорить о том, что недвижимость неуклонно дорожает, и это «срабатывает».
Однако в оценке адекватности цен на рынке загородной недвижимости точки зрения разных операторов расходятся. «Год назад профессионалы высказывали прогноз относительно 15-процентного подорожания загородной недвижимости, и он полностью оправдался, – говорит Владимир Обширнов, руководитель загородного отдела АН «Экотон». – Этот ценовой рост абсолютно отразил инфляцию и был достаточно комфортен как для продавца, так и для покупателя. Рынок остался привлекательным для обеих сторон».
Малый девелопмент
Между тем повторимся, что выводить на расслоившемся рынке средневзвешенные показатели – не вполне корректно: по данным «ЗО», основной прирост в дешевом сегменте происходит вместе с относительным улучшением качества объектов. Если раньше от «безнадежных» домов просто избавлялись, то сегодняшние продавцы часто готовы вложить средства в улучшение «товарного вида» объектов. Благо, рынок домостроительных и инжиниринговых технологий не стоит на месте.
Типичный пример. Два года назад сельский дом с типично дачными удобствами в садоводстве предлагали к продаже за 10–12 тыс. дол., а сегодня точно такой же, но облицованный сайдингом, со стеклопакетами и с подведенным поселковым водопроводом, – пытаются продавать за 24 тыс. дол. По признаниям хозяев, вложения (включая рабочую силу из ближнего зарубежья) составили меньше 5 тыс. дол. Подобная арифметика наталкивает многих домовладельцев на мысль о выгодности строительства домов на продажу. К слову, и в демократичных сегментах рынка загородной недвижимости появляется все больше объектов, построенных специально для продажи: тому способствует развитие не менее демократичных строительных технологий, а также появление в массовых масштабах недорогих сборных домов.
Но специалисты предостерегают подобных девелоперов от ошибок, типичных для непрофессионалов: стоимость объекта недвижимости в первую очередь определяется его местоположением. Случается, что вложения в размере 5 тыс. дол., попав на благодатную почву, обеспечивают объекту почти двукратный прирост цены. Однако в других обстоятельствах подобные инвестиции не оправдываются.
«Покупайте землю, ее больше не делают»
Теперь перенесемся в «верхние» ценовые сегменты и поговорим о ценах на землю для будущих родовых имений. Сначала об «элитных» участках. Если в конце 2004 года в Курортном районе стоимость сотки средних размеров участка (12–20 сот.) в собственности, под ИЖС, с возможностью подвода света и воды достигала 22,5 тыс. дол., то в конце 2005 года в ряде традиционно элитарных зон цифры 28–30 тыс. дол./сот. уже перестали удивлять; в районе Шувалова–Озерков это соответственно 11 и 14–15 тыс. дол., в пос. Юкки – 3,5–4 и от 7 тыс. дол. Модернизированное и газифицированное Токсово «показало» более чем двукратный прирост цен: от 3 тыс. дол. в позапрошлом году до 5–7 тыс. в прошлом. Цены в коттеджных поселках «Малая Швейцария» и «Русская деревня» увеличились с 5–6 до 8–11 тыс. дол. Значительно выросли цены в Петродворцовом районе. И уже совсем умопомрачительными (на сегодняшний день) стали цены на редкие участки с постройками недалеко от дворцов Пушкина и Павловска.
Если говорить об обычных участках земли на Карельском перешейке, то в 2004 году можно было найти участок по цене 120–150 дол. за сотку, а к концу 2005 года предложение идет уже от 300 дол./сот. Положение усугубляется «выбросом» на рынок немалого числа сельскохозяйственных участков. В южных районах Ленинградской области уровень цен также вырос, например в Гатчинском цены на участки ИЖС начинаются от 3–4 тыс. дол. за 10–12 сот.
Еще один забавный факт: «сверхновыми звездами» рынка недвижимости с самым высоким приростом цен остаются участки по берегам Волхова, Сяси, Оредежа и Луги. За последние два года рост цен на ликвидные прибрежные участки составил от 500 до 1000%.
Другой лидер рынка – земли сельхозназначения недалеко от Петербурга. Идет активная скупка земель в наиболее перспективных местах. Попытки государства и областных властей навести порядок в этой сфере приводят к тому, что с периодичностью в год-полтора, а то и чаще принимаются изменения в законы об обороте земель сельхозназначения.
Цены на садовые и жилые дома также устойчиво растут. Даже участки в новых садоводствах в районе Токсова, из-за дефицита земель ИЖС, идут уже по цене до 3–5 тыс./сот. (а ведь в не столь далеком 2000 году 12 сот. в таком садоводстве стоили 1200 долларов).
География спроса
По данным АН «Александр-Недвижимость», предпочтения покупателей по направлениям традиционно распределяются следующим образом: 30% – Курортный и Выборгский районы, 25% – Всеволожский, 20% – Петродворцовый и Ломоносовский, 20% – Гатчинский.
Оценивая покупательский спрос в ценовых нишах, риэлтеры выделяют такую закономерность: основной спрос (более 40%) сконцентрирован в нише недорогих всесезонных домов стоимостью до 80 тыс. дол. Еще 30% покупательских предпочтений приходится на садовые дома (дачи) и около 20% – на участки под строительство. «Садовые дома соответствуют по цене спросу «экономкласса», а ведь именно в этом секторе и сосредоточено большинство сделок», – считает Яна Долотова, аналитик АН «Итака».
Как и год назад, лидерами спроса остаются Всеволожский (земельные участки стоимостью до 5000 дол. и коттеджи стоимостью до 300 тыс. дол.) и Курортный (земельные участки стоимостью до 15 тыс. дол. и коттеджи стоимостью до 500 тыс. дол.) районы. Для загородного отдыха покупатели приобретают недвижимость исходя из района проживания: те, кто живет в северной части города, предпочитают Выборгский и Приозерский районы, проживающие на юге – Гатчинский и Тосненский. «Трудно нарисовать портрет наиболее востребованного объекта недвижимости, если не считать индивидуальные земельные участки под строительство», – резюмирует Алексей Рогов.
В целом по области в ценовой категории дачных домов основной спрос приходится на объекты стоимостью до 30 тыс. дол. за участок с домом, в сегменте «полносезонных» домов – до 60 тыс. В более высоких ценовых сегментах, рассчитанных на потребление так называемым «российским средним классом», цена летней дачи приближается уже к 60–80 тыс. дол., дома – к 130–150 тыс. дол. Далее идут объекты, входящие в состав коттеджных поселков, и верхняя планка здесь фактически отсутствует.
Максимальное количество сделок с землей по-прежнему фиксируется на северном и северо-восточном направлениях: Всеволожский, Выборгский, Приозерский районы. Однако спрос растет и на «ближнем юге» (Ломоносовский, Кировский, Гатчинский, Тосненский районы).
Повышенным спросом сейчас, как и раньше, пользуются индивидуальные жилые и садовые дома, причем, по данным ряда операторов, доля садовых домов на рынке увеличивается. Но спрос на такие объекты жестко увязан с географическим фактором: летние дачи востребованы в недорогих районах (Кировском, Гатчинском, Кингисеппском). Вкупе с выбивающимся из разряда «недорогих» Всеволожским эти районы – бессменные лидеры спроса по количеству ежегодных сделок. В Кировском районе самая популярная цена – 6–8 тыс. дол., в Кингисеппском – 5–6 тыс. дол., во Всеволожском средняя сумма сделки с недорогим объектом – 18–26 тыс. дол, в Гатчинском – 9–10 тыс.
Жилые дома для всесезонного проживания пользуются стабильным спросом во всех районах Ленобласти, но прежде всего риэлтеры отмечают Всеволожский, Гатчинский, Кингисеппский, Волосовский и Тосненский районы. Чаще всего покупатель ориентирован на ИЖС с уже оформленным правом собственности.
В этом секторе максимум сделок (до 70%) приходится на объекты стоимостью до 80 тыс., остальное составляют более дорогие дома.
По мнению Владимира Обширнова, в последнее время лидерами роста цен стали южные пригороды, которые до сих пор были недооценены (Орадное-на-Неве, Тосно). В Кировском, Тосненском и Гатчинском районах дома для постоянного проживания выросли в цене более значительно, чем аналогичные объекты, скажем, на севере. Быстро дорожает здесь и земля. Операторы связывают это с тем, что цены привлекательных для среднего класса объектов на Карельском перешейке в силу непрекращающегося бурного роста стали фактически запредельными для основной части покупателей. Так, к югу от Петербурга в радиусе 50 км сотка хорошей земли в садоводстве может стоить 1000–2000 дол. К северу от Петербурга таких цен на землю давно уже нет: здесь участок обойдется от 3–5 тыс. за сотку, а в пользующихся повышенным спросом местах (Токсове, Всеволожске, в Курортном районе) – от 10 тыс. дол. за сотку. Рост спроса на южные земли ситуацию пока не нивелирует: разрыв в ценах между «севером» и «югом» продолжает увеличиваться.
Этот «капризный» покупатель
Если факторы ценообразования остаются год от года неизменными и известны даже риэлтеру-практиканту (местоположение, наличие коммуникаций, однородность социального окружения, статус и категория земель, форма собственности), то реальные предпочтения покупателей довольно причудливы и хаотичны. По данным исследований АН «Александр-Н», на выбор того или иного объекта оказывают влияние следующие десять основных критериев (в порядке значимости):
1. Расположение объекта в экологически благоприятном районе со следующими характеристиками: близость водоема (70%) – от 50 до 100 м, а лучше всего непосредственно на берегу (30%); наличие леса (60%) удаленностью от 200–500 до 1000–1500 м. Современная тенденция – повышенные требования к качеству воздуха (20%), отсутствие высокого уровня радиационного фона (40%), отсутствие опасных для людей концентраций радона (45%).
2. Хорошая транспортная доступность объекта: наличие непосредственного асфальтированного (или с твердым покрытием) подъезда к объекту (80%), удаленность от шоссе до 100 м (50%), до 500 метров (40%); наличие транспортных коммуникаций (железнодорожная станция – от 1000 м, маршрутные автобусы – от 100 м). Особое внимание обращается на содержание дорог и их обслуживание в зимний период (60%), перспективы развития схем движения в данном районе.
3. Наличие центральных коммуникаций на объекте (инженерная оснащенность). Требования по электричеству – заключенный договор и мощность от 10 до 20 кВА (90%). Наличие газоснабжения (или реальная возможность подключения к магистральному газу) привлекает внимание 100% потребителей. Система водоснабжения объекта – подведение воды в дом (90%). На качество воды из колодца, скважины обращают внимание 70% потребителей. Наличие канализации обязательно (особенно для коттеджей): центральная – 80% предпочтений; местная – 60%. Телефон предпочтителен только в ближайших пригородах и близких к районным центрам поселках (40%).
4. Удаленность от Санкт-Петербурга: наибольшей ликвидностью отличаются объекты, которые расположены в районных центрах (более 50%) или на территориях, близко расположенных к городу – в 25–35 км (70%). Требования покупателей по удаленности для коттеджа, чтобы «постоянно жить за городом, а работать в городе», – 15–20 км (60% предпочтений). Если цель покупателя – отдых, то отдается предпочтение дачам от 30–50 (60%) до 100–120 км от города (30%). Объекты, расположенные менее чем в 10 км от города, не являются ликвидными (из-за загрязненности ближайших пригородов).
5. Качество домостроения (работа строителей + материалы). На качество кирпичной кладки, монтажа конструкций, технические решения в проекте и т. д. обращают особое внимание более 80% потребителей. Наличие хозяйственных построек (гаража, хозблока, летней кухни, гостевого дома, отдельно стоящей бани) и иных дополнительных элементов (клумб, сада, огорода, забора, парников, теплиц и т. д.) привлекает 40% потребителей.
6. Размер земельного участка (характерный для российского потребителя критерий): минимум 12–15 соток (80% предпочтений), верхний предел ограничен только стоимостью земли.
7. Принадлежность земли к той или иной категории целевого назначения является определяющим критерием для 60% потребителей. ИЖС (ЛПХ в зоне поселений) предпочитают более 50% покупателей. Земли категории с/х назначения для дачного строительства – около 35%.
8. Готовность пакета документов для оформления купли-продажи объекта является «фоновым» (60%), но часто и ключевым условием выбора объекта для 30% покупателей. В целом потребители смирились с мыслью, что более 80% выставленных на продажу объектов не имеют всех необходимых документов для проведения сделки, более 50% участков не имеют четкого межевания границ, 30% объектов не имеют установленных законом правоустанавливающих документов.
9. Ценовой диапазон предложения является определяющим для 80% потребителей, с учетом принадлежности к той или иной категории платежеспособности.
10. Сезонность рынка (в январе–феврале активность покупателей традиционно снижается).
11. Отсутствие поблизости крупных садоводств, деревень, где население злоупотребляет спиртными напитками и «промышляет» воровством. Отсутствие цыганских таборов, а также прочих девиантных групп и деклассированных элементов.
Прогнозы и ожидания
«2005 год был первым годом после кризиса 1998 года, когда несколько снизилась активность на загородном рынке», – считает Леонид Веденеев, менеджер по загородной недвижимости компании «Александр-Недвижимость». По его словам, снижение активности проявилось в увеличении времени экспозиции объекта до нахождения покупателя, но при этом, в отличие от городского рынка, наблюдалось не снижение цен, а их рост. Прогнозы на 2006 год, несмотря на явную «перегретость» рынка, не грозят стабилизацией цен. В лидерах роста цен, скорее всего, окажется недвижимость в среднеудаленных районах области, в 100–150 км от СПб.
Цены на землю вблизи города будут расти из-за увеличивающегося предложения дорогих участков в коттеджных поселках, дачных некоммерческих партнерствах и новых садоводствах. Весьма заметное влияние на рынок окажет ввод кольцевой автодороги – с юга на север города и в обратном направлении на автомобиле можно будет добраться быстрее. Продолжающийся рост доходов населения, рост цен на стройматериалы и строительные работы, отмечающийся устойчивый рост цен на городскую недвижимость, а также увеличивающийся дефицит предложения участков в старых населенных пунктах позволяют говорить о возможном росте цен, процентов на 15–20 опережающем темпы инфляции.
«Мы надеемся, что 2006 год станет одним из самых «живых», – говорит Вадим Алексеенко, – ведь 2005 год, точнее его первая половина, еще проходил под влиянием стагнации рынка городской недвижимости, которая потянула за собой стагнацию на загородном рынке. В прошлом году люди опасались проявлять активность, выжидали, что цены вот-вот упадут. Однако этого не произошло ни в одном сегменте рынка. Поэтому нынешний год должен стать гораздо более активным как на городском, так и на загородном рынке».
В этом году операторы ожидают дальнейшего устойчивого роста платежеспособного спроса населения и проявления всех связанных с этим тенденций, а именно:
– снижения спроса на садовые дома с участками по шесть и менее соток. Аналогичное снижение спроса на любого рода «недострой»;
– устойчивого роста стоимости земельных участков под строительство по всем направлениям;
– увеличения количества проектов коттеджных поселков. Прогнозируемый рост объемов нового коттеджного строительства – 50–80%.
«На загородном рынке растет доля кредитных средств, сегодня она составляет уже не менее 20% общего объема сделок, – говорит Яна Долотова, руководитель аналитического отдела АН «Итака». – Мы ожидаем, что эта доля сохранится или будет увеличиваться. В кредит покупают и дешевые, и дорогие дома, но 80% объектов, приобретаемых на средства ипотеки, составляют объекты стоимостью до 40 тыс. дол.».
В целом все операторы предрекают загородному рынку в нынешнем году стабильность и умеренный рост. «Недвижимое имущество за городом приобретают все-таки для личного использования, а не для инвестирования, и это во многом уменьшает риски неожиданных «взлетов» и «падений», – говорит Владимир Обширнов. – Сейчас мы имеем здоровый, достаточно развитый рынок, и нынешний год, я уверен, покажет те же самые результаты, что и предыдущий».
Использованы материалы компаний:
«Александр-Н», «Итака», «Олимп-2000», «Петербургская недвижимость», «Русский фонд недвижимости», «Экотон»
