Готов ли среднестатистический петербуржец, получив прибавку к жалованию, переехать в другую квартиру или переселиться в просторный загородный особняк?
К сожалению, в вопросах долгосрочного жилищного кредитования мы заметно отстали не только от Западной, но даже от Восточной Европы. Однако прогресс здесь уже заметен.
Квартирный рынок без денег и ипотеки
Петербургский рынок жилья имеет весьма примечательную особенность - он больше чем на три четверти состоит из многозвенных цепочек встречных покупок. Нехватка в обороте "живых" денег породила его весьма странную "обменно-цепочечную" структуру: чтобы приобрести недвижимость, петербуржцу сначала надо продать другую недвижимость. А поскольку в момент продажи ему нужна крыша над головой, обе сделки должны произойти одновременно. И так как в агентствах недвижимости таких клиентов больше 70%, риэлтеры научились выстраивать из их заявок сложные шахматные комбинации.
Практики утверждают, что цепочка из пяти-семи звеньев - это сегодня рядовое явление. Минувшей осенью складывались ситуации, когда в одной связке оказывалось до 15-20 квартир (правда, громоздкие комбинации все-таки чаще разваливаются). В последний год профессионалы рынка недвижимости отметили и еще одну примету времени: все чаще в оборот встречных сделок попадали загородные объекты (дома, дачи, земельные участки), что наталкивало руководителей фирм на мысли о том, что рынок недвижимости все-таки един и не делится на "городской" и "загородный". А потому даже в традиционно "городских" агентствах начали появляться отделы загородной недвижимости.
Такая "смычка города с селом" сыграла для всего рынка положительную роль: стало больше "живых" денег, что в ряде случаев позволило разорвать цепочки. На практике это выглядело следующим образом: клиент приходил в агентство, чтобы продать свою квартиру, добавить денег (за счет продажи старого дома в садоводстве) и купить апартаменты попросторнее и получше. Другой вариант - продажа "лишней" жилплощади (в кавычках, потому что жилплощадь редко бывает лишней), например, типовой доставшейся по наследству квартиры, с целью приобретения загородного дома и вложения денег в строительство. Положительный момент заключается в том, что благодаря такому клиенту в поле зрения фирмы появляется супердефицитная "свободная" (то есть не обремененная необходимостью проводить традиционную встречную сделку "день в день") квартира, которую можно использовать для "закрытия" цепочки.
Когда квартирный рынок в нашей стране только появился, риэлтерам казалось, что традиционные цепочки обменов исчезнут. Не тут-то было: они становятся все сложнее и напряженнее. Ввести рынок недвижимости (как городской, так и загородной) в цивилизованное русло может только развитие системы кредитования под залог жилья.
Есть разные модели
Схемы кредитования бывают разные. В современном мире сегодня практикуются две основные модели приобретения жилья в рассрочку, с легкой руки наших теоретиков и практиков ипотеки получившие названия "американской" и "немецкой" систем жилищного кредитования.
"Условно-американская" система ипотеки предусматривает привлечение кредитных ресурсов с "внешнего" рынка кредитов, обеспеченного закладными на недвижимость. Однако для ее развития нужна стабильная экономика: сложившийся рынок ценных бумаг, институциональные инвесторы типа пенсионных фондов (готовые на низкую доходность при соответственно минимальных рисках), надежная банковская система.
До поры не принимавшаяся во внимание "условно-немецкая" схема, как выяснилось, тоже имеет право на существование в России. Ее ключевым отличительным признаком является сберегательно-ссудный принцип, при котором портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. Принцип формирования этого "совокупного портфеля" хорошо знаком любому взрослому россиянину. В советские времена на многих предприятиях процветали кассы взаимопомощи, куда в "добровольно-принудительном" порядке делали ежемесячные отчисления. К примеру, отдавая по десять рублей в месяц при зарплате 180 рублей, можно было рассчитывать на хорошую ссуду, многократно превышающую стоимость пая, для покупки в магазине дефицитной мебельной стенки или холодильниа.
Жилищных кооперативов, построенных по принципу кассы взаимопомощи, в мире десятки тысяч, однако наиболее заметны успехи этой модели в Германии, где "система стройсбережений" активно поддерживается государством. Едва получив первый профессиональный опыт, немцы начинают копить на жилье, вкладывая деньги в стройсберкассы. Процесс накопления может длиться от 2 до 10 лет, однако, когда пай составит примерно 45% от стоимости будущего жилья, молодой бюргер получает право на льготный кредит для оплаты оставшейся части стоимости. Погашение обычно длится 10-15 лет. Средства для выдачи ссуд появляются именно за счет их объединения в стройсберкассах.
Такая система мало зависима от состояния финансовых рынков и полностью прозрачна. Согласно германскому закону о стройсберкассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего информации о том, на какие нужды и с каким риском используются его средства, вкладчик стройсберкассы точно знает, что на его деньги кооператив купил очередные квадратные метры жилья.
Отметим, что принятое нами название "немецкая система" условно. Сберегательные учреждения, построенные по этому принципу, существуют во многих странах мира - Франции, Великобритании, США, в бывших соцстранах - Словакии, Чехии, Венгрии.
Впрочем, было бы несправедливо забыть и Россию. В конце XIX - начале XX веков на деньги пайщиков обществ взаимного кредита в Петербурге возводили дома, и сегодня являющие собой образцы высокой архитектуры и домашнего комфорта: например, знаменитый "дом трех Бенуа" - целый микрорайон между Каменоостровским пр., д. 26-28, и Кронверкской ул., дом со скульптурами и открытым парадным двором (Каменноостровский пр., 73/75). На средства пайщиков строили и рядовые, и элитные квартиры.
После революции, когда сам институт частной собственности был упразднен, о программах жилищного кредитования надолго забыли.
И все-таки оно развивается!
До прошлого года ипотечное кредитование в Петербурге было, мягко говоря, неполноценным и касалось приобретений на первичном рынке (и только в домах, входящих в список ипотечных программ банков-кредиторов), к тому же на небольшие сроки (до пяти лет) и под значительные проценты (до 23% годовых в валюте).
На Первой ярмарке недвижимости, прошедшей в Шуваловском дворце в декабре 2000 года, о своих программах ипотечного кредитования рассказывали представители Балтийского банка. На Второй (в апреле 2001) - интерес у посетителей вызвало предложение сотрудников компании "Дельта Кредит. Ипотечное финансирование". Теперь и банкиры, и представители ипотечных агентств заявляют, что готовы выделять кредит на покупку любой квартиры, или даже комнаты на вторичном рынке.
Впрочем, для того чтобы стать участником ипотечной программы и приобрести в рассрочку даже самую простенькую однокомнатную квартиру, заемщику необходимо пройти серьезный "экзамен": он должен "показать" стабильный декларированный доход в размере не меньшем чем 20 тысяч рублей в месяц, предоставить поручительства и собрать десятки разных документов.
В 2000 году ипотечные агентства и банки называли максимальные сроки кредитования - пять лет, в прошлом - уже десять. Ставка по кредиту - на уровне 18% годовых. Подвижки есть.
О возможностях использования в качестве кредитного механизма потребительской жилищной кооперации впервые заявили прошлой весной, когда в Петербурге был зарегистрирован кооператив "Строй и живи". Работает он следующим образом: вступив в ЖК, желающий приобрести квартиру становится пайщиком и начинает платить паевые взносы. Когда пай члена ЖК достигнет 50% от рыночной стоимости заявленного им жилья, он оказывается в очереди ожидания и подбора, и для него приобретается выбранная им же квартира. Прописавшись в новом доме, пайщик продолжает платить взносы. Эти деньги идут на приобретение "кооперативного" жилья следующим очередникам. Выплатив полную стоимость квартиры или комнаты, пайщик выходит из ЖК и становится полноценным квартировладельцем. Такая схема уже сегодня позволяет обеспечить практически беспроцентную рассрочку до десяти лет (бюджет кооператива складывается из вступительных и ежемесячных членских взносов) и не требует от заемщика раскрытия источников доходов. Тем не менее, для того чтобы получить крышу над головой, потенциальный квартировладелец должен собрать не меньше 55% от стоимости будущего жилья.
От теории к практике
Можно ли приобрести в кредит загородный дом? Теоретически - да, с практикой сложнее. Классические ипотечные программы предусматривают только покупку городских квартир. Для того чтобы вовлечь в их орбиту объекты загородной недвижимости, необходимы их типология, стандартизация, методики массовой оценки… Тем не менее петербургские банки готовы выдавать своим клиентам ссуды для строительства дач, приобретения стройматериалов и прочих приятных хлопот. Но это предмет другого разговора.
Если вы захотите приобрести элитный дом или жилье в таун-хаузе через кооператив, то, скорее всего, вам скажут, что вы обратились не по адресу. ЖК - не кредитное учреждение, а объединение пайщиков, которые решают свои жилищные проблемы, используя принцип кассы взаимопомощи. Отсюда и социальная направленность проекта: здесь рассчитывают в первую очередь, на граждан со стабильными, но относительно невысокими доходами. Тем не менее никаких препятствий для приобретения кооперативом квартир и индивидуальных домов в Ленобласти нет. Что касается строений в садоводствах, то с точки зрения законодательства они (будь то даже замок со всеми городскими удобствами) не относятся к разряду жилой недвижимости, а считаются лишь постройками для сезонного проживания. Прописать пайщика в садовом доме невозможно, а значит, кооператив здесь едва ли может помочь.
