Поскольку ипотечные кредиты самые длинные и нередко самые дорогие, именно в этом виде кредитования банки экспериментируют больше всего и регулярно смягчают условия.
Тем не менее, выйти за определенные рамки они не стремятся — риски рынка недвижимости никто не отменял, инфляцию и инструкции Центробанка — тоже. Поэтому в целом условия ипотечного кредитования в разных банках схожи. А от «вольностей», которые позволяет себе тот или иной банк, зависят процентные ставки по кредитам.
Если банк работает по программе федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), он не может изменить назначенные государством условия. Но большинство банков имеет собственные программы, в том числе, по договорам с конкретными строительными компаниями или ипотечными агентствами.
«Хрущевок» не брать
Все без исключения банки работают с объектами вторичного рынка, однако, что попало в залог не берут. Многие банки отказываются от работы с «хрущевками», многие не хотят иметь дело с домами дореволюционной постройки, даже не вникая, проведен в них капремонт или нет. А вот со строящимся жильем работает гораздо меньше банков. Чаще всего у них заключены договоры с конкретной строительной компанией и только на определенных объектах. Причем компании, как правило, крупные, а объекты недешевые. Совсем мало банков работает с загородной недвижимостью, предпочитая при этом или определенные районы Ленобласти, или дорогостоящие индивидуальные дома и коттеджи. При этом условия к заемщику предъявляются исключительно жесткие.
Сроки кредитования постоянно увеличиваются. Еще недавно предел составлял 10 лет; сегодня большинство банков выдают кредиты на период от года до 25 лет. Программа АИЖК установила срок от трех до 30 лет.
Многие банки предлагают кредит от 300 тыс. до 16–17 млн рублей (или валютный эквивалент). Но есть банки, которые оформляют и менее значимые суммы. Например, минимальный размер кредита в «Уралсибе» — 50 тыс. рублей, а во «Внешторгбанке» — всего 5 тыс. рублей. Однако и максимальные суммы кредитов в таких случаях, как правило, меньше.
Размер первого взноса (то есть собственных денег заемщика) все время уменьшается. Сегодня в большинстве банков он составляет 5–10% стоимости квартиры. Но некоторые банки с нынешнего лета перестали брать первоначальный взнос. Например, «Внешторгбанк». Однако это смелое нововведение касается только квартир вторичного рынка.
Размер процентной ставки по кредиту зависит от целого ряда условий. Сегодня она довольно разбросана: 12–16% в рублях (по валютным кредитам, соответственно, ниже). На размер ставки оказывают влияние размер кредита, срок кредитования, то, каким образом подтверждены доходы клиента, и т. д. Чем больше срок и сумма, чем «чернее» справки о доходах — тем выше процент по кредиту, поскольку риски банков в этих случаях возрастают.
При оформлении кредита на покупку строящегося жилья проценты по кредиту зависят еще и от стадии проекта. Пока дом не сдан Госкомиссии и как бы не существует, заемщик может отдать в залог банку только бумагу — право требования на будущую квартиру. Проценты в этот период банк запрашивает высокие — 15–16% годовых в рублях. Когда дом сдан и заемщик оформил право собственности на квартиру, банк забирает ее в залог и снижает проценты по кредиту до 13–14% годовых в рублях.
У большинства банков есть так называемый мораторий на досрочное погашение кредита. На три, шесть, девять месяцев и год. При этом многие банки требуют, чтобы заемщик сначала погасил проценты по кредиту, а потом внес в счет погашения самого кредита определенную сумму – например, не меньше 10 тыс. рублей. В некоторых банках могут взять «комиссионные» за досрочное погашение — 2–3% суммы кредита.
Еще одно важное для заемщика условие – форма подтверждения дохода. Любой банк согласится на официальные бумаги, но некоторые готовы рассматривать и так называемые «серые» доходы — заработки на стороне, впрочем, подтвержденные документально. Некоторые идут еще дальше и готовы принять справку «в свободной форме», то есть, поверить заемщику на слово. Однако процентная ставка в этом случае будет назначена максимальная. По некоторым программам банки могут принимать в расчет также доходы других членов семьи, которые в этом случае выступают как созаемщики.
Условия кредитования меняются в нынешнем году довольно часто. Чтобы быть в курсе, предлагаем посмотреть предложенную таблицу, которая будет регулярно расширяться и обновляться.
