С начала июля законодательный ландшафт в Ленинградской области заметно изменился. Раздел земли «на троих» теперь пойдет быстрее. Распоряжаться угодьями отныне будут ОМСУ двух уровней – районного и поселкового. А намерение областного правительства сократить втрое размер участков, которыми располагают муниципалитеты, депутаты ЗС ЛО поддержать не решились, и земля в обход КУГИ по-прежнему будет продаваться относительно крупными кусками – по три гектара. Таковы новости, а теперь попробуем разобраться в их сути.
Законотворчество наперегонки
С первого июля вступил в силу ФЗ № 53, призванный упростить раздел имущества на федеральное, субъекта Федерации и муниципальное. Внеся изменения в Земельный кодекс, другие законодательные акты, связанные с управлением землей, этот документ ставит Ленинградскую область в неудобное положение. Право распоряжаться землей он передает муниципалитетам второго уровня – районам, где с начала года земельные вопросы решают МО первого уровня. ОМСУ-I только вошли во вкус, наладив аренду и продажу «упаковками» заданного областным правительством размера, и бизнес уже протоптал тропинку в поселковые конторы, а тут незадача.
Областному ЗС пришлось вдогонку спешно принимать поправки местных законов, меняя схему межуровневых отношений, а правительство решило не упустить случай потеснить свободу муниципалов. Это удалось, но не вполне.
Вице-губернатор ЛО, председатель КУГИ Александр Дрозденко объясняет поспешность тем, что ФЗ № 53, который упрощает порядок разграничения прав собственности на землю, слишком долго – три года – рождался в недрах Думы.
Вот смысл перемен в его изложении: «Раньше мы должны были собрать все правоустанавливающие документы, затем согласовать их с Росимуществом, которое передавало их в Роснедвижимость, а то, в свою очередь, – в правительство, которое и издавало постановление о признании права собственности субъекта РФ на земельный участок. А теперь земля будет делиться тем же порядком, которым мы разделили остальное имущество. Если мы считаем какой-то участок собственностью Ленинградской области, мы собираем документы и передаем их прямо в Регистрационную палату, которая признает землю собственностью субъекта РФ или по каким-то причинам отказывает. Значит, мы должны либо эти причины устранить, либо признать, что у нас нет доказательной базы. Точно так же действуют муниципалы и федералы в лице территориального Управления Росимущества по ЛО». А до разграничения участками распоряжаются муниципальные районы и городские округа. В отличие от других субъектов РФ, Ленинградская область успела перейти на двухступенчатую систему местного самоуправления и издать целый ряд законов о распоряжении землей ОМСУ первого уровня. Им было отдано все, начиная с акта выбора участка и заканчивая получением доходов. Правда, в этом году доходы делили пополам с областью. Но заключает договоры аренды и администрирует именно муниципальное образование первого уровня.
Местный колорит
Устранить противоречия, но не сломать систему ОМСУ призван новый областной закон. Александр Дрозденко объясняет местную специфику: «У нас вся земля находится в границах поселений, то есть МО-1, а районы земельных участков не имеют, поэтому мы и разработали данную редакцию закона о временном порядке распоряжения участками. Не отнимая у районов право издавать постановления и фактически распоряжаться земельными участками, новый документ просто прописывает, что должно предшествовать процедуре принятия решения. То есть, перед тем как, например, глава Всеволожского района подпишет постановление о выделении земли в аренду, он должен получить листок согласований, где определенные должностные лица, включая первый уровень, должны поставить свои подписи. Вот и все».
По исходному законопроекту КУГИ, МО первого уровня фактически вообще лишалось права влиять на распоряжение участками, хотя земля принадлежит и после разграничения будет принадлежать им. В ходе парламентских процедур закон смягчили, и в окончательной редакции правом принимать решения наделены ОМСУ обоих уровней.
Ясно, что вести бизнес в таких условиях станет несколько сложнее, потому что появляется еще одна ступень – район. Деньги будут распределяться по-прежнему, потому что субъект Федерации не вправе нарушать Бюджетный кодекс.
Областные чиновники не скрывают своих претензий к муниципалам и подтверждают факты массовых распродаж земли без конкурсных процедур. Когда Александр Дрозденко сказал, что одно МО выпустило 700 актов, депутаты заметили, что это не рекорд. В одном МО, не считаясь с расходами на землеустроительные работы, «распилили» 50 га под строительство коттеджного поселка, чтобы обойти торги.
Некоторые профильные комитеты предлагали ограничить свободу поселкового самоуправления участками до гектара, потому что, как правило, на большей площади уже размещают объекты, требующие рассмотрения на МВК. Но не вышло.
Чиновники полагают, что главное достоинство нового закона – прозрачность. Мол, предприниматели жаловались, что решение их вопроса зависело от одного лица, и это порождает разные нехорошие слухи, а там и до коррупции рукой подать.
Предпринимателей, которые не захотели договориться с «одним лицом», наверное, долго искали. И если действительно нашли, их надо скорее занести в Красную книгу, как исчезающий вид. Потому что факты говорят об обратном. КУГИ трижды запрашивал в МО данные об участках под жилищное строительство, которые после 1 октября должны выставляться на торги. Немногие ответившие подтвердили, что выделяли участки без торгов, а подавляющее большинство просто отмалчивается. Ответы получены только от 23 МО из 222, и весьма неутешительные.
Полная прозрачность
Ситуацию для «Загородного обозрения» комментирует вице-губернатор Александр Дрозденко.
«У нас есть два повода для таких проверок: либо жалоба, либо запрос из Регистрационной палаты. На выездных проверках мы убеждаемся в нарушениях по части продажи участков целевым назначением. Поэтому и приняли этот закон – не от хорошей жизни и не для ущемления интересов муниципальных образований, а чтобы на переходный период, до конца 2008 года, отрегулировать с ними отношения. Может, это прозвучит смело, но я скажу так: чтобы научить их управлять и распоряжаться землей. И при этом я хотел бы предостеречь оценивать действия правительства или КУГИ как монополизацию распоряжения землей. Нет, ни одного решения по земле сегодня и впредь, как и год назад, КУГИ не может принять без согласования с муниципальными образованиями. Все инсинуации вокруг 53-го закона или «закона о трех гектарах», скорее всего, были вызваны теми компаниями или лицами, которые хотели получить землю целевым образом. Как правило, на нас обижаются те, кто не хочет проходить через процедуру торгов. Причем опасения инвесторов, что публичные процедуры завышают цены на участки, обычно не оправдываются. Зачастую мы проводим даже не торги, а даем объявление в средствах массовой информации об аренде земельного участка, и, как правило, откликается одно – максимум два-три заинтересованных лица. Потому что даже в границах одного МО этот участок – не последний.
Изредка в отдаленных районах, где нет спроса, участки уходят даже по стартовой цене. Но чаще цену слегка повышают сами участники торгов. Подстраховываются двумя-тремя заявителями, чтобы в ситуацию не вмешался случай. В пригородных районах три-четыре претендента на участки, даже инженерно неподготовленные, обычно находятся.
Небольшой рост цены я отношу и к грамотной работе оценщиков. Они закладывают в стартовую цену рынок: сделки ближайшего радиуса вокруг участка. И к тому же никто в Ленинградской области сейчас не хочет переплачивать за земельные участки. Пока у нас их покупают в двух целях: использовать самим или перепродать после инженерной подготовки, подняв цену. Покупатель, которому предстоят еще огромные затраты на инженерную инфраструктуру, тоже не хочет переплачивать. Простые сделки «купил – продал» через КУГИ практически не проходили.
Рынок не настолько разогрет, и к сожалению, государственные земли почему-то оказались не в таких интересных местах, как земли коллективно-долевой собственности. Причина: в 2000–2001 годах, когда земельный рынок не был отрегулирован, очень много хозяйств, особенно в пригородной зоне, произвели замену участков. Государственные земли, которые они арендовали или которыми пользовались бессрочно, поменяли на паевые, то есть сделали такую рокировочку земельных участков. Так наиболее интересные земли оказались на вторичном рынке. Особенно это видно по Всеволожскому району».
Ландшафт после дележа
Принятая схема распоряжения землей сохранится до окончания процесса разграничения. Пока разграничили только 1% земли, но чиновники надеются, что теперь дело по упрощенной процедуре пойдет быстрее. Возможно, к концу 2008 – началу 2009 года вся земельная собственность будет зарегистрирована. А дальше все станет совсем просто: собственник участка и землей распоряжается, и доходы от нее получает, ни с кем не делясь. То есть областной бюджет ЛО будет «кормиться» от своей земли, не оглядываясь на федералов и муниципалов.
Сколько кому земли достанется – пока остается гадать, но КУГИ рискнул сделать прогноз.
Муниципалитетам будет принадлежать 18% областной земли, из которых 90% – первого уровня, потому что районам отписываются только участки под принадлежащими им объектами. Областная собственность составит 20–22%, а все остальное – около 60% – отойдет Федерации. Большая доля большой родины объясняется тем, что ей причитаются водные объекты, лесной фонд и земли Министерства обороны
