По ценам на жилье Петербург давно обскакал многие страны. «Домики в зарубежной деревне», особенно в Восточной Европе, стали просто пугающе доступными. При этом инвестиции в зарубежную недвижимость по сравнению с вложениями, скажем, в паевые фонды имеют ряд не только экономических плюсов. Если речь идет о Евросоюзе, вы сможете при желании перевезти семью в страну с развитой системой образования для детей, стабильной деловой и политической обстановкой. А в славянских странах языковые и социальные барьеры не столь серьезны, как в дорогих и престижных Англии, Франции и Швейцарии.
Имидж – ничто
Итоги опроса посетителей салона зарубежной недвижимости, прошедшего на последней петербургской ярмарке недвижимости (осенью 2006 г.), свидетельствуют о том, что петербуржцы интересуются в основном готовыми домами. Строящиеся комплексы и объекты для инвестиций пользуются существенно меньшим спросом. Больше всего жителей северной столицы привлекает недвижимость на курортах: в Болгарии, Черногории, а также в Испании, на Кипре и в Греции. Причем значительная часть потенциальных покупателей интересовалась апартаментами и виллами не столько для сезонного отдыха, сколько для постоянного проживания. Участников выставки расспрашивали о климате в каждой конкретной стране, об отношении к русским, об уровне личной безопасности, о ценах на продукты и т. д.
Примечание
По данным экспертов, только в прошлом году число петербуржцев, совершивших сделки с зарубежной недвижимостью, увеличилось на 20–25%.В настоящее время в Петербурге ежегодно совершается около тысячи сделок по приобретению недвижимости за рубежом. При этом бюджетные объекты зарубежной недвижимости вызывают у жителей северной столицы куда больший интерес, чем статусные и инвестиционные. Сделки по жилым объектам премиум-класса составляют всего 5%. Большая часть спроса приходится на объекты стоимостью 250–350 тыс. дол. Наиболее популярны относительно недорогие страны классических курортных направлений (Испания, Кипр), а также «хиты» последних лет – Болгария и Черногория. Многие посетители салона высказали пожелание, чтобы на выставке было больше предложений недвижимости в Прибалтике и в Финляндии. Это означает, что «имиджевых» покупателей заграничных домов среди петербуржцев куда меньше, чем практичных.
Примечание
Это крайне узкая группа покупателей, как правило, владельцы крупнейших петербургских компаний и топ-менеджеры банков и корпораций, деятельность которых связана с энергоносителями. Обычно они имеют одну или две квартиры в самых «элитных» домах Петербурга (а нередко и в Москве) и обязательно престижный коттедж в Ленобласти.Статус требует жертв
Попробуем описать четыре основные группы петербургских покупателей зарубежной недвижимости, исходя из перечисленных в начале статьи мотиваций. Итак, первая группа – статус-класс.
Таких покупателей прежде всего интересует недвижимость в Англии, Франции – на Лазурном Берегу, в Италии – в Тоскане и в Швейцарии. Приобрести объекты в этих местах может позволить себе далеко не каждый состоятельный человек. Их стоимость составляет несколько миллионов евро. Покупатели-миллионеры должны быть готовы к тому, что от них потребуют доказать не только легальное происхождение средств, но и собственную благонадежность (отсутствие судимости, проблем с налоговыми органами и т. п.).
Другая корзина
Вторую группу обозначим как инвест-класс. Для начала стоит отметить, что выделение группы инвесторов из числа покупателей жилья за границей весьма условно, поскольку недвижимость может приобретаться, например, по системе lease-back. То есть первые 9–15 лет в обязательном порядке передаваться в аренду за 4–6% годовых стоимости, а потом использоваться для личных нужд. Тем не менее если рассматривать только инвестиционную «прослойку», то входящие в нее петербуржцы приобретают дома за рубежом просто для вложения денег или получения дохода от сдачи в аренду.
Примечание
Представителям инвест-класса приобретение в собственность квартир, вилл, земельных участков под застройку за границей позволяет, как говорят, не хранить яйца в одной корзине. Кроме того, покупка жилья за рубежом открывает доступ к льготным «длинным» кредитам.За последние годы покупатели из этой группы существенно «помолодели»: появились успешные менеджеры до 35–37 лет. У них, как и у представителей статус-класса, есть квартира в Петербурге и коттедж за городом, однако то и другое значительно скромнее.
Ссуды сроком на 10–20 лет в странах ЕС можно получить под 4–6% годовых.
Инвестирующим в европейскую недвижимость стоит иметь в виду, что прибыль будет гораздо меньше, чем при подобных вложениях в Петербурге, но зато получение ее гарантировано. В странах Евросоюза покупка квартиры на вторичном рынке с последующей перепродажей выгодна не как способ быстрого обогащения, а как возможность сохранения денежных средств и их потенциального преумножения, но в далекой перспективе.
Помимо традиционных активно растущих рынков недвижимости (от Испании до Болгарии и Черногории), в круг интересов этого класса в последние годы попала Прибалтика. По прогнозам аналитиков, в Прибалтийских странах в ближайшие три-четыре года недвижимость вырастет в цене по крайней мере втрое. При этом самые либеральные законы, регламентирующие покупку недвижимости нерезидентом, в Эстонии. А наиболее строгими ограничениями на приобретение недвижимости иностранцами отличается Латвия. Несмотря на преграды, петербуржцы всеми правдами и неправдами стремятся получить владения на памятных по советским временам латвийских курортах. Спрос на местную недвижимость заметно вырос в последние годы, особенно котируются Юрмала и другие курортные города. Литва считается самой тихой и спокойной страной в прибалтийской «тройке». Но и там за последние два года цены на недвижимость выросли в полтора-два раза.
Примечание
Как правило, в этот круг входят владельцы собственного бизнеса, руководители крупных компаний, менеджеры банков и нефтегазовых компаний. Впрочем, за последний год-два недвижимость отпуск-класса все чаще стали себе позволять и представители среднего бизнеса, в основном за счет ипотеки.Отдыхай и властвуй
Третью и, пожалуй, самую большую группу покупателей зарубежной недвижимости можно назвать отпуск-классом. Внутренняя стабилизация экономики России позволяет приобретать недвижимость именно для отдыха. Интересы некоторых покупателей из этой группы пересекаются с интересами инвест-класса, поскольку после окончания сезона они нередко сдают принадлежащее им зарубежное жилье в аренду для покрытия расходов и получения прибыли.
В России ипотечные программы – это бизнес, дополнительная прибыль для банков, в то время как за рубежом банки работают с ипотечными программами для стимулирования приобретения недвижимости. Именно поэтому перед ними не стоит задача получить как можно большую прибыль от ипотечного кредитования. Простота в организации ипотечного кредитования привела к ее широкому распространению во всем мире – как в развивающихся странах, так и в развитых, таких как Англия, Франция, Испания, Италия. По сравнению с петербургскими ипотечными аппетитами кредиты под 3–4% годовых на срок 20–30 лет многим кажутся просто подарком.
Для этой группы была и остается популярной недвижимость на европейских курортах. Предпочтение отдается Франции, Испании, Болгарии, Финляндии, Турции, Кипру и Черногории. Главным критерием считается близость объекта к морю. Однако здесь следует сделать одну оговорку: престижными считаются объекты не на самом берегу, а на некотором удалении от него, с хорошим видом на море и удобным подъездом. Цены на жилую недвижимость в курортных зонах Испании, Италии, Турции, Болгарии и некоторых других стран вполне сопоставимы со стоимостью домов в престижных коттеджных поселках Ленобласти.
В последние несколько лет недвижимость в Болгарии, Турции и на Кипре и в других популярных для отпуск-класса странах существенно подорожала. Например, в Турции за два года цены выросли вдвое, в Черногории за три года прирост составил 250%, тогда как во Франции с 2000 года недвижимость подорожала всего на 90%, а в Англии и Испании за этот же период – примерно на 150%. По мнению экспертов, намеченная тенденция роста цен в ближайшие годы сохранится.
Примечание
Представители эмигрант-класса ищут за рубежом дома для постоянного проживания и работы или чтобы, что называется, спокойно встретить старость. Зачастую жилье приобретается если не с целью переезда за границу на ПМЖ, то, как минимум, для получения вида на жительство, дающего право на длительное нахождение и свободное передвижение в Европе.Рассказ об интересах петербургских покупателей отпуск-класса был бы неполным без упоминания Финляндии, ведь из Петербурга в Финляндию можно добраться всего за шесть часов. Жители города на Неве облюбовали южную часть стокилометровой зоны от таможенных пунктов Брусничное и Торфяновка. Чаще всего такая недвижимость используется в качестве дальней дачи, для рыбалки, охоты, туризма. Интересно, что подобные объекты почти никогда не сдают в аренду.
Поверх барьеров
Четвертую группу с некоторой долей условности обозначим как эмигрант-класс. Условность объясняется тем, что большинство покупателей из этой группы не спешат расставаться с российским гражданством. По составу эмигрант-класс наиболее разношерстный – от бизнесменов, имеющих различные проблемы с законом, до престарелых родителей состоятельных петербуржцев.
В каждой стране законодательство определенным образом увязывает покупку жилья с возможностью получения статуса резидента. Причем в государствах Восточной Европы, недавно вступивших в ЕЭС, одно определяет другое.
Бизнесмены часто приобретают европейскую недвижимость для своей семьи (жены, детей) или родителей. Для родителей-пенсионеров выбирают в основном теплые страны – Испанию, Францию, Италию, Чехию. В качестве постоянного места жительства в Европе предпочитают Лондон и Париж.
Нередко жилье за границей покупают на время учебы детей или внуков. И здесь вне конкуренции Париж и Лондон. Менее состоятельные эмигранты останавливаются на странах подешевле. В Болгарии, Турции и на Кипре уже давно образовались настоящие русскоязычные общины, есть даже возможность обучения на русском языке.
При кажущейся простоте, доступности и надежности покупка недвижимости за рубежом и владение ею таят много подводных камней, связанных с особенностями местных рынков. Свои тонкости в проведении операций с недвижимостью есть в каждой стране, поэтому зарубежным покупателям надо быть предельно внимательными и осторожными, чтобы не попасть впросак. Не беспокоиться могут только покупатели статус-класса – это дело их юриста.
